Befugnis eines Gesellschafters zur Inanspruchnahme des Schuldners einer Gesellschaftsforderung im eigenen Namen auf Leistung an die Gesellschaft
Sehr geehrte Leserinnen und Leser,
heute möchten wir Ihnen einen interessanten Fall vorstellen, der vom Bundesgerichtshof (BGH) entschieden wurde (Urteil vom 07.07.2021 – VIII ZR 52/20).
Es geht dabei um zwei wichtige Fragen im Mietrecht und im Gesellschaftsrecht, die wir für Sie in leicht verständlicher Sprache aufbereitet haben.
Darf ein einzelner Gesellschafter Mietforderungen einklagen?
Stellen Sie sich vor, eine Mietwohnung gehört nicht einer einzelnen Person, sondern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR).
Das ist so, als würden sich mehrere Personen zusammentun, um gemeinsam etwas zu vermieten.
Im vorliegenden Fall bestand die GbR aus einer Frau und ihrem getrennt lebenden Ehemann.
Die Frage, die sich stellte, war:
Darf die Frau allein, also ohne ihren Mann, ausstehende Mieten vom Mieter einfordern und einklagen?
Der BGH hat hier eine klare Antwort gegeben:
Grundsätzlich nein.
Warum ist das so?
Weil eine GbR wie ein gemeinsamer Topf ist.
Entscheidungen, die diesen Topf betreffen – wie das Eintreiben von Schulden – müssen in der Regel von allen Gesellschaftern gemeinsam getroffen werden.
Es ist nicht Sache eines Einzelnen, hier eigenmächtig zu handeln.
Der BGH betont, dass es wichtig ist, die Rechte aller Gesellschafter zu schützen und zu verhindern, dass Einzelne ohne Zustimmung der anderen handeln.
Es gibt zwar Ausnahmen, zum Beispiel in Notfällen oder wenn die anderen Gesellschafter sich weigern, im Sinne der Gesellschaft zu handeln und der Mieter davon weiß.
Solche besonderen Umstände wurden hier aber nicht festgestellt.
Was passiert, wenn der Vermieter die Nebenkosten nicht abrechnet?
Befugnis eines Gesellschafters zur Inanspruchnahme des Schuldners einer Gesellschaftsforderung im eigenen Namen auf Leistung an die Gesellschaft
Der zweite wichtige Punkt in diesem Fall betrifft die Nebenkostenabrechnung.
Der Mieter hatte monatliche Vorauszahlungen für die Nebenkosten geleistet, aber die Vermieter-GbR hatte nie eine Abrechnung erstellt.
Nach seinem Auszug forderte der Mieter die bereits gezahlten Nebenkosten zurück.
Hier hat der BGH entschieden, dass der Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Rückzahlung hat, wenn das Mietverhältnis beendet ist und der Vermieter keine (rechtzeitige) Abrechnung vorlegt.
Der Hintergrund ist folgender:
Solange das Mietverhältnis läuft, hat der Mieter ein Druckmittel.
Er kann nämlich einen Teil der laufenden Nebenkostenzahlungen zurückbehalten, bis er eine Abrechnung erhält.
Ist das Mietverhältnis aber beendet, fällt dieses Druckmittel weg.
Der Vermieter könnte sich dann unendlich lange Zeit lassen mit der Abrechnung, und der Mieter hätte keine Möglichkeit mehr, sein Geld zurückzubekommen.
Allerdings gibt es hier eine wichtige Einschränkung:
Der Mieter kann die Nebenkostenvorauszahlungen nur dann zurückfordern, wenn die Frist für die Abrechnung nach Beendigung des Mietverhältnisses abgelaufen ist.
War die Abrechnungsfrist bereits während des laufenden Mietverhältnisses verstrichen, und der Mieter hat sein Recht, Zahlungen zurückzuhalten,
nicht genutzt, dann hat er später keinen Anspruch auf Rückzahlung.
Im konkreten Fall bedeutete das, dass der Mieter für das Jahr 2016 eine Rückzahlung fordern konnte, weil die Abrechnungsfrist endete, nachdem er bereits ausgezogen war.
Für das Jahr 2014 hingegen hatte er keinen Anspruch, da die Abrechnungsfrist während des laufenden Mietverhältnisses ablief und er die Möglichkeit gehabt hätte, seine Zahlungen zurückzubehalten.
Fazit: Dieser Fall zeigt, wie wichtig es ist, sowohl im Mietrecht als auch im Gesellschaftsrecht die jeweiligen Zuständigkeiten und Fristen zu beachten.
Als Ihr Rechtsanwalt und Notar stehe ich Ihnen bei Fragen hierzu gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen,
Ihr
RA und Notar Krau
