Auflösend bedingtes Wirksamwerden nicht genehmigter Wertsicherungsklausel in einem Grundstückspachtvertrag

Auflösend bedingtes Wirksamwerden nicht genehmigter Wertsicherungsklausel in einem Grundstückspachtvertrag

BGH, Urteil vom 13.11.2013 – XII ZR 142/12

Vorinstanzen:

LG Frankfurt (Oder), Entscheidung vom 29.04.2011 – 11 O 153/10 –

OLG Brandenburg, Entscheidung vom 17.10.2012 – 3 U 75/11 – 35

Hier finden Sie eine leicht verständliche Zusammenfassung des Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 13. November 2013. In diesem Fall ging es um viel Geld und komplizierte Klauseln in einem Pachtvertrag für ein Altenheim.

Der Streit um das Altenheim: Was war passiert?

Stellen Sie sich vor, ein Unternehmen betreibt ein Alten- und Pflegeheim auf einem gepachteten Grundstück. Es gibt einen schriftlichen Pachtvertrag, in dem viele Regeln stehen. Doch wie es im Leben oft ist: Mit der Zeit ändern sich Dinge, man trifft mündliche Absprachen, und irgendwann wechselt der Besitzer des Grundstücks.

Genau das geschah hier. Die Klägerin kaufte das Grundstück in einer Zwangsversteigerung und wurde damit zur neuen Verpächterin. Sie wollte nun von der Pächterin (der Firma, die das Heim betreibt) hohe Summen an Geld nachfordern. Dabei ging es um zwei Hauptpunkte:

1. Die Wertsicherungsklausel: Die Pacht sollte sich automatisch erhöhen, wenn die Lebenshaltungskosten steigen.
2. Die Nebenkosten: Es gab Streit darüber, ob die monatlichen Zahlungen für Wasser, Heizung und Steuern nur eine Vorauszahlung oder eine feste Pauschale waren.

Das Problem mit der Schriftform

In Deutschland gibt es eine wichtige Regel für Miet- und Pachtverträge, die länger als ein Jahr laufen sollen: Sie müssen schriftlich festgehalten werden. Wenn man wichtige Teile des Vertrages später nur mündlich ändert, verliert der gesamte Vertrag seine sogenannte „Schriftform“.

Warum ist die Schriftform so wichtig?

Wenn die Schriftform verletzt wird, gilt der Vertrag plötzlich als „auf unbestimmte Zeit geschlossen“. Das bedeutet, er kann von beiden Seiten viel leichter gekündigt werden. In diesem Fall hatten die Parteien mündlich vereinbart, dass die Pächterin monatlich rund 5.113 € für Nebenkosten zahlt, anstatt diese direkt an die Versorgungsunternehmen zu überweisen.

Da diese Summe (immerhin 15 % der Pacht) nicht im schriftlichen Vertrag stand, war die Schriftform kaputt. Das hatte fatale Folgen für die Preiserhöhungen.

Die Wertsicherungsklausel: Gültig oder nicht?

Eine Wertsicherungsklausel sorgt dafür, dass die Pacht mit der Inflation steigt. Früher brauchte man dafür oft eine offizielle Genehmigung. Später änderte sich das Gesetz (das Preisklauselgesetz).

Auflösend bedingtes Wirksamwerden nicht genehmigter Wertsicherungsklausel in einem Grundstückspachtvertrag

Die Entscheidung des Gerichts für die Vergangenheit

Für die Zeit bis zum 13. September 2007 sagte der BGH: Die Erhöhungen sind nicht rechtens. Warum? Weil der Vertrag durch die mündliche Absprache nicht mehr die strengen Bedingungen erfüllte, die für eine automatische Genehmigung der Klausel nötig gewesen wären. Da die Klägerin den Vertrag jederzeit hätte kündigen können (wegen der fehlenden Schriftform), gab es keinen Grund für eine automatische Preisanpassung.

Die Überraschung für die Zeit ab September 2007

Hier wendet sich das Blatt ein wenig. Seit dem 14. September 2007 gilt ein neues Gesetz. Dieses besagt, dass solche Klauseln erst einmal als wirksam gelten, bis ein Gericht ausdrücklich feststellt, dass sie verboten sind.

Der BGH entschied deshalb, dass die Pachterhöhungen für den Zeitraum ab dem 14. September 2007 doch möglich sein könnten. Das vorherige Gericht hatte dies zu Unrecht komplett abgelehnt. Dieser Teil des Falles muss nun noch einmal neu geprüft werden.

Der Streit um die Nebenkosten

Die Klägerin wollte über 134.000 € an Nebenkosten nachfordern. Sie behauptete, die monatlichen Zahlungen seien nur Vorauszahlungen gewesen, über die man später genau abrechnen müsse. Die Pächterin behauptete das Gegenteil: Es sei eine feste Pauschale vereinbart worden, mit der alles erledigt sei.

Wer muss was beweisen?

Vor Gericht gilt: Wer Geld will, muss beweisen, dass ihm der Anspruch zusteht. Die Klägerin konnte nicht beweisen, dass eine Abrechnung vereinbart war. Ein wichtiger Zeuge wurde nicht noch einmal vernommen, weil die Klägerin zuvor darauf verzichtet hatte. Daher blieb es dabei: Die Nachforderung der Nebenkosten wurde abgelehnt.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil zeigt, wie gefährlich mündliche Nebenabreden bei langfristigen Verträgen sein können. Ein kleiner Handschlag unter Geschäftspartnern kann Jahre später dazu führen, dass ganze Vertragsklauseln unwirksam werden oder man hohe Summen nicht mehr einfordern kann.

Zusammenfassung der Ergebnisse:

• Nebenkosten: Die Klägerin bekommt kein Geld zurück, da sie die Art der Vereinbarung nicht beweisen konnte.
• Pachterhöhung alt: Bis September 2007 gibt es keine Nachzahlung, da die Schriftform verletzt war.
• Pachterhöhung neu: Ab September 2007 besteht eine Chance für die Klägerin, da das neue Gesetz hier großzügiger ist.

Wenn Sie sich in einer ähnlichen Situation befinden – sei es als Vermieter, Verpächter oder Mieter – sollten Sie Ihre Verträge und Absprachen genau prüfen lassen. Rechtliche Details bei Immobilien und Pachtverträgen sind oft so kompliziert, dass kleine Fehler teure Folgen haben.

Für eine detaillierte Prüfung Ihres Falles oder bei Fragen zu gewerblichen Pachtverträgen und Wertsicherungsklauseln sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen.