Aufklärungspflicht über reparierte Leitungswasserschäden beim Hausverkauf
Eine Analyse des OLG Schleswig Urteils
Das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig hat in einem Beschluss vom 14. Februar 2022 (7 U 199/21) entschieden, dass ein reparierter, aber nicht unerheblicher Leitungswasserschaden,
der nur drei Jahre zurückliegt und Sanierungskosten von mehr als 13.000 EUR verursacht hat, beim Verkauf eines Hauses aufklärungspflichtig ist.
Diese Entscheidung unterstreicht die Bedeutung der Offenlegungspflichten von Verkäufern bei Immobilientransaktionen und bietet wichtige Einblicke in die Anwendung des § 444 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).
Sachverhalt und Entscheidung des Gerichts
Der Fall betraf einen Hausverkauf im April 2019, bei dem die Käufer Minderungs- und Schadensersatzansprüche aufgrund verschwiegener Feuchtigkeitsschäden geltend machten.
Das Landgericht (LG) Lübeck gab der Klage teilweise statt, woraufhin die Beklagten Berufung und die Kläger Anschlussberufung einlegten.
Das OLG Schleswig wies die Berufung der Beklagten zurück.
Es stellte fest, dass die Beklagten einen wesentlichen Mangel arglistig verschwiegen hatten, nämlich einen erheblichen Wasserschaden, der kurz vor dem Verkauf aufgetreten und für über 13.000 EUR saniert worden war.
Das Gericht betonte, dass ein solcher Schaden, der den Estrich des gesamten Wohnbereichs betraf, nicht als unerheblich angesehen werden kann und daher aufklärungspflichtig ist.
Aufklärungspflicht über reparierte Leitungswasserschäden beim Hausverkauf
Bedeutung der Aufklärungspflicht
Die Entscheidung des OLG Schleswig verdeutlicht, dass Verkäufer verpflichtet sind, Käufer über wesentliche Mängel einer Immobilie zu informieren,
auch wenn diese Mängel bereits fachgerecht repariert wurden.
Die Aufklärungspflicht erstreckt sich auf alle Umstände, die für die Kaufentscheidung des Käufers von Bedeutung sein können.
Arglistiges Verschweigen und Gewährleistungsausschluss
Gemäß § 444 BGB können sich Verkäufer nicht auf einen vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen, wenn sie einen Mangel arglistig verschweigen.
Im vorliegenden Fall sah das Gericht das Verschweigen des erheblichen Wasserschadens als arglistig an, da die Beklagten wussten, dass es sich um einen aufklärungspflichtigen Mangel handelte.
Kostenentscheidung
Das Gericht entschied, dass die Beklagten die gesamten Kosten des Berufungsverfahrens tragen müssen, einschließlich der Kosten der wirkungslos gewordenen Anschlussberufung.
Aufklärungspflicht über reparierte Leitungswasserschäden beim Hausverkauf
Diese Entscheidung folgt der gefestigten Rechtsprechung des OLG Schleswig und anderer Oberlandesgerichte,
wonach der Berufungsführer auch im Falle einer Beschlusszurückweisung die Kosten der Anschlussberufung zu tragen hat.
Fazit
Das Urteil des OLG Schleswig unterstreicht die Wichtigkeit der Aufklärungspflichten beim Immobilienverkauf.
Verkäufer müssen Käufer über wesentliche Mängel informieren, auch wenn diese bereits repariert wurden.
Andernfalls können sie sich nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen und müssen im Falle eines Rechtsstreits mit erheblichen Kosten rechnen.
