Anwendbarkeit Inhaltskontrolle von AGB auf Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer

Anwendbarkeit Inhaltskontrolle von AGB auf Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer

Gericht: BGH 5. Zivilsenat
Entscheidungsdatum: 20.11.2020
Aktenzeichen: V ZR 196/19
ECLI: ECLI:DE:BGH:2020:201120UVZR196.19.0
Dokumenttyp: Urteil

Verfahrensgang

vorgehend LG Nürnberg-Fürth, 26. Juni 2019, Az: 14 S 6956/18 WEG
vorgehend AG Fürth (Bayern), 27. September 2018, Az: 360 C 2115/15 WEG

Gemini hat gesagt

Hier ist die präzise und leicht verständliche Zusammenfassung des BGH-Urteils vom 20.11.2020 (Az. V ZR 196/19) für Sie.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs zur Einladung zur Eigentümerversammlung

In diesem wichtigen Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) geklärt, welche Regeln gelten, wenn Wohnungseigentümer zur Versammlung eingeladen werden. Im Kern ging es um die Frage: Reicht es aus, wenn der Verwalter die Einladungen rechtzeitig zur Post bringt, oder müssen diese zwingend bei jedem Eigentümer ankommen?

Der Streitfall: Wenn die Einladung nicht ankommt

In einer großen Wohnanlage gab es Streit um die Wiederwahl der Hausverwaltung. In der sogenannten Gemeinschaftsordnung (das ist quasi das Grundgesetz einer Wohnanlage) stand ein spezieller Satz. Dort hieß es, dass es für eine ordnungsgemäße Einladung genügt, wenn die Briefe an die letzte bekannte Adresse der Eigentümer abgesandt werden.

Einige Eigentümer behaupteten nach der Versammlung, sie hätten die Einladung gar nicht oder viel zu spät erhalten. Sie wollten deshalb den Beschluss über die Verwalterwahl gerichtlich rückgängig machen. Sie meinten, die Hausverwaltung müsse beweisen, dass die Briefe auch wirklich im Briefkasten gelandet sind.

Die Entscheidung des BGH: Absenden genügt

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Regelung in der Gemeinschaftsordnung wirksam ist. Wenn dort steht, dass das Absenden reicht, dann muss der Verwalter nicht beweisen, dass der Brief angekommen ist.

Anwendbarkeit Inhaltskontrolle von AGB auf Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer

Warum ist das Absenden ausreichend?

Normalerweise müssen wichtige Briefe beim Empfänger ankommen, damit sie rechtlich wirken. Aber bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gibt es Besonderheiten:

• Praktischer Aufwand: Es wäre für einen Verwalter extrem teuer und aufwendig, jede Einladung per Einschreiben oder durch einen Boten zuzustellen. Diese Kosten müssten am Ende alle Eigentümer gemeinsam tragen.
• Rechtssicherheit: Die Gemeinschaft hat ein Interesse daran, dass Beschlüsse nicht einfach deshalb ungültig werden, weil bei der Post einmal ein Brief verloren geht.
• Schutz der Gemeinschaft: Solange der Verwalter nachweisen kann, dass er die Briefe rechtzeitig und korrekt adressiert abgeschickt hat, gilt die Einberufung als ordnungsgemäß.

Keine strenge Inhaltskontrolle wie bei Verträgen

Ein wichtiger rechtlicher Punkt in diesem Urteil war die Frage, ob die Gemeinschaftsordnung wie das „Kleingedruckte“ (Allgemeine Geschäftsbedingungen – AGB) bei einem Kaufvertrag geprüft werden muss.

Der Unterschied zwischen AGB und Gemeinschaftsordnung

Bei normalen Verträgen schützt das Gesetz Kunden vor unfairer Benachteiligung im Kleingedruckten. Der BGH stellte jedoch klar:

1. Keine AGB-Kontrolle: Die Gemeinschaftsordnung ist kein typischer Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Kunden. Sie regelt das dauerhafte Zusammenleben der Eigentümer.
2. Satzungscharakter: Sie ähnelt eher einer Satzung eines Vereins.
3. Änderbarkeit: Die Eigentümer können die Regeln später selbst ändern, wenn sie sich einig sind.

