Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum vorläufig untersagt

Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum vorläufig untersagt

BGH Urteil vom 20.12.2024 – V ZR 277/23

RA und Notar Krau

Leitsätze:

1. Relative Unwirksamkeit: Teilt ein Grundstückseigentümer sein Grundstück in Wohnungs- oder Teileigentum, obwohl ihm dies aufgrund einer im Aufstellungsverfahren befindlichen Erhaltungssatzung vorläufig untersagt ist, so ist die Teilung gegenüber dem Verbotsgeschützten relativ unwirksam. Dieser kann die Löschung der Rechte verlangen. Der Widerruf der vorläufigen Untersagung führt nicht zur Wirksamkeit der Teilung, wenn die Erhaltungssatzung bereits in Kraft getreten ist.
2. Keine Heilung: Eine relativ unwirksame Teilung wird nicht durch das Inkrafttreten einer vorrangigen Umwandlungsverordnung wirksam. Die Eintragung der Teilung führt auch nicht zu einer Genehmigungsfiktion.

Sachverhalt:

Der Beklagte ist Eigentümer eines Grundstücks in Berlin.

Die Stadt Berlin hatte eine Verordnung erlassen, wonach die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in Gebieten mit Erhaltungsverordnungen genehmigungsbedürftig ist.

Für das Grundstück des Beklagten war eine solche Erhaltungsverordnung im Aufstellungsverfahren.

Dem Beklagten wurde daraufhin die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum vorläufig untersagt.

Trotzdem teilte er sein Grundstück in Wohnungs- und Teileigentumseinheiten auf und beantragte den Vollzug der Teilung.

Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum vorläufig untersagt

Die Erhaltungsverordnung trat in Kraft, und die vorläufige Untersagung wurde widerrufen.

Später trat die Berliner Umwandlungsverordnung in Kraft.

Der Kläger verlangte die Abgabe einer Erklärung zur Schließung der Wohnungsgrundbücher.

Entscheidung des BGH:

Der BGH bestätigte die Entscheidung des Kammergerichts und wies die Revision des Beklagten zurück.

Der Anspruch des Klägers auf Abgabe der Erklärung zur Schließung der Wohnungsgrundbücher sei begründet.

Begründung:

1. Relative Unwirksamkeit der Teilung: Die Teilung des Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentum erfolgte trotz der vorläufigen Untersagung und war daher gegenüber dem Kläger relativ unwirksam. Die vorläufige Untersagung ist als behördliches Veräußerungsverbot anzusehen und steht einem gesetzlichen Veräußerungsverbot gleich.
2. Keine Heilung durch Widerruf: Der Widerruf der vorläufigen Untersagung nach Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung führte nicht zur Wirksamkeit der Teilung. Die vorläufige Untersagung dient dem Schutz der Erhaltungsziele und soll verhindern, dass diese durch verbotswidrige Verfügungen beeinträchtigt werden. Ein Wirksamwerden der Teilung nach Widerruf der Untersagung würde dem Zweck der Regelung zuwiderlaufen.
3. Keine Heilung durch Umwandlungsverordnung: Das Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung führte ebenfalls nicht zur Wirksamkeit der Teilung. Der Vorrang der Umwandlungsverordnung gegenüber der Erhaltungsverordnung bedeutet nicht, dass die relative Unwirksamkeit der Teilung aufgehoben wird. Die Schutzziele beider Verordnungen sind vergleichbar, und ein Wirksamwerden der Teilung würde diesen Zielen zuwiderlaufen.
4. Keine Genehmigungsfiktion: Die Eintragung der Teilung in das Grundbuch führte nicht zu einer Genehmigungsfiktion. Die Genehmigungsfiktion dient der Rechtssicherheit, aber sie beseitigt nicht die relative Unwirksamkeit der Verfügung gegenüber dem Verbotsgeschützten.
5. Erneute Antragstellung unbeachtlich: Die erneute Antragstellung des Beklagten nach Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung änderte nichts an der relativen Unwirksamkeit der Teilung.

Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum vorläufig untersagt

Fazit:

Der BGH hat entschieden, dass eine Teilung in Wohnungs- oder Teileigentum, die trotz einer vorläufigen Untersagung erfolgt ist,

gegenüber dem Verbotsgeschützten relativ unwirksam bleibt, auch wenn die Untersagung widerrufen wird und eine Umwandlungsverordnung in Kraft tritt.

Die Eintragung der Teilung in das Grundbuch führt nicht zu einer Genehmigungsfiktion.

Der BGH betont den Schutz der Erhaltungsziele und die Notwendigkeit, verbotswidrige Verfügungen zu verhindern.