Auslegungsfähiger Titel zur Eigentumsumschreibung

OLG München 34 Wx 408/16 – Beschluss vom 15. November 2016,

Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung betreffend der Behebung eines Mangels in einem Versäumnisurteil, Nachtragsliquidation, Auslegung einer Titulierung zur Abgabe einer Willenserklärung zu einer Eigentumsumschreibung

RA und Notar Krau

Kernaussage:

Das Oberlandesgericht München (OLG) hob eine Zwischenverfügung des Amtsgerichts auf, welche die Vorlage eines Ergänzungs- oder

Berichtigungsbeschlusses zum Versäumnisurteil forderte, um einen vermeintlichen Mangel (fehlende Erwähnung eines Kellers) zu beheben.

Das OLG stellte fest, dass eine solche Behebung nicht in absehbarer Zeit zu erwarten war und somit die Zwischenverfügung keinen Raum mehr hatte.

Zudem betonte das OLG, dass eine Eigentumsumschreibung des Kellers aufgrund des vorliegenden Titels nicht möglich sei, da dieser den Keller nicht explizit erfasste.

Sachverhalt:

Die Beteiligte zu 1 (Erwerberin) besaß ein Versäumnisurteil gegen die Beteiligte zu 2 (Bauträgerin), das die Auflassung bestimmter Immobilien, darunter eine Wohnung, beinhaltete.

• Die Beteiligte zu 1 beantragte die Eigentumsumschreibung der Wohnung und des dazugehörigen Kellers basierend auf diesem Urteil und einer notariellen Urkunde.
• Das Grundbuchamt forderte einen Ergänzungs- oder Berichtigungsbeschluss zum Versäumnisurteil, da der Keller darin nicht explizit erwähnt war.
• Die Beteiligte zu 1 legte Beschwerde gegen diese Zwischenverfügung ein.

Entscheidung des Gerichts:

• Das OLG hob die Zwischenverfügung auf, da der Mangel (fehlende Erwähnung des Kellers im Titel) nicht in absehbarer Zeit behoben werden konnte.
• Die Beteiligte zu 2 war bereits gelöscht, was eine Berichtigung des Urteils erschwerte.
• Das OLG wies die Beschwerde zurück, soweit eine Anweisung zur Eintragung des Kellers begehrt wurde.
• Das OLG betonte, dass eine Eigentumsumschreibung des Kellers aufgrund des vorliegenden Titels nicht möglich sei.
• Der Titel müsse eindeutig sein und der Keller war darin nicht explizit erwähnt.
• Zur Auslegung von Grundbucherklärungen ist auf deren Wortlaut und Sinn abzustellen.
• Bei Urteilen ohne Gründe (z.B. Versäumnisurteilen) wird zur Auslegung des Tenors teilweise auch die Klageschrift herangezogen.
• Im vorliegenden Fall lag die Klageschrift jedoch nicht vor und es gab keine Hinweise auf einen vom Urteil abweichenden Klageantrag.
• Auch eine Richtigstellung durch einen notariellen Vermerk oder nach Paragraf 44a Abs. 2 BeurkG kam nicht in Betracht.
• Die Beteiligte zu 1 war nicht rechtlos gestellt, da im Falle eines nachträglichen Liquidationsbedarfs ein Nachtragsliquidator bestellt werden kann, der die gelöschte Gesellschaft vertreten kann. Dieser könnte dann in einem neuen Verfahren eine Klärung herbeiführen oder den Titel ergänzen lassen.

Fazit:

• Eine Zwischenverfügung ist aufzuheben, wenn der darin bemängelte Mangel nicht in absehbarer Zeit behoben werden kann.
• Die Auslegung eines Titels im Grundbuchverfahren erfolgt anhand des Wortlauts und Sinns, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter ergibt.
• Bei Urteilen ohne Gründe kann zur Auslegung des Tenors teilweise auch die Klageschrift herangezogen werden, sofern diese vorliegt und keine Hinweise auf einen abweichenden Klageantrag bestehen.
• Eine Eigentumsumschreibung ist nur möglich, wenn der Titel die betreffende Immobilie eindeutig erfasst.
• Im Falle einer gelöschten Gesellschaft mit nachträglichem Liquidationsbedarf kann ein Nachtragsliquidator bestellt werden, um offene Fragen zu klären oder den Titel zu ergänzen.

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