Baulast kann Grundstücksnutzung durch Nachbarn rechtfertigen

Baulast kann Grundstücksnutzung durch Nachbarn rechtfertigen

OLG Hamm, Urteil vom 06.07.2017 – 5 U 152/16

RA und Notar Krau

Im Kern ging es in diesem Fall vor dem Oberlandesgericht (OLG) Hamm um einen Nachbarschaftsstreit über die Nutzung eines Weges. Die Kläger, die Eigentümer des Weges sind, wollten den Beklagten die Nutzung dieses Weges untersagen. Die Beklagten nutzten den Weg, um zu ihren Parkplätzen hinter ihrem Haus zu gelangen.

Was ist passiert?

Die Kläger sind Eigentümer eines Grundstücks, das als Weg dient. Über diesen Weg sind auch die Grundstücke der Kläger selbst erschlossen. Die Beklagten besitzen eine Wohnungseigentumsanlage, deren Stellplätze im hinteren Bereich nur über diesen Weg erreichbar sind.

Die Kläger erwarben ihr Grundstück im Jahr 2010. In ihren Kaufverträgen wurde auf eine sogenannte Baulast hingewiesen. Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde. In diesem Fall verpflichtete sich der frühere Eigentümer des Weges und später der Zeuge F (von dem die Kläger ihr Grundstück kauften), ein Wegerecht für die angrenzenden Grundstücke, zu denen auch das der Beklagten gehört, zur Verfügung zu stellen. Diese Baulast sollte sicherstellen, dass die Beklagten ihre Stellplätze erreichen und die gesetzlich vorgeschriebene Anzahl von Parkplätzen vorhalten können.

Ab 2013 versuchten die Kläger, die Zufahrt für die Beklagten zu erschweren oder zu blockieren. Dies führte zu mehreren rechtlichen Auseinandersetzungen, auch mit dem Beklagten zu 3., der wegen Gewalttätigkeit gegenüber den Klägern verurteilt wurde.

Die Kläger argumentierten, dass die Beklagten kein Recht hätten, den Weg zu nutzen. Sie meinten, es gäbe weder ein vertragliches Wegerecht noch könnten sich die Beklagten auf die Baulast berufen, da diese nur öffentlich-rechtliche Zwecke habe und keine privaten Rechte schaffe. Sie forderten ein gerichtliches Verbot der Nutzung des Weges.

Die Beklagten entgegneten, dass sie den Weg schon lange nutzen würden und die Kläger die Nutzung dulden müssten, insbesondere wegen der Baulast. Sie waren der Meinung, dass die Kläger ihre Grundstücke bereits mit dem „Nachteil“ der Baulast erworben hätten. Auch die Auseinandersetzungen mit dem Beklagten zu 3. dürften nicht dazu führen, dass alle Beklagten den Weg nicht mehr nutzen dürften. Außerdem sei es ihnen nicht zumutbar, eine alternative Zufahrt zu ihren Parkplätzen zu schaffen.

Das Urteil des Landgerichts Essen

Das Landgericht Essen wies die Klage der Kläger und die Widerklage der Beklagten (die ein grundbuchlich abgesichertes Wegerecht forderten) ab. Das Gericht war der Ansicht, dass die Kläger die Nutzung des Weges dulden müssten, weil ihr Verhalten rechtsmissbräuchlich wäre. Die Baulast, so das Landgericht, habe zwar öffentlich-rechtlichen Charakter, aber es sei rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigentümer etwas verbiete, was durch die Baulast erlaubt sei. Außerdem hätten die Kläger den Beklagten keine Nutzung gegen Bezahlung angeboten. Das Landgericht betonte auch, dass es für die Beklagten nicht einfach sei, eine alternative Zufahrt zu schaffen.

Die Entscheidung des OLG Hamm

Die Kläger legten Berufung gegen das Urteil des Landgerichts ein. Das OLG Hamm gab den Klägern teilweise Recht, aber nur in Bezug auf den Beklagten zu 3.

Das OLG Hamm bestätigte zunächst, dass die Kläger als Eigentümer grundsätzlich das Recht haben, andere von der Nutzung ihres Grundstücks auszuschließen. Die Nutzung des Weges durch die Beklagten stellte eine Beeinträchtigung des Eigentums der Kläger dar.

