Aufhebung des Immobilienkaufvertrages – Erfordernis der Beurkundung

Aufhebung des Immobilienkaufvertrages – Erfordernis der Beurkundung

Einleitung: Wann muss die Aufhebung eines Kaufvertrages zum Notar?

Wenn Sie einen Kaufvertrag für eine Immobilie oder ein Grundstück rückgängig machen möchten, stellt sich zuerst eine wichtige Frage: Benötigen Sie dafür erneut einen Termin beim Notar? Man nennt dies die Frage nach der Formbedürftigkeit.

Im deutschen Recht ist es so, dass nicht jeder Vertrag einfach per Handschlag oder durch ein einfaches Schreiben aufgelöst werden kann. Ob Sie eine notarielle Beurkundung brauchen, hängt vor allem davon aus, wie weit die Abwicklung des ursprünglichen Vertrages schon fortgeschritten ist. Man unterscheidet hierbei verschiedene Stadien der Abwicklung.

Die Aufhebung eines bereits vollzogenen Kaufvertrages

Ein Kaufvertrag gilt als „vollzogen“, wenn zwei Dinge passiert sind: Erstens muss die Einigung über den Eigentumsübergang (die sogenannte Auflassung) erfolgt sein. Zweitens muss der neue Eigentümer bereits offiziell im Grundbuch eingetragen sein.

Warum ist der Notar hier Pflicht?

Ist das Eigentum bereits auf den Käufer übergegangen, schreibt das Gesetz (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB) zwingend vor, dass die Aufhebung notariell beurkundet werden muss. Der Grund dafür ist logisch: Mit der Aufhebung verpflichtet sich der Käufer, das Grundstück wieder an den Verkäufer zurückzugeben. Jede Verpflichtung, ein Grundstück zu übertragen, muss in Deutschland vor einem Notar erklärt werden.

Risiken ohne Notar

Es ist rechtlich nicht sicher geklärt, ob man einen Vertrag ohne Rückübertragungspflicht einfach so auflösen könnte. Experten raten davon jedoch dringend ab. Eine solche Gestaltung würde gegen die Interessen der Beteiligten sprechen. Es gäbe keine klaren Regeln für die Rückabwicklung und es bestünde die Gefahr von ungesicherten Vorleistungen. Zudem darf ein Notar die Rückschreibung im Grundbuch gar nicht vornehmen, wenn die rechtlichen Voraussetzungen nicht sauber beurkundet wurden.

Aufhebung vor Entstehung eines Anwartschaftsrechts

Es gibt einen Zeitraum, in dem der Vertrag unter Umständen einfacher aufgehoben werden kann. Das ist der Fall, wenn der Käufer noch kein „Anwartschaftsrecht“ erworben hat. Ein Anwartschaftsrecht ist eine rechtlich gesicherte Position, die dem Käufer den späteren Eigentumserwerb fast garantiert.

Aufhebung des Immobilienkaufvertrages – Erfordernis der Beurkundung

Wann besteht noch kein Anwartschaftsrecht?

Solange der Käufer nur den Vertrag unterschrieben hat, aber noch keine weiteren Sicherungen im Grundbuch bestehen, kann der Vertrag theoretisch formfrei (also ohne Notar) aufgehoben werden. In diesem Stadium entstehen durch die Aufhebung noch keine neuen Pflichten zur Übertragung von Eigentum.

Nach der Rechtsprechung hat der Käufer erst dann ein Anwartschaftsrecht, wenn:

1. Die Einigung (Auflassung) bindend erklärt wurde.
2. Der Käufer beim Grundbuchamt den Antrag auf Umschreibung gestellt hat ODER bereits eine Eigentumsvormerkung für ihn im Grundbuch steht.

Warum Vorsicht dennoch geboten ist

Auch wenn es rechtlich ohne Notar ginge, ist das oft unklug. Haben Sie zum Beispiel schon eine Anzahlung geleistet oder das Haus bereits bezogen? Wenn bereits Leistungen ausgetauscht wurden, ist Streit bei einer mündlichen oder privaten Aufhebung fast sicher.

Der Notar sollte in jedem Fall eine schriftliche Mitteilung beider Parteien verlangen, dass der Vertrag nicht weiter abgewickelt wird. Dies ist auch wichtig für das Finanzamt, damit die Grunderwerbsteuer nicht festgesetzt oder zurückgezahlt wird. Zudem muss geklärt werden, wer die bisherigen Notarkosten trägt.

Aufhebung nach Begründung eines Anwartschaftsrechts

Sobald der Käufer eine gesicherte Rechtsposition (das Anwartschaftsrecht) hat, ändert sich die Lage. Ab diesem Moment ist die Aufhebung des Vertrages immer beurkundungsbedürftig.

Die rechtliche Begründung

Früher sagte man, die Beurkundung sei nötig, weil das Anwartschaftsrecht selbst wie ein Teil des Eigentums behandelt wird. Heute stützt man die Pflicht zur Beurkundung direkt auf das Gesetz (§ 311b BGB). Das bedeutet: Ohne Notar ist die Aufhebung in diesem Stadium unwirksam.

Was passiert bei einer Löschung der Vormerkung?

Theoretisch könnte man das Anwartschaftsrecht erst formlos löschen (zum Beispiel durch Rücknahme des Antrags beim Amt). Dann würde die Pflicht zur Beurkundung eigentlich wegfallen. Aber: Das ist kein guter Weg!

Besonders wenn schon Geld geflossen ist oder eine Finanzierung durch eine Bank im Grundbuch steht, ist die Mitwirkung des Notars unverzichtbar. Ohne den Notar erkennen Laien oft die rechtlichen Risiken nicht. Sie übersehen Gefahren bei Vorleistungen und machen Fehler bei der Absicherung ihrer Zahlungen. Ob eine spätere Löschung der Vormerkung einen eigentlich ungültigen (weil nicht beurkundeten) Aufhebungsvertrag nachträglich heilt, ist rechtlich sehr zweifelhaft.

Ausnahmen: Wann ist kein Notar für die Aufhebung nötig?

Es gibt Situationen, in denen ein Vertrag beendet wird, ohne dass man einen Aufhebungsvertrag beurkunden muss. Das betrifft vor allem einseitige Erklärungen:

1. Die Anfechtung: Wenn Sie den Vertrag wegen eines Irrtums oder einer Täuschung anfechten, braucht diese Erklärung keine notarielle Form.
2. Der Rücktritt: Wenn eine Seite von ihrem gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht Gebrauch macht, ist dafür ebenfalls keine notarielle Beurkundung der Rücktrittserklärung erforderlich.

Trotz dieser Ausnahmen bei der Erklärung selbst muss die anschließende Rückabwicklung im Grundbuch natürlich wieder über das Grundbuchamt und meist unter Mitwirkung eines Notars erfolgen.

Wenn Sie Fragen zur Aufhebung eines Kaufvertrages haben oder eine rechtssichere Beurkundung benötigen, sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr kontakt aufnehmen.