Auslegung von Vertragsklauseln bei Grundstücksveräußerung im „Einheimischen-Modell“
OLG Hamm (22. Zivilsenat), Urteil vom 14.11.2019 – I-22 U 52/19
Das Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm vom 14. November 2019 zu einem Grundstückskaufvertrag im Rahmen des „Einheimischen-Modells“
wirft ein Schlaglicht auf die Bedeutung klarer Vertragsformulierungen und die Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) im Immobilienrecht.
Sachverhalt
Im vorliegenden Fall verkaufte eine Stadt Grundstücke im Rahmen des sogenannten „Einheimischen-Modells“ zu einem vergünstigten Preis an die Beklagten.
Dieses Modell zielt darauf ab, ortsansässigen Familien den Erwerb von Bauland zu erleichtern.
Der Kaufvertrag enthielt eine Klausel, die die Käufer verpflichtete, innerhalb von fünf Jahren ein „Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten“ zu errichten.
Die Beklagten planten, zwei durch eine Doppelgarage verbundene Wohnhäuser zu bauen, und teilten dies dem Vertreter der Stadt bei der Vertragsunterzeichnung mit.
Später forderte die Stadt jedoch die Rückzahlung des Preisnachlasses, da sie der Ansicht war, die Beklagten hätten gegen die Vertragsklausel verstoßen.
Auslegung von Vertragsklauseln bei Grundstücksveräußerung im „Einheimischen-Modell“
Entscheidung des OLG Hamm
Das OLG Hamm wies die Klage der Stadt ab und stellte fest, dass die Vertragsklausel mehrdeutig sei und daher zugunsten der Käufer auszulegen sei. Die Richter begründeten ihre Entscheidung wie folgt:
Auslegung von AGB:
Die Vertragsklausel sei als AGB zu qualifizieren und daher nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn auszulegen.
Dabei sei zu berücksichtigen, wie verständige und redliche Vertragspartner die Klausel unter Abwägung der Interessen beider Seiten verstehen würden.
Mehrdeutigkeit der Vertragsklausel:
Der Begriff „Wohnhaus“ sei mehrdeutig und könne sowohl ein einzelnes Gebäude als auch eine Nutzungsart bezeichnen.
Die Klausel sei daher unklar hinsichtlich der Frage, ob sie auch die Errichtung von zwei miteinander verbundenen Baukörpern erlaube.
Übereinstimmender Wille der Vertragsparteien:
Da die Beklagten ihre Baupläne bei der Vertragsunterzeichnung offengelegt und der Vertreter der Stadt keine Bedenken geäußert habe, sei dies als übereinstimmender Wille der Parteien zu werten.
Dadurch ist diese Information ein Teil des Vertrages geworden.
Zweifel gehen zulasten des Verwenders:
Bei einer unklaren AGB-Klausel gehe der Zweifel zulasten des Verwenders, in diesem Fall der Stadt (§ 305c Abs. 2 BGB).
Auch der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) würde es unterbinden, dass die Stadt ihre Forderungen geltend macht.
Bedeutung für die Praxis
Das Urteil des OLG Hamm hat weitreichende Bedeutung für die Praxis:
Es verdeutlicht die Notwendigkeit einer klaren und eindeutigen Formulierung von Vertragsklauseln, insbesondere im Rahmen des „Einheimischen-Modells“.
Kommunen müssen bei der Gestaltung solcher Verträge darauf achten, dass die Bebauungsverpflichtungen präzise definiert sind, um Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden.
Auslegung von Vertragsklauseln bei Grundstücksveräußerung im „Einheimischen-Modell“
Die Offenlegung von Bauplänen durch den Käufer bei Vertragsunterzeichnung kann als übereinstimmender Wille
der Parteien gewertet werden und die Auslegung einer Vertragsklausel beeinflussen.
Die Entscheidung hebt die Wichtigkeit der Paragraphen des BGB hervor, die sich mit AGB beschäftigen, und unterstreicht, dass wenn es zu Unklarheiten kommt,
diese zu lasten des Erstellers der AGB(In diesem Fall die Gemeinde) gelten.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Urteil des OLG Hamm die Wichtigkeit der Paragraphen des BGB, welche AGB regulieren hervorhebt.
Und das im Falle einer Unklarheit diese zu lasten der Gemeinde ausgelegt werden müssen.