Das Gericht prüfte verschiedene Gründe, die eine Duldungspflicht für die Kläger begründen könnten:

• Keine vertragliche Vereinbarung: Es gab keine direkte Vereinbarung zwischen den Parteien über die Nutzung des Weges.
• Kein Vertrag zugunsten Dritter: Die notariellen Kaufverträge der Kläger waren keine Verträge, die den Beklagten ein eigenständiges Recht zur Nutzung des Weges einräumten.
• Keine konkludente Nutzungsvereinbarung: Eine stillschweigende Vereinbarung, selbst wenn sie existiert hätte, wäre jederzeit kündbar gewesen, und die Kläger hatten diese Kündigung durch die Klageerhebung ausgesprochen.
• Kein Notwegerecht: Die Beklagten hatten keinen Anspruch auf ein Notwegerecht, da ihr Grundstück über eine öffentliche Straße erreichbar ist, auch wenn die Parkplätze dahinter nicht direkt angefahren werden können. Ein Notwegerecht ist nur dann gegeben, wenn einem Grundstück die notwendige Verbindung zu einem öffentlichen Weg vollständig fehlt.
• Kein Gewohnheitsrecht: Es gab keine ausreichenden Beweise für ein örtlich begrenztes Gewohnheitsrecht zur Nutzung des Weges durch jedermann.
• Kein Gemeingebrauch: Der Weg war nicht offiziell für den öffentlichen Verkehr gewidmet. Auch die lange tatsächliche Nutzung des Weges reicht allein nicht aus, um ihn als öffentlichen Weg anzusehen. Eine Widmung aufgrund „unvordenklicher Verjährung“ (sehr lange, ununterbrochene Nutzung) konnte ebenfalls nicht festgestellt werden, da die Nutzung erst 1930 begann und die dafür erforderlichen Zeiträume (40 Jahre vor 1962) nicht erfüllt waren.

Baulast kann Grundstücksnutzung durch Nachbarn rechtfertigen

Duldungspflicht aufgrund von Treu und Glauben (aber nicht für alle)

Das OLG Hamm entschied jedoch, dass die Kläger die Nutzung des Weges durch die Beklagten zu 1., 2. und 4. nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (Paragraf 242 BGB) dulden müssen. Der entscheidende Punkt war, dass die Kläger das Grundstück bereits mit der Baulast erworben hatten.

Obwohl eine Baulast an sich keine privaten Rechte schafft, kann es nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) rechtsmissbräuchlich sein, wenn ein Eigentümer etwas verbietet, was durch eine Baulast erlaubt ist. Die Baulast diente dazu, sicherzustellen, dass die Beklagten ihre bauordnungsrechtlich notwendigen Stellplätze nutzen können. Die Kläger hatten das Grundstück mit dieser Kenntnis erworben. Daher sei es rechtsmissbräuchlich, wenn die Kläger die Nutzung des Weges untersagen, obwohl die Baulast die Nutzung des Weges für die Erreichbarkeit der Stellplätze vorsieht. Die Beklagten durften darauf vertrauen, dass die Stellplätze aufgrund der Baulast nutzbar sind, und sollten nicht gezwungen werden, kostspielige Umbauten vorzunehmen, nur weil die Kläger die Nutzung nicht mehr dulden wollen.

Ausnahme für den Beklagten zu 3.

Für den Beklagten zu 3. sah die Sache anders aus. Das OLG Hamm stellte fest, dass der Beklagte zu 3. sich den Klägern gegenüber treuwidrig verhalten hatte, insbesondere durch den Vorfall am 29.12.2016, bei dem er den Kläger zu 4. mit seinem Auto angefahren haben soll. Da der Beklagte zu 3. selbst gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen hat, kann er sich nicht darauf berufen, dass die Kläger die Nutzung durch ihn dulden müssen.

Fazit des Urteils

Zusammenfassend lässt sich sagen:

• Der Beklagte zu 3. darf den Weg nicht mehr benutzen, da er sich selbst treuwidrig verhalten hat. Ihm wurde im Falle der Zuwiderhandlung ein hohes Ordnungsgeld oder Ordnungshaft angedroht.
• Die Beklagten zu 1., 2. und 4. dürfen den Weg weiterhin benutzen, da die Kläger die Nutzung aufgrund der bestehenden Baulast und der Grundsätze von Treu und Glauben dulden müssen.

Das Gericht ließ keine Revision zu, da der Fall keine grundsätzliche Bedeutung hatte und die Rechtsentwicklung nicht beeinflusst werden musste.