Auflassung Grundbucheintragung Erbauseinandersetzung

Die Auflassung als Voraussetzung der Grundbucheintragung in Folge einer Erbauseinandersetzung

OLG München 34 Wx 442/16

RA und Notar Krau

Das Oberlandesgericht München hat in seinem Beschluss vom 05.12.2016 entschieden, dass eine Grundbucheintragung in Folge einer Erbauseinandersetzung nur vorgenommen werden kann, wenn eine wirksame Auflassung nach Paragraf 925 BGB in der Form des Paragraf 29 GBO vorliegt.

Im vorliegenden Fall hatte der Beteiligte die Umschreibung des Grundbuchs auf seinen Namen beantragt, nachdem seine Mutter verstorben war und er als Testamentsvollstrecker eingesetzt wurde.

Er machte geltend, dass er aufgrund eines ihm im Testament eingeräumten Vorwahlrechts Alleinerbe des Grundstücks sei und die anderen Erben keine Einwände gegen die Übertragung des Grundstücks auf ihn hätten.

Das Grundbuchamt

wies den Antrag zurück, da die erforderliche Auflassung fehlte.

Der Beteiligte legte Beschwerde ein, die jedoch vom Oberlandesgericht zurückgewiesen wurde.

Das OLG München

Das Gericht stellte fest, dass der Beteiligte zwar Testamentsvollstrecker sei, aber dennoch eine Auflassung der Erbengemeinschaft an ihn erforderlich sei, um die Grundbucheintragung vornehmen zu können. Eine solche Auflassung in der erforderlichen Form habe der Beteiligte jedoch nicht vorgelegt.

Zusammenfassend lässt sich festhalten:

• Eine Grundbucheintragung nach einer Erbauseinandersetzung erfordert eine wirksame Auflassung.
• Die Auflassung muss in der Form des Paragraf 29 GBO erfolgen, d.h. durch Einigung und Eintragung im Grundbuch.
• Auch wenn der Testamentsvollstrecker Alleinerbe ist, ist eine Auflassung der Erbengemeinschaft an ihn erforderlich.

Kritisch nachgefragt – Ist die Entscheidung des OLG München aus dem Jahr 2016 auch im Juni 2026 noch rechtlich unumstritten?

Rechtslage zur Auflassung bei Erbauseinandersetzung nach aktueller Rechtsprechung

Die Entscheidung des OLG München vom 05.12.2016 (34 Wx 442/16) ist heute noch rechtlich unumstritten und wird durch die nachfolgende Rechtsprechung und Literatur bestätigt.

Bestätigung durch Rechtsprechung

Das OLG München hat in seiner Entscheidung klargestellt, dass eine Grundbucheintragung in Folge einer Erbauseinandersetzung nur vorgenommen werden kann, wenn eine wirksame Auflassung nach Paragraf 925 BGB in der Form des Paragraf 29 GBO vorliegt<xref:xOMAVhuz. Diese Rechtsauffassung wurde durch spätere Entscheidungen mehrfach bestätigt:

OLG Saarbrücken (2022): Das Gericht zitiert ausdrücklich die Entscheidung des OLG München vom 05.12.2016 und stellt fest: „Die beantragte Eintragung des B 1 als Eigentümer des Grundstücks in Folge einer Erbauseinandersetzung kann nur vorgenommen werden, wenn eine wirksame Auflassung nach Paragraf 925 BGB, Paragrafen 20, 29 GBO erfolgt und in grundbuchmäßiger Form nachgewiesen ist“12.

OLG München (2018): Das Gericht bestätigte erneut: „Eine teilweise gegenständliche Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft mit dem Ziel der Übertragung von Grundstücken auf Miterben setzt zum dinglichen Vollzug die Auflassung voraus“3.

Stellungnahme der Literatur

Die Kommentarliteratur bestätigt diese Rechtsauffassung einhellig:

Münchener Kommentar zum BGB: Ruhwinkel führt aus: „Auch die Erbauseinandersetzung wie die Auseinandersetzung anderer Gesamthandsgemeinschaften über den Grundbesitz bedarf der Auflassung und Umschreibung“4.

Böttcher in NJW 2019: Der Autor bestätigt: „Die Erben können über einen Nachlassgegenstand (zB Grundstück) nur gemeinsam verfügen, zum Beispiel auflassen (Paragraf 2040 I BGB)“5.

Besonderheiten bei Testamentsvollstreckung

Die Entscheidung des OLG München betont zu Recht, dass auch ein Testamentsvollstrecker nicht ohne Auflassung die Eigentumsumschreibung bewirken kann. Das Gericht stellte fest, dass die Erbengemeinschaft verfügungsberechtigt ist und zur Übertragung des Grundbesitzes einer Auflassung bedarf<xref:xOMAVhuz. Diese Rechtsauffassung entspricht der ständigen Rechtsprechung.

Grundbuchrechtliche Besonderheiten

Hervorzuheben ist, dass nach Paragraf 40 GBO die Voreintragung der Erbengemeinschaft nicht erforderlich ist. Die Auflassung kann auch dann eingetragen werden, wenn noch der Erblasser eingetragen ist12. Dies ändert jedoch nichts an der Erforderlichkeit der Auflassung selbst.

Fazit

Die Entscheidung des OLG München vom 05.12.2016 entspricht der weiterhin geltenden, unumstrittenen Rechtsauffassung. Eine Grundbucheintragung im Rahmen einer Erbauseinandersetzung erfordert zwingend eine wirksame Auflassung nach Paragraf 925 BGB in der Form des Paragraf 29 GBO. Dies gilt unabhängig davon, ob ein Testamentsvollstrecker beteiligt ist oder ob es sich um ein Vorwahlrecht handelt. Die Rechtsprechung und Literatur haben diese Grundsätze in den Jahren nach 2016 ausdrücklich bestätigt.

Zitiernachweise:

1

OLG Saarbrücken, Dressler-Berlin, FGPrax 2022, 60

2

OLG Saarbrücken, Litzenburger, ZEV 2022, 288

3

OLG München, ZEV 2018, 30

4

Ruhwinkel – MüKoBGB | BGB Paragraf 925 Rn. 9-14

5

Böttcher, NJW 2019, 2746