Bauträgervertrag über ein Einfamilienhaus

Bauträgervertrag über ein Einfamilienhaus

Der Bauträgervertrag: Was Sie über das Grundstück wissen müssen

Herzlich willkommen zu dieser Zusammenfassung. Wenn Sie ein Einfamilienhaus von einem Bauträger kaufen, unterschreiben Sie einen sogenannten Bauträgervertrag. Ein ganz wichtiger Teil dieses Vertrages ist die genaue Beschreibung des Grundstücks. Oft existiert das Grundstück in seiner endgültigen Form zum Zeitpunkt der Unterschrift noch gar nicht. Deshalb muss der aktuelle Stand im Grundbuch und die geplante Entwicklung sehr sorgfältig aufgeschrieben werden.

In den folgenden Abschnitten erkläre ich Ihnen, worauf es dabei ankommt und welche Risiken Sie kennen sollten.

Der aktuelle Stand im Grundbuch

Bevor ein Haus gebaut werden kann, muss klar sein, wem was gehört. Das steht im Grundbuch. Bei einem Bauträgervertrag sind vier Punkte besonders wichtig:

Die genaue Beschreibung des Besitzes

Hier wird die sogenannte Flurstücksnummer angegeben. Das ist wie ein Name für ein Stück Land. Auch die aktuelle Größe der Fläche wird hier aufgeschrieben. Wenn das Grundstück erst noch geteilt wird oder sich die Grenzen ändern, muss das im Vertrag stehen.

Belastungen in der zweiten Abteilung

Im Grundbuch gibt es eine Abteilung II. Dort stehen Rechte von anderen Personen. Das können zum Beispiel Leitungsrechte für Strom oder Wasser sein. Auch Wegerechte für Nachbarn werden dort eingetragen. Der Vertrag muss klären, welche dieser Rechte bestehen bleiben und welche gelöscht werden müssen.

Belastungen in der dritten Abteilung

In der Abteilung III stehen meistens die Schulden, die auf dem Grundstück lasten. Der Bauträger braucht oft Kredite, um das Land zu kaufen und die Häuser zu bauen. Diese Bankrechte müssen später gelöscht werden, damit Sie als Käufer ein schuldenfreies Grundstück erhalten.

Besondere Flächen

Oft gehören zum Haus noch andere Flächen dazu. Denken Sie an Garagen, Stellplätze für das Auto oder Plätze für die Mülltonnen. Auch Privatwege oder gemeinschaftliche Höfe gehören dazu. Im Vertrag muss genau stehen, wie diese Flächen rechtlich behandelt werden.

Wenn das Grundstück bereits fertig vermessen ist

Manchmal ist das Grundstück schon genau so vorhanden, wie es im Grundbuch steht. Dann ist die Sache einfacher.

Bauträgervertrag über ein Einfamilienhaus

Die Flächenangabe als Qualitätsmerkmal

Wenn im Vertrag eine bestimmte Quadratmeterzahl steht, dann gilt das als vereinbarte Beschaffenheit. Das bedeutet: Der Bauträger verspricht Ihnen, dass das Grundstück genau so groß ist. Wenn sich später herausstellt, dass das Grundstück kleiner ist, ist das ein Mangel. Sie haben dann bestimmte Rechte, die man Mängelansprüche nennt.

Die Garantie des Bauträgers

Manchmal übernimmt der Bauträger sogar eine echte Garantie für die Größe. Wenn er das tut, haftet er besonders streng. Er muss dann sogar Schadenersatz bezahlen, wenn die Größe nicht stimmt. Dabei ist es egal, ob er einen Fehler gemacht hat oder nicht. Eine solche Haftung kann der Bauträger im Vertrag auch nicht einfach ausschließen.

Wenn das Grundstück erst noch entstehen muss

Häufig wird ein großes Stück Land erst während der Bauphase in kleinere Abschnitte aufgeteilt. In diesem Fall gibt es noch keine endgültige Nummer im Grundbuch.

Die Bedeutung eines genauen Plans

Damit der Vertrag gültig ist, muss man genau wissen, welches Stück Land Sie kaufen. Deshalb muss dem Vertrag ein Plan beigefügt werden. Dieser Plan sollte maßstabsgerecht sein. Es müssen feste Punkte darin zu sehen sein, wie zum Beispiel vorhandene Straßen oder Nachbargrundstücke. Auch die Himmelsrichtung muss eingezeichnet sein.

Das Risiko der Nichtigkeit

Passen Sie hier gut auf: Wenn der Lageplan zu ungenau ist, kann der ganze Vertrag ungültig sein. Das nennt man Nichtigkeit. Wenn die Maße falsch sind, ist das ein großes Problem. Um das zu verhindern, kann man im Vertrag festlegen, dass der Bauträger die genaue Grenze später bestimmen darf. Das nennt man ein Leistungsbestimmungsrecht.

Flächenangaben mit „ca.“

Bei Grundstücken, die erst noch entstehen, wird die Größe oft als „ca.-Fläche“ angegeben. Auch das ist eine Vereinbarung über die Qualität des Grundstücks. Es ist aber meistens keine Garantie.

Abweichungen bei der Größe: Was ist erlaubt?

Es kommt oft vor, dass die Fläche am Ende ein klein wenig anders ist als geplant. Der Vertrag muss regeln, was dann passiert.

Toleranzgrenzen im Vertrag

Sie können im Vertrag vereinbaren, dass kleine Unterschiede nicht schlimm sind. Oft wird eine Grenze von zum Beispiel einem Prozent festgelegt. Wenn die Abweichung innerhalb dieser Grenze liegt, gilt das Grundstück nicht als mangelhaft.

Sondernutzungsrechte

Das Gleiche gilt für Flächen, an denen Sie ein Sondernutzungsrecht haben. Der Plan zeigt Ihnen, wo diese Fläche liegt. Auch hier darf die wirkliche Größe am Ende nur ganz wenig von der Zeichnung abweichen.

Wenn der Bauträger für Mindestgrößen wirbt

Manchmal verspricht der Bauträger eine Mindestgröße, zum Beispiel in einem Werbeprospekt. Wenn er das tut, muss er sich daran halten. Ist die Fläche dann kleiner, liegt ein Mangel vor.

Wie man Probleme mit der Fläche löst

Es gibt Möglichkeiten, Streit über die Grundstücksgröße von vornherein zu vermeiden.

Anpassung des Preises

Ein guter Weg ist es, eine Preisanpassung im Vertrag zu vereinbaren. Wenn das Grundstück am Ende etwas kleiner ist, zahlen Sie weniger. Wenn es größer ist, zahlen Sie etwas mehr. Aber Vorsicht: Der Charakter des Hauses und des Grundstücks darf sich dadurch nicht völlig verändern.

Unklare Nebenflächen

Manchmal stehen Nebenflächen, wie zum Beispiel Wege, noch nicht ganz fest. Vielleicht ist auch noch nicht klar, wie viele Nachbarn sich diese Fläche später teilen. In solchen Ausnahmefällen sollte der Vertrag genau beschreiben, was noch unklar ist. Auch hier kann man vereinbaren, dass der Bauträger die Details später festlegt. Wenn dadurch große Wertunterschiede entstehen, sollte es auch hier einen Ausgleich beim Geld geben.

Wenn Sie Fragen zu Ihrem Bauträgervertrag haben oder eine rechtliche Beratung wünschen, wenden Sie sich bitte an die Experten.

Nehmen Sie Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr auf.