Auflassungsvormerkung transmortale Vollmacht
OLG Frankfurt am Main 20 W 149/11
Beschluss vom 14. November 2011
transmortale Vollmacht,
Vertretung der Erben,
Grundbuchamt,
Auflassungsvormerkung
Der Antragsteller beantragte die Eintragung einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch.
Grundlage war ein Grundstückskaufvertrag, bei dem auf Verkäuferseite eine Person aufgrund einer transmortalen Vollmacht handelte.
Diese Vollmacht war jedoch nicht ordnungsgemäß öffentlich beglaubigt.
Das Grundbuchamt wies den Antrag zurück, da die Vertretungsbefugnis der Verkäuferseite nicht nachgewiesen war.
Kernaussagen des Gerichts:
- Transmortale Vollmacht: Eine transmortale Vollmacht ermöglicht es dem Bevollmächtigten, auch nach dem Tod des Vollmachtgebers dessen Erben zu vertreten.
- Öffentliche Beglaubigung: Eine öffentliche Beglaubigung gemäß §§ 29 Abs. 1 GBO, 129 Abs. 1 BGB, § 63 BeurkG, 13 HessOrtsgerichtsG erfordert die Unterschrift einer dazu befugten Person (z.B. Notar oder Ortsgerichtsvorsteher). Ein städtischer Stempel mit der Unterschrift einer Sekretärin genügt diesen Anforderungen nicht.
- Vertretungsbefugnis: Das Grundbuchamt ist verpflichtet, die Vertretungsbefugnis der am Grundstückskauf beteiligten Personen zu prüfen.
- Gesellschafter bürgerlichen Rechts (GbR): Die GbR ist selbst Eigentümerin eines zum Gesellschaftsvermögen gehörenden Grundstücks. Die Gesellschafter sind im Grundbuch einzutragen.
- Vermutung des § 899a BGB: Es wird vermutet, dass die im Grundbuch eingetragenen Personen die Gesellschafter der GbR sind und keine weiteren Gesellschafter existieren.
Entscheidung:
Auflassungsvormerkung transmortale Vollmacht
Das OLG Frankfurt am Main wies die Beschwerde des Antragstellers zurück.
Die Voraussetzungen für die Eintragung der Auflassungsvormerkung lagen nicht vor, da die Vertretungsbefugnis der Verkäuferseite nicht ordnungsgemäß nachgewiesen war.
Detaillierte Erläuterungen:
- Transmortale Vollmacht:
Das Gericht stellte fest, dass die im vorliegenden Fall verwendete Vollmacht eine sogenannte transmortale Vollmacht war.
Dies bedeutet, dass sie auch über den Tod des Vollmachtgebers hinaus gültig blieb und der Bevollmächtigte die Erben des Verstorbenen vertreten konnte.
- Mangelnde öffentliche Beglaubigung:
Die transmortale Vollmacht war jedoch nicht ordnungsgemäß öffentlich beglaubigt.
Die Beglaubigung durch eine Sekretärin einer Stadtverwaltung genügte nicht den gesetzlichen Anforderungen.
Eine öffentliche Beglaubigung muss von einer dazu befugten Person, wie beispielsweise einem Notar oder Ortsgerichtsvorsteher, vorgenommen werden.
- Prüfung der Vertretungsbefugnis durch das Grundbuchamt:
Das Grundbuchamt ist verpflichtet, die Vertretungsbefugnis der am Grundstückskaufvertrag beteiligten Personen zu prüfen, bevor es eine Auflassungsvormerkung einträgt.
Im vorliegenden Fall konnte die Vertretungsbefugnis der Verkäuferseite aufgrund der mangelnden öffentlichen Beglaubigung der Vollmacht nicht nachgewiesen werden.
- Gesellschafter bürgerlichen Rechts (GbR) als Eigentümer:
Das Gericht betonte, dass die GbR selbst Eigentümerin eines zum Gesellschaftsvermögen gehörenden Grundstücks ist.
Die Gesellschafter sind im Grundbuch einzutragen.
- Vermutung des § 899a BGB:
Der § 899a BGB enthält eine Vermutung, dass die im Grundbuch eingetragenen Personen die Gesellschafter der GbR sind und keine weiteren Gesellschafter existieren.
Diese Vermutung erleichtert den Nachweis der Vertretungsbefugnis der GbR im Grundbuchverfahren.
Fazit:
Der Beschluss des OLG Frankfurt am Main verdeutlicht die Bedeutung der ordnungsgemäßen öffentlichen Beglaubigung von Vollmachten im Grundstücksverkehr.
Fehlt es an einer solchen Beglaubigung, kann die Vertretungsbefugnis nicht nachgewiesen werden und das Grundbuchamt ist berechtigt, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu verweigern.
