Aufklärungspflicht des Immobilienverkäufers – Verweis auf Datenraum
Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 15. September 2023 – V ZR 77/22 befasst sich mit den Aufklärungspflichten eines Immobilienverkäufers,
insbesondere im Hinblick auf die Bereitstellung von Informationen in einem Datenraum.
Kernaussagen des BGH:
Datenraum und Aufklärungspflicht:
Ein Verkäufer erfüllt seine Aufklärungspflicht, wenn er dem Käufer Zugriff auf einen Datenraum mit relevanten Unterlagen gewährt und unter den gegebenen Umständen davon ausgehen kann, dass der
Käufer durch Einsichtnahme in den Datenraum Kenntnis von den offenbarungspflichtigen Umständen erlangt.
Umstände des Einzelfalls:
Maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls, insbesondere ob und in welchem Umfang der Käufer eine Due Diligence durchführt oder durchführen müsste, wie der Datenraum strukturiert ist, welche
Vereinbarungen getroffen wurden und um welche Art von Information und Unterlage es sich handelt.
Wesentlichkeit des Umstands:
Ist ein Umstand für den Käufer von erheblicher Bedeutung, weil er den Vertragszweck vereiteln oder erheblichen wirtschaftlichen Schaden verursachen kann,
und ist dieser Umstand nicht ohne Weiteres aus den Daten erkennbar, muss der Verkäufer den Käufer gesondert darauf hinweisen.
Aufklärungspflicht des Immobilienverkäufers – Verweis auf Datenraum
Zeitknappheit:
Eine bestehende Zeitknappheit beseitigt die Erwartung des Verkäufers nicht, dass der Käufer die Information zur Kenntnis nimmt.
Es ist Sache des Käufers, ggf. eine Verlängerung der Prüfungsfristen zu beantragen.
Erkundigungsobliegenheit des Käufers:
Ein Verstoß des Käufers gegen seine Erkundigungsobliegenheit wirkt sich nicht unmittelbar auf die Aufklärungspflicht des Verkäufers aus,
sondern könnte allenfalls ein Mitverschulden des Käufers begründen.
Sonderumlage:
Ein Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage stellt weder eine Eigenschaft des Gebäudes noch ein Recht Dritter in Bezug auf den Kaufgegenstand dar.
Sachverhalt des BGH-Urteils:
Im vorliegenden Fall hatte die Verkäuferin dem Käufer über einen Datenraum Informationen zur Verfügung gestellt.
Kurz vor dem Notartermin wurde ein Protokoll eingestellt, aus dem sich eine für den Käufer nachteilige Beschlusslage ergab.
Der BGH entschied, dass die Verkäuferin ihre Aufklärungspflicht verletzt hat, da sie nicht davon ausgehen konnte, dass der Käufer dieses kurzfristig eingestellte Protokoll noch zur Kenntnis nehmen würde.
Bedeutung für die Praxis:
Das BGH-Urteil verdeutlicht, dass die Einrichtung eines Datenraums allein nicht automatisch die Aufklärungspflichten des Verkäufers erfüllt.
Aufklärungspflicht des Immobilienverkäufers – Verweis auf Datenraum
Vielmehr muss der Verkäufer sicherstellen, dass der Käufer tatsächlich Kenntnis von den wesentlichen Umständen erlangen kann.
Dies kann im Einzelfall auch eine gesonderte Hinweispflicht des Verkäufers erfordern, insbesondere bei kurzfristig eingestellten oder schwer auffindbaren Informationen.
