Auflassungsvormerkung an herrenlosem Grundstück
Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hat in einem Beschluss vom 27. August 2024 (3 Wx 111/24) entschieden,
dass eine Auflassungsvormerkung an einem herrenlosen Grundstück nicht wirksam ist, wenn der Bewilligende zum Zeitpunkt der Eintragung nicht mehr berechtigt war.
Sachverhalt
Im Grundbuch war M… als Eigentümer eines Waldgrundstücks eingetragen.
M… verkaufte das Grundstück an den Geschäftsführer einer niederländischen Kapitalgesellschaft (Bet. zu 1).
Eine Eigentumsübertragungsvormerkung zugunsten des Käufers wurde eingetragen.
M… gab das Eigentum an dem Grundstück durch eine Verzichtserklärung auf, was im Grundbuch vermerkt wurde, somit war das Grundstück Herrenlos.
Der Käufer (Bet. zu 1) verkaufte das Grundstück an die niederländische Kapitalgesellschaft (Bet. zu 2) und bewilligte die Eintragung einer Vormerkung zugunsten der Käuferin.
Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung ab, da der Verkäufer (Bet. zu 1) zum Zeitpunkt der Bewilligung nicht berechtigt gewesen sei.
Entscheidung des OLG Düsseldorf
Das OLG Düsseldorf bestätigte die Entscheidung des Grundbuchamts.
Die Richter stellten fest, dass die Bewilligung zur Eintragung einer Auflassungsvormerkung gemäß § 19 der Grundbuchordnung (GBO) unwirksam ist,
wenn der Bewilligende zum Zeitpunkt der Eintragung nicht mehr berechtigt ist.
Begründung
Da M… das Eigentum an dem Grundstück wirksam aufgegeben hatte, war dieses herrenlos geworden.
Der Käufer (Bet. zu 1) war somit nicht mehr Eigentümer und daher nicht berechtigt, die Eintragung einer Vormerkung zu bewilligen.
Die Bewilligung eines Nichtberechtigten kann nur durch die Einwilligung des Berechtigten geheilt werden.
Im Falle eines herrenlosen Grundstücks ist der Fiskus des Landes,
in dem das Grundstück liegt, berechtigt, sich das Grundstück anzueignen (§ 928 Abs. 2 BGB).
Bis zur Ausübung des Aneignungsrechts durch den Fiskus bleibt das Grundstück herrenlos.
Der Fiskus kann auf sein Aneignungsrecht verzichten, wodurch sich jeder Dritte das Grundstück aneignen kann.
Auflassungsvormerkung an herrenlosem Grundstück
Im vorliegenden Fall lag kein Verzicht des Fiskus vor.
Daher war für die Eintragung der Vormerkung die Bewilligung des Fiskus erforderlich.
Die Eintragung der Vormerkung würde das Aneignungsrecht des Fiskus beeinträchtigen, da sein Eigentum mit der Vormerkung belastet wäre.
Fazit
Das OLG Düsseldorf hat klargestellt, dass bei herrenlosen Grundstücken besondere Sorgfalt bei der Eintragung von Vormerkungen geboten ist.
Die Bewilligung eines Nichtberechtigten ist unwirksam und kann nur durch die Einwilligung des Berechtigten geheilt werden.
Im Falle eines herrenlosen Grundstücks ist der Fiskus der Berechtigte.
