Auslegung eines vertraglichen Rücktrittsrechts nach Erfüllungsinteresse
BGH Urteil vom 28.2.2025 – V ZR 246/23
Verträge können manchmal ganz schön knifflig sein, besonders wenn es um Immobilien und Ratenzahlungen geht.
Da ist es gut, wenn man einen verlässlichen Partner an seiner Seite hat, der Licht ins Dunkel bringt. Als Rechtsanwalt und Notar Krau helfe ich Ihnen, auch die komplexesten juristischen Themen zu verstehen.
Wenn der Kaufpreis bezahlt ist: Erlischt das Rücktrittsrecht des Verkäufers?
Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein Haus auf Raten. Im Kaufvertrag steht, dass der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten kann, wenn Sie beispielsweise eine Vermögensauskunft abgeben müssen.
Was passiert aber, wenn Sie den gesamten Kaufpreis längst bezahlt haben? Hat der Verkäufer dann immer noch ein Recht, vom Vertrag zurückzutreten?
Mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil beschäftigt.
Der Fall: Grundstückskauf mit Ratenzahlung und Wohnrecht
In diesem speziellen Fall verkaufte eine Person (der spätere Erblasser) drei Grundstücke an einen Käufer.
Der Kaufpreis sollte in monatlichen Raten gezahlt werden, und der Verkäufer erhielt ein lebenslanges Wohnrecht.
Im Vertrag war auch ein Rücktrittsrecht für den Verkäufer festgehalten: Er konnte zurücktreten, wenn der Käufer eine Vermögensauskunft erteilen musste und diese nicht innerhalb von zwei Monaten zurückgenommen wurde.
Nach dem Tod des Verkäufers forderte sein Erbe (der Kläger) vom Käufer die Abgabe einer Vermögensauskunft.
Dies geschah aufgrund einer Geldforderung, die nichts mit dem Grundstückskauf zu tun hatte.
Der Käufer zahlte diese Forderung später. Trotzdem erklärte der Erbe den Rücktritt vom Kaufvertrag und wollte, dass die Vormerkung im Grundbuch gelöscht wird.
Die Gerichte urteilen unterschiedlich
Die ersten beiden Gerichte gaben dem Erben Recht und entschieden, dass der Rücktritt wirksam war.
Sie meinten, das Rücktrittsrecht des Verkäufers würde auch nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises bestehen bleiben.
Auslegung eines vertraglichen Rücktrittsrechts nach Erfüllungsinteresse
Der BGH schafft Klarheit: Das Sicherungsbedürfnis ist entscheidend
Der Bundesgerichtshof sah das anders. Der BGH erklärte, dass man Verträge so auslegen muss, dass sie die Interessen beider Parteien fair berücksichtigen.
Wenn ein Verkäufer ein Rücktrittsrecht vereinbart, während der Käufer noch Raten zahlt, dient dies in der Regel dazu, den Verkäufer abzusichern.
Er soll sich vom Vertrag lösen können, wenn der Käufer zahlungsunfähig wird und die restlichen Raten nicht zahlen kann. So kann der Verkäufer die Immobilie anderweitig verkaufen.
Mein Fazit: Das Rücktrittsrecht erlischt mit vollständiger Zahlung
Sobald der Käufer aber seine gesamten Zahlungsverpflichtungen aus dem Kaufvertrag erfüllt hat, braucht der Verkäufer keine Absicherung mehr.
Das Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Käufers ist dann für den Verkäufer nicht mehr relevant. In einem solchen Fall, so der BGH, erlischt das vertraglich vereinbarte Rücktrittsrecht in der Regel.
Das bedeutet: Wenn Sie als Käufer den Kaufpreis vollständig bezahlt haben, kann der Verkäufer in der Regel nicht mehr vom Vertrag zurücktreten, auch wenn im Vertrag ein Rücktrittsrecht für den Fall der Vermögensauskunft steht.
Dieses Recht dient nämlich der Sicherung der Kaufpreiszahlung und nicht der Absicherung von anderen, nicht im Zusammenhang stehenden Forderungen.
Dieses Urteil ist ein wichtiges Signal und schafft mehr Sicherheit für Käufer. Es zeigt, wie wichtig es ist, Verträge genau zu prüfen und die dahinterstehenden Absichten zu verstehen.
Ich hoffe, diese Erklärung war für Sie hilfreich! Bei weiteren Fragen rund um das Thema Immobilienrecht stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Ihr Rechtsanwalt und Notar Krau
