Auslegung einer Vollmacht im Grundbuchverfahren
OLG Brandenburg, Beschl. v. 7.10.2024 – 5 W 87/24
RA und Notar Krau
Hintergrund des Falls
Dieser Fall, verhandelt vor dem Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg am 7. Oktober 2024 (Az.: 5 W 87/24), dreht sich um die Auslegung einer Vollmacht im Zusammenhang mit der Belastung eines Grundstücks. Die Familie E. (Verkäufer) hatte einen Teil ihres Grundstücks an die Antragsteller (Käufer) verkauft. Im Kaufvertrag wurde festgelegt, dass die Verkäufer bei der Bestellung von Grundpfandrechten „am Kaufgegenstand“ mitwirken müssen, um die Finanzierung des Kaufpreises zu ermöglichen. Dafür erteilten die Verkäufer den Käufern eine entsprechende Vollmacht. Die Käufer nutzten diese Vollmacht, um eine Grundschuld über 347.000 € auf das gesamte Grundstück einzutragen, nicht nur auf den gekauften Teil. Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung ab, da die Vollmacht nur die Belastung des „Kaufgegenstandes“ erlaubte, nicht des gesamten Grundstücks. Die Käufer legten daraufhin Beschwerde ein.
Die Entscheidung des OLG Brandenburg
Das OLG Brandenburg bestätigte die Entscheidung des Grundbuchamtes. Das Gericht stellte klar, dass die Auslegung einer Vollmacht im Grundbuchverfahren bestimmten Regeln folgt:
- Auslegung nach Grundbuchgrundsätzen: Eine Vollmacht muss im Grundbuchverfahren so ausgelegt werden wie andere Erklärungen im Grundbuch auch. Das bedeutet, dass der genaue Wortlaut der Vollmacht entscheidend ist.
- Im Zweifel geringerer Umfang: Wenn die Auslegung einer Vollmacht nicht eindeutig ist, muss man im Zweifel immer vom geringeren Umfang der Vollmacht ausgehen. Das bedeutet, wenn nicht klar ist, ob die Vollmacht eine größere oder kleinere Befugnis umfasst, wird die kleinere Befugnis angenommen.
- Klarheit ist entscheidend: Für eine Eintragung im Grundbuch ist es sehr wichtig, dass alle Unterlagen klar und eindeutig sind. Wenn die Auslegung der Vollmacht nicht zu einem völlig zweifelsfreien Ergebnis führt, kann sie nicht für eine Eintragung im Grundbuch verwendet werden.
Auslegung einer Vollmacht im Grundbuchverfahren
Begründung des Gerichts
Das OLG wandte diese Grundsätze auf den vorliegenden Fall an. Im Kaufvertrag stand unter Punkt 7.1, dass die Verkäufer bei der Bestellung von Grundpfandrechten „am Kaufgegenstand mitzuwirken“ verpflichtet sind. Unter Punkt 7.4 wurde den Käufern eine Vollmacht erteilt, aber diese Vollmacht bezog sich nur auf das, wozu die Verkäufer laut Vertrag verpflichtet waren – also die Mitwirkung „am Kaufgegenstand“.
Der „Kaufgegenstand“ war aber nur die noch zu vermessende Teilfläche des Grundstücks, nicht das gesamte Grundstück. Daher konnte die Vollmacht nach Ansicht des Gerichts auch nur die Belastung dieser Teilfläche umfassen.
Die Käufer hatten argumentiert, dass eine andere Klausel im Vertrag (Ziffer 7.2 Satz 2) darauf hindeutet, dass das gesamte Grundstück belastet werden sollte. Diese Klausel besagt, dass der Antrag auf Eintragung der Grundpfandrechte erst gestellt werden soll, wenn sich die Bank verpflichtet hat, die nicht verkaufte Teilfläche nach der Vermessung aus der Haftung zu entlassen. Die Käufer meinten, dies mache nur Sinn, wenn vorher das gesamte Grundstück belastet werden sollte.
Das Gericht wies dieses Argument jedoch zurück. Es betonte, dass die Klausel in Ziffer 7.2 Satz 2 eine Anweisung an den Notar war, wann er den Antrag auf Eintragung stellen durfte. Diese Anweisung gab aber keine Auskunft darüber, welche Erklärungen die Käufer gegenüber dem Grundbuchamt bezüglich der Belastung des gesamten Grundstücks abgeben durften. Der Wortlaut der Ziffern 7.1 und 7.4 war eindeutig und sprach nur von der Belastung des „Kaufgegenstandes“. Da eine Auslegung nicht zu einem zweifelsfreien Ergebnis führte, musste der geringere Umfang der Vollmacht angenommen werden.
Fazit
Das OLG Brandenburg entschied, dass die Käufer ohne eine ausdrückliche Genehmigung der Verkäufer nicht berechtigt waren, das gesamte Grundstück mit einer Grundschuld zu belasten. Die Vollmacht bezog sich eindeutig nur auf die verkaufte Teilfläche. Dies unterstreicht die Bedeutung einer präzisen Formulierung von Vollmachten im Grundstücksverkehr und die strengen Anforderungen des Grundbuchamtes an die Eindeutigkeit von Erklärungen. Wer im Grundbuchverfahren eine Vollmacht auslegt, muss immer den Wortlaut genau beachten und im Zweifel vom geringeren Umfang der Vollmacht ausgehen.
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