Aufspaltung von Bauträgerverträgen in Angebot und Annahme

Aufspaltung von Bauträgerverträgen in Angebot und Annahme

Einführung in die Problematik der Vertragsaufspaltung

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder einen Bauträgervertrag abschließen, handelt es sich normalerweise um ein einheitliches Dokument. Beide Parteien unterschreiben gemeinsam vor einem Notar. In der Praxis kommt es jedoch vor, dass dieser Vertrag systematisch aufgespalten wird. Das bedeutet, dass Angebot und Annahme zeitlich getrennt voneinander beurkundet werden.

Diese Vorgehensweise wird in der Fachwelt kritisch gesehen und grundsätzlich abgelehnt. Der Grund hierfür ist der eigentliche Zweck des Notarverfahrens. Ein Notar ist dazu da, beide Vertragspartner gleichzeitig zu beraten. Es soll ein gemeinsames Verhandeln stattfinden. Wenn die Parteien getrennt zum Notar gehen, geht dieser wichtige Aspekt der gleichzeitigen Beratung verloren.

Wer sollte das Angebot abgeben?

Manchmal bestehen Bauträger trotz der Bedenken auf eine getrennte Beurkundung. In einem solchen Fall gibt es eine klare Empfehlung der Bundesnotarkammer. Nicht der Bauträger, sondern Sie als Erwerber sollten das Angebot abgeben.

Das hat einen einfachen Grund: Sie als Käufer sind in der Regel die unerfahrenere Partei. Durch die Abgabe des Angebots stellen Sie sicher, dass Sie die volle Belehrung durch den Notar erhalten. Dieses Angebot muss bereits alle wichtigen Bestandteile enthalten, die später im endgültigen Vertrag stehen sollen. So werden Sie geschützt, bevor Sie sich rechtlich binden.

Gründe für eine Trennung von Angebot und Annahme

Es gibt verschiedene Gründe, warum ein Vertrag aufgeteilt wird. Oft geschieht dies aus reiner Bequemlichkeit. Vielleicht möchte sich der Bauträger die Anreise sparen oder Zeit gewinnen.

Es gibt aber auch strategische Gründe. Ein Bauträger möchte sich manchmal die Option offenhalten, aus einem Projekt auszusteigen. Das passiert zum Beispiel, wenn noch nicht genügend Käufer für ein Bauvorhaben gefunden wurden. In so einem Fall gibt es besondere Verhaltensregeln.

Die Rolle des Bauträgers beim Angebot

Wenn die Trennung erfolgt, um dem Bauträger Flexibilität zu verschaffen, sollte er dennoch präsent sein. Es wird empfohlen, dass der Bauträger bei der Beurkundung Ihres Angebots anwesend ist und mitunterschreibt. Falls der Bauträger Ihr Angebot später doch nicht annimmt, sollte er zudem die Kosten für die Beurkundung des Angebots übernehmen.

Die Wichtigkeit der notariellen Belehrung

In dieser Situation ist die Aufklärung durch den Notar besonders wichtig. Sie müssen ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass der Vertrag noch nicht fertig ist. Die Annahme erfolgt erst später in einer separaten Urkunde.

Aufspaltung von Bauträgerverträgen in Angebot und Annahme

Sie müssen verstehen, dass es allein im Belieben des Bauträgers steht, ob er Ihr Angebot annimmt oder nicht. Es darf nicht der falsche Eindruck entstehen, Sie hätten bereits einen fertigen Bauträgervertrag geschlossen, wenn Sie das Notariat verlassen. Bis zur Annahme durch die Gegenseite sind Sie in einer Schwebephase.

Die zeitliche Bindung an Ihr Angebot

Ein sehr wichtiger Punkt sind die Fristen. Wie lange sind Sie an Ihr abgegebenes Angebot gebunden? Hier setzt das Gesetz klare Grenzen, um Sie vor einer unangemessen langen Bindung zu schützen.

Gesetzliche und vereinbarte Fristen

Die Rechtsprechung hat hierzu feste Regeln entwickelt. Normalerweise gilt eine Annahmefrist von vier Wochen für Immobilien- und Bauträgerverträge. Man kann zwar längere Fristen vereinbaren, aber diese dürfen drei Monate nicht überschreiten.

Wenn eine Frist länger als sechs Wochen dauert, wird es rechtlich schwierig. Der Bauträger müsste dann ein sehr wichtiges Interesse nachweisen, das schwerer wiegt als Ihr Interesse an Klarheit. Dieses Interesse muss sogar im Vertrag genannt werden.

Welche Interessen zählen nicht?

Es gibt viele Gründe, die Bauträger gerne anführen, die aber rechtlich oft nicht anerkannt werden. Dazu gehören:

• Das Abwarten Ihrer Finanzierung.
• Eine Prüfung Ihrer Kreditwürdigkeit.
• Eine hohe Anzahl an Beteiligten.
• Wenn ein Beteiligter im Ausland sitzt.
• Wenn die Grundbücher für die Wohnungen noch nicht angelegt sind.
• Wenn die Bank des Bauträgers noch keine Freigabe erteilt hat.
• Das bloße Interesse des Bauträgers, erst genügend Wohnungen zu verkaufen.
• Sogar das Fehlen einer Baugenehmigung reicht meistens nicht aus, um Sie länger als nötig zu binden.

Wenn eine vereinbarte Bindungsfrist unwirksam ist, gilt automatisch die kurze gesetzliche Frist. Wenn der Bauträger dann zu spät annimmt, kommt überhaupt kein Vertrag zustande.

Unwirksame Klauseln zur Fortgeltung

Einige Verträge enthalten sogenannte Fortgeltungsklauseln. Diese besagen, dass Ihr Angebot auch nach Ablauf der Frist weiter gilt, Sie es dann aber widerrufen können.

Solche Klauseln sind laut Gesetz unwirksam. Sie benachteiligen Sie unangemessen. Dabei spielt es keine Rolle, ob diese Fortgeltung zeitlich begrenzt ist oder nicht. Das Ziel des Gesetzes ist es, dass nach Ablauf einer angemessenen Zeitspanne Klarheit herrscht.

Andere rechtliche Möglichkeiten und Alternativen

Es gibt noch andere Wege, wie Verträge gestaltet werden können, aber auch diese haben Tücken.

Vertretung ohne Vollmacht

Manchmal wird jemand ohne Vollmacht vertreten. In diesem Fall gibt es eine gesetzliche Frist von zwei Wochen, in der die Genehmigung erklärt werden muss. Dies bietet also auch nur einen kurzen Zeitraum für eine Entscheidung.

Rücktrittsrechte und Bedingungen

Manche Verträge arbeiten mit Rücktrittsrechten. Hier gelten ähnliche strenge Maßstäbe wie bei den Bindungsfristen. Eine Ausnahme gibt es jedoch: Wenn die Baugenehmigung noch fehlt, wird ein Rücktrittsrecht oft als zulässig angesehen.

Auch bei Verträgen, die unter einer bestimmten Bedingung stehen, müssen die gleichen fairen Maßstäbe angelegt werden. Der Schutz des Käufers steht hierbei immer im Vordergrund, damit dieser nicht über Gebühr lange an eine unsichere Vertragssituation gebunden bleibt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Aufspaltung eines Vertrages für Sie als Käufer Risiken birgt. Achten Sie genau auf die Fristen und lassen Sie sich umfassend über Ihre Rechte aufklären.

Bei weiteren Fragen oder für eine rechtliche Beratung sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen.