Beauftragung des Verwalters mit der Abmahnung eines Wohnungseigentümers
BGH, Urt. v. 4.7.2025 – V ZR 77/24
Dieses Dokument fasst ein wichtiges Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 4. Juli 2025 zusammen. Es geht darum, wie eine Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) reagieren darf, wenn sich ein einzelner Eigentümer störend verhält. Im Mittelpunkt steht die Frage, ob und wie man sich gegen eine beschlossene Abmahnung wehren kann.
Worum ging es in dem Streitfall?
In einer Wohnanlage gab es Ärger mit einer Miteigentümerin. Die anderen Eigentümer waren der Meinung, dass sie sich gemeinschaftsschädigend verhalten habe. Konkret wurden ihr zwei Dinge vorgeworfen:
- Unterstützung einer Gegnerin: Sie soll einer Dienstleisterin geholfen haben, gegen deren Kündigung durch die Gemeinschaft vorzugehen.
- Unbefugte Kontrollblicke: Obwohl sie nicht mehr im Beirat war, hatte sie mehrfach Einsicht in die Konten der Verwaltung genommen.
Die Eigentümerversammlung fasste deshalb einen Beschluss. Der Verwalter wurde beauftragt, die Frau im Namen der Gemeinschaft offiziell abzumahnen. Die Frau wollte das nicht hinnehmen und klagte gegen diesen Beschluss. Sie wollte, dass ein Gericht den Beschluss für ungültig erklärt.
Darf man gegen eine angedrohte Abmahnung klagen?
Das erste Gericht und auch das Berufungsgericht wiesen die Klage ab. Sie meinten, die Klage sei bereits „unzulässig“. Das bedeutet: Das Gericht wollte sich gar nicht erst inhaltlich damit befassen. Die Begründung war, dass eine Abmahnung an sich noch keine schlimmen Folgen habe. Erst wenn es später zu einem richtigen Prozess (zum Beispiel zum Entzug der Wohnung) käme, könne man die Gründe prüfen.
Der Bundesgerichtshof sah das anders. Er stellte klar: Ein Eigentümer hat ein berechtigtes Interesse daran, einen solchen Beschluss sofort prüfen zu lassen. Es macht keinen Unterschied, ob die Eigentümer die Abmahnung selbst aussprechen oder den Verwalter damit beauftragen. Sobald die Gemeinschaft per Mehrheit entscheidet, jemanden offiziell zu tadeln, darf der Betroffene dagegen klagen.
Die Warnfunktion der Abmahnung
Eine Abmahnung im Wohnungsrecht hat oft ein Ziel: Sie ist die Vorstufe zum Entzug des Wohneigentums. Das ist die „Todesstrafe“ im Immobilienrecht – man wird gezwungen, seine Wohnung zu verkaufen.
Beauftragung des Verwalters mit der Abmahnung eines Wohnungseigentümers
Damit eine Abmahnung diese schwere Folge vorbereiten kann, muss sie ganz bestimmte Bedingungen erfüllen:
- Genaue Beschreibung: Es muss exakt drinstehen, was der Eigentümer falsch gemacht hat.
- Deutliche Warnung: Es muss ausdrücklich gewarnt werden, dass bei einer Wiederholung der Entzug der Wohnung droht.
Im vorliegenden Fall fehlte diese deutliche Warnung im Beschluss. Deshalb entschied der BGH, dass diese Abmahnung nicht ausreicht, um später die Wohnung entziehen zu können. Sie war dafür rechtlich zu schwach.
Was ist ein Aufforderungsbeschluss?
Obwohl die Abmahnung für einen Wohnungsentzug nicht streng genug war, hieß das nicht, dass der Beschluss der Eigentümer komplett ungültig war. Der BGH führte hier den Begriff des Aufforderungsbeschlusses an.
Die Gemeinschaft darf nämlich jederzeit beschließen, dass sie ein bestimmtes Verhalten missbilligt. Sie darf einen Eigentümer offiziell auffordern, eine Störung in Zukunft zu unterlassen.
- Ein solcher Beschluss ist rechtmäßig, wenn die Formalien (wie die Einladung zur Versammlung) stimmen.
- Ob der Vorwurf inhaltlich zu 100 % stimmt, wird in diesem Stadium vom Gericht noch gar nicht tiefgehend geprüft.
Das Gericht prüft bei einer Klage gegen einen solchen „Aufforderungsbeschluss“ nur, ob die Gemeinschaft ihre Meinung ordentlich kundgetan hat. Ob wirklich ein Anspruch auf Unterlassung besteht, wird erst geklärt, wenn die Gemeinschaft den Eigentümer später tatsächlich auf Unterlassung verklagt.
Besondere Rechte des Verwalters
Normalerweise braucht der Verwalter immer einen Beschluss der Eigentümer, bevor er jemanden abmahnt. Es gibt aber eine Ausnahme: Wenn es extrem schnell gehen muss und die Gemeinschaft sonst einen großen Schaden erleiden würde, darf der Verwalter auch ohne Beschluss abmahnen. Das ist aber nur im Notfall erlaubt, wenn man nicht bis zur nächsten Versammlung warten kann.
Das Ergebnis für die Klägerin
Obwohl der BGH der Frau recht gab, dass ihre Klage eigentlich zulässig war, verlor sie den Prozess am Ende trotzdem.
Der Grund: Der Beschluss der Eigentümer war als einfache „Aufforderung zur Unterlassung“ rechtlich okay. Da keine schweren Fehler bei der Beschlussfassung gemacht wurden, blieb der Beschluss gültig. Die Klägerin muss die Abmahnung als Rüge der Gemeinschaft also akzeptieren, auch wenn daraus (wegen der fehlenden Warnung) nicht direkt der Entzug ihrer Wohnung folgen kann.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Sie können sich gegen einen Abmahnungsbeschluss wehren. Das Gericht wird aber meist nur prüfen, ob der Beschluss formal richtig zustande gekommen ist. Eine Abmahnung dient als gelbe Karte. Nur wenn darin ausdrücklich mit dem Verlust der Wohnung gedroht wird, hat sie das volle Gewicht für einen späteren Wohnungsentzug.