Wann greift das Gericht trotzdem ein?

Nur in seltenen Ausnahmefällen prüft das Gericht die Regeln strenger. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Bauträger seine Macht missbraucht hat, um sich selbst unfaire Vorteile zu verschaffen, solange ihm die Wohnungen noch gehören. Bei der hier genutzten „Absendeklausel“ sah der BGH aber keinen Missbrauch. Sie ist eine vernünftige Regelung für den Alltag.

Was bedeutet das für Sie als Eigentümer?

Für Sie als Wohnungseigentümer hat dieses Urteil klare Konsequenzen. Sie sollten sich der rechtlichen Lage bewusst sein, um Ihre Rechte zu wahren.

Ihre Pflichten

Sie müssen sicherstellen, dass der Verwalter immer Ihre aktuelle Adresse hat. Wenn Sie umziehen oder Ihre Post an eine andere Adresse umgeleitet werden soll, müssen Sie dies dem Verwalter mitteilen. Tun Sie das nicht, geht das Risiko zu Ihren Lasten.

Was passiert bei Postfehlern?

Wenn der Verwalter die Einladung rechtzeitig abgeschickt hat, diese aber durch einen Fehler der Post verloren geht, ist die Versammlung trotzdem gültig. Sie können den Beschluss nicht allein deshalb anfechten, weil Sie keine Einladung erhalten haben.

Dennoch gibt es Schutz

Sollten Sie wegen einer fehlenden Einladung eine wichtige Frist verpassen (zum Beispiel die Frist, um gegen einen Beschluss zu klagen), können Sie beim Gericht eine sogenannte „Wiedereinsetzung in den vorigen Stand“ beantragen. Das bedeutet, Sie bekommen eine neue Chance, Ihre Rechte geltend zu machen, wenn Sie nachweisen, dass Sie keine Schuld am Verpassen der Frist hatten.

Zusammenfassung der wichtigsten Punkte

Hier sind die zentralen Aussagen des Urteils noch einmal auf einen Blick:

• Absendeklauseln sind erlaubt: Steht in Ihrer Gemeinschaftsordnung, dass das Absenden der Einladung reicht, dann ist das rechtlich bindend.
• Beweislast: Der Verwalter muss im Streitfall beweisen, dass er die Briefe rechtzeitig zur Post gebracht hat (z. B. durch Zeugen oder Postlisten). Er muss nicht den Zugang beweisen.
• Keine AGB-Prüfung: Die strengen Regeln für Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten für die Gemeinschaftsordnung grundsätzlich nicht.
• Gerechtigkeit: Diese Regelung schützt die Gemeinschaft davor, dass Versammlungen wegen kleiner Postfehler ständig wiederholt werden müssen.

So geht es weiter

Das Gericht hat den Fall an die Vorinstanz zurückverwiesen. Dort muss nun genau geprüft werden, ob der Verwalter wirklich beweisen kann, dass er die Einladungen rechtzeitig abgeschickt hat. Wenn es Zweifel gibt – zum Beispiel weil auffällig viele Eigentümer behaupten, nichts erhalten zu haben –, könnte das Gericht am Ende doch gegen die Verwaltung entscheiden.

Benötigen Sie Beratung im Wohnungseigentumsrecht?

Rechtliche Fragen rund um die Eigentümerversammlung und die Gemeinschaftsordnung sind oft kompliziert. Wenn Sie unsicher sind, ob Beschlüsse in Ihrer Gemeinschaft rechtmäßig gefasst wurden oder ob Ihre Gemeinschaftsordnung faire Regeln enthält, sollten Sie sich professionelle Hilfe suchen.

Für eine individuelle Beratung und rechtliche Unterstützung nehmen Sie bitte Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr auf. Wir unterstützen Sie gerne bei der Wahrung Ihrer Interessen als Wohnungseigentümer.