Aufteilung bei grundstücksübergreifender Tiefgarage – Teileigentum an Stellplätzen
KG, Beschluss vom 10.9.2019, 1 W 127/19,
Der Beschluss des Kammergerichts (KG) vom 10. September 2019 (1 W 127/19) behandelt die komplexe rechtliche Frage der
Aufteilung einer grundstücksübergreifenden Tiefgarage im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).
Im Kern geht es darum, ob und wie Teileigentum an Stellplätzen einer Tiefgarage begründet werden kann, die sich über mehrere Grundstücke erstreckt, wenn diese Grundstücke nach § 8 WEG aufgeteilt werden.
Leitsatz und zentrale Problematik
Das KG stellt in seinem Leitsatz klar, dass die Begründung von Teileigentum an Tiefgaragenplätzen nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist, wenn sich die Tiefgarage unter mehreren Grundstücken erstreckt.
Entscheidend ist, dass sich die einzelnen Stellplätze jeweils unter dem konkret zur Teilung vorgesehenen Grundstück befinden.
Diese Entscheidung korrigiert eine zuvor restriktive Haltung des Grundbuchamts, das einen grundbuchtauglichen Nachweis
der Zugehörigkeit der gesamten Tiefgarage zu einem der aufzuteilenden Grundstücke gefordert hatte.
Aufteilung bei grundstücksübergreifender Tiefgarage – Teileigentum an Stellplätzen
Hintergrund und Sachverhalt
Die Beteiligte ist Eigentümerin zweier benachbarter Grundstücke, auf denen sich eine einheitliche Tiefgarage befindet.
Sie beabsichtigte, beide Grundstücke nach § 8 WEG in Wohnungs- und Teileigentum aufzuteilen, wobei die Teileigentumsrechte an den Stellplätzen der Tiefgarage begründet werden sollten.
Das Grundbuchamt lehnte dies zunächst ab, da es die Tiefgarage als Überbau ansah und einen Nachweis forderte, dass die Tiefgarage Bestandteil des aufzuteilenden Grundstücks sei.
Rechtliche Würdigung des KG
Das KG hob die Entscheidungen des Grundbuchamts auf und stellte klar, dass die Begründung von Teileigentum in diesem Fall möglich ist.
Es argumentierte, dass die Tiefgarage im Sinne des § 94 BGB als wesentlicher Bestandteil des jeweiligen Grundstücks anzusehen sei, unter dem sich die Stellplätze befinden.
Entscheidend sei der Wille des Eigentümers zur vertikalen Teilung der Tiefgarage entlang der Grundstücksgrenze, der durch die Teilungserklärungen zum Ausdruck komme.
Wesentliche Argumente des KG
Vertikale Teilung:
Das KG betont die Möglichkeit der vertikalen Teilung eines Gebäudes an der Grundstücksgrenze, auch wenn es sich um eine einheitliche Tiefgarage handelt.
Der Wille des Eigentümers zur Teilung, der durch die Teilungserklärungen dokumentiert ist, ist hierbei maßgeblich.
Aufteilung bei grundstücksübergreifender Tiefgarage – Teileigentum an Stellplätzen
Abgeschlossenheit:
Die Abgeschlossenheit des Sondereigentums im Sinne des § 3 Abs. 2 WEG ist nur innerhalb der Wohnungseigentumsanlage relevant, nicht gegenüber dem Nachbargrundstück.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bezirksamts bestätigt, dass die Stellplätze innerhalb der Anlage abgeschlossen sind.
Kein Stammgrundstück:
Das KG stellte fest, dass kein Anhaltspunkt für die Annahme eines „Stammgrundstücks“ vorliegt, von dem aus die Tiefgarage auf das Nachbargrundstück „übergebaut“ wurde.
Die Tiefgarage soll Vertikal entlang der Grundstücksgrenze geteilt werden.
Bedeutung der Entscheidung
Die Entscheidung des KG klärt eine wichtige Rechtsfrage im Zusammenhang mit grundstücksübergreifenden Tiefgaragen.
Sie ermöglicht eine flexiblere Handhabung bei der Aufteilung von Wohnungseigentum und trägt der Realität Rechnung, dass Tiefgaragen häufig über mehrere Grundstücke hinweg errichtet werden.
Urteilsanmerkung
Von Notarassessor Dr. Thomas Bernhard, LL.M. (Galway), Vilsbiburg, in MittBayNot 2020, 341
Das Kammergericht (KG) hat in einem Beschluss die Frage behandelt, wie bei Mehrhausanlagen auf verschiedenen Grundstücken,
bei denen sich eine Tiefgarage über mehrere Grundstücke erstreckt, mit den Tiefgaragenstellplätzen umgegangen werden soll.
Das KG ist der Ansicht, dass Teileigentum an einzelnen Tiefgaragenstellplätzen begründet werden kann, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
- Es darf kein Stammgrundstück erkennbar sein.
- Der jeweilige Stellplatz muss sich vollständig auf dem jeweiligen Grundstück befinden.
- Die Abgeschlossenheit der jeweiligen Stellplätze muss bescheinigt werden.
Das KG hat diese Voraussetzungen im Einzelnen geprüft und für zulässig befunden.
Jedoch warnt der Autor vor dieser Gestaltung, da die Entscheidung des KG eine Rechtssicherheit suggeriert, die so (jedenfalls noch) nicht gegeben ist.
Ein entscheidender Punkt ist die Frage der Abgeschlossenheit des Tiefgaragenausschnitts gegenüber dem Nachbargrundstück, die das KG nur kurz behandelt.
Aufteilung bei grundstücksübergreifender Tiefgarage – Teileigentum an Stellplätzen
Es gibt nämlich auch andere Gerichte und Literaturstimmen, die diese Gestaltung als unzulässig betrachten.
Der Autor geht auf diese Gegenauffassung ein und stellt fest, dass es sich um eine Mindermeinung handelt.
Die herrschende Meinung in der Literatur hält die Gestaltung für zulässig.
Der Autor schlägt als Alternativen für eine rechtssichere Gestaltung vor:
- Die Vereinigung der betroffenen Flurstücke zu einem Grundstück und anschließende Aufteilung nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
- Die Bestellung von Überbaugrunddienstbarkeiten, um die vertikale Spaltung der Tiefgarage entlang der Grundstücksgrenze zu verhindern.
Der Autor weist jedoch darauf hin, dass auch diese Alternativen nicht unproblematisch sind.
Abschließend kommt der Autor zu dem Ergebnis, dass die Entscheidung des KG grundsätzlich zuzustimmen ist,
er sieht jedoch auch Risiken in der Anwendung dieser Entscheidung, da Gerichte auch anders entscheiden könnten.
