Auflassungsvollmacht – Bayerisches Oberstes Landesgericht BReg 2 Z 39/80
Dieser Fall befasst sich mit der Frage, welche Formvorschriften für eine Auflassungsvollmacht gelten und inwieweit das Grundbuchamt
im Eintragungsantragsverfahren Ermittlungen anstellen darf, um die Wirksamkeit der Vollmacht zu überprüfen.
Sachverhalt:
Die Beteiligte zu 1) erbte von ihrem verstorbenen Ehemann sechs Grundstücke.
Sie erteilte ihrer Adoptivtochter (Beteiligte zu 2) am 21.10.1979 eine notariell beglaubigte Generalvollmacht, die sie von den Beschränkungen des § 181 BGB befreite.
Am selben Tag wies sie den Notar an, unter Verwendung dieser Vollmacht die beiden Grundstücke Fl.Nrn. … und … unentgeltlich auf ihre Adoptivtochter zu übertragen.
Am 13.12.1979 beurkundete der Notar die Übertragung der Grundstücke.
Die Beteiligte zu 2) handelte dabei im eigenen Namen und als Vertreterin der Beteiligten zu 1) aufgrund der ihr erteilten Vollmacht.
Auflassungsvollmacht – Bayerisches Oberstes Landesgericht BReg 2 Z 39/80
Verfahrensgang:
Der Grundbuchrechtspfleger beanstandete den Vollzugsantrag des Notars und verlangte die Vorlage einer Vollmacht in notariell beurkundeter Form, da die Vollmacht gemäß § 313 BGB formbedürftig sei.
Der Notar legte Erinnerung ein und argumentierte, dass § 313 BGB nicht § 167 Abs. 2 BGB außer Kraft setze und allgemeine Vollmachten nicht der Formvorschrift für das Rechtsgeschäft unterlägen.
Rechtspfleger und Grundbuchrichter wiesen die Erinnerung zurück.
Das Landgericht wies die Beschwerde des Notars ebenfalls zurück, da die Vollmacht die Grundstücksübertragung lediglich verdecke und daher der notariellen Beurkundung bedürfe.
Gegen diese Entscheidung legte der Notar weitere Beschwerde ein.
Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts:
Das Bayerische Oberste Landesgericht hob die Entscheidungen des Landgerichts und des Grundbuchamts auf und gab die Sache
zur anderweitigen Behandlung und Entscheidung über den Eintragungsantrag an das Amtsgericht – Grundbuchamt – Ansbach zurück.
Auflassungsvollmacht – Bayerisches Oberstes Landesgericht BReg 2 Z 39/80
Begründung:
Das Gericht stellte fest, dass das Grundbuchamt im Eintragungsantragsverfahren nicht nur prüfen muss, ob die Auflassung erklärt wurde, sondern auch, ob diese rechtswirksam ist.
Dazu gehört auch die Prüfung der Vertretungsmacht, wenn die Auflassung durch einen Vertreter erklärt wurde.
Grundsätzlich bedarf die Erteilung einer Vollmacht gemäß § 167 Abs. 2 BGB nicht der Form, die für das Rechtsgeschäft bestimmt ist, auf das sich die Vollmacht bezieht.
Auch im Grundstücksverkehr ist die Vollmacht daher formfrei, es sei denn, sie ist Bestandteil eines einheitlichen, formbedürftigen Rechtsgeschäfts oder die formfreie Bevollmächtigung würde zur Umgehung der Formvorschrift führen.
Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Vollmacht unwiderruflich ist oder mit der Bevollmächtigung bereits die gleiche Bindungswirkung eintreten sollte wie durch den Abschluss des formbedürftigen Hauptvertrags.
Ob diese Voraussetzungen vorliegen, muss das Gericht im Einzelfall feststellen.
Im Antragsverfahren muss der Antragsteller alle erforderlichen Unterlagen vorlegen.
Das Grundbuchamt kann zwar fehlende Unterlagen anfordern oder Zweifel ausräumen lassen, darf aber keine eigenen Ermittlungen anstellen.
Im vorliegenden Fall ergaben sich aus den vorgelegten Unterlagen keine Anhaltspunkte für eine Formbedürftigkeit der Vollmacht.
Die Vollmacht war widerruflich und es gab keine Hinweise darauf, dass die Vollmachtgeberin tatsächlich oder rechtlich nicht in der Lage gewesen wäre, die Vollmacht zu widerrufen.
Auch die Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB und die „Anweisung“ an den Notar änderten nichts an dieser Beurteilung.
Fazit:
Das Bayerische Oberste Landesgericht stellte klar, dass eine Auflassungsvollmacht grundsätzlich formfrei erteilt werden kann.
Eine Formbedürftigkeit nach § 313 BGB besteht nur in Ausnahmefällen, in denen die formfreie Bevollmächtigung zur Umgehung der Formvorschrift führen würde.
Das Grundbuchamt darf im Eintragungsantragsverfahren keine eigenen Ermittlungen anstellen, um die Wirksamkeit der Vollmacht zu überprüfen.
