Behaltensfrist beim selbstgenutzten Familienheim

Mai 31, 2025

Behaltensfrist beim selbstgenutzten Familienheim

Das Eigenheim erben: Was passiert, wenn Sie ausziehen?

Stellen Sie sich vor, Sie erben das geliebte Familienheim. Eine schöne Sache! Der Staat gewährt Ihnen sogar eine besondere Steuerbefreiung für dieses Erbe. Doch diese Steuerfreiheit hat eine wichtige Bedingung: Sie müssen das Haus oder die Wohnung für mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Was aber geschieht, wenn Sie diese Bedingung nicht erfüllen können oder wollen? Als RA und Notar Krau erkläre ich Ihnen das gerne.

Wenn das Eigenheim nicht mehr Ihr Zuhause ist: Die Zehn-Jahres-Frist

Verlassen Sie das geerbte Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erbfall, kann das finanzielle Folgen haben. Die ursprünglich gewährte Steuerbefreiung fällt dann rückwirkend weg. Sie müssen die Erbschaftssteuer, die Ihnen erlassen wurde, nachträglich zahlen. Und das nicht nur anteilig, sondern für den gesamten Wert des Familienheims.

Es zählt dabei die fortgesetzte Nutzung als Ihre eigene Wohnung. Das bedeutet: Sie müssen der Eigentümer bleiben und selbst darin wohnen.

Verkauf, Vermietung oder Nießbrauch: Was nicht geht

Die Steuerbefreiung entfällt auch, wenn Sie das geerbte Haus oder die Wohnung vor Ablauf der zehn Jahre verkaufen. Es spielt keine Rolle, ob Sie dafür Geld erhalten oder es verschenken. Selbst wenn Sie danach als Mieter im Haus wohnen bleiben, geht die Steuerbefreiung verloren. Dasselbe gilt, wenn Sie das Haus zwar behalten, aber jemand anderem ein Wohnrecht einräumen (sogenannter Nießbrauch) oder es gegen Versorgungsleistungen weitergeben.

Behaltensfrist beim selbstgenutzten Familienheim

Wann das Gesetz eine Ausnahme macht: Zwingende Gründe

Es gibt jedoch Situationen, in denen das Gesetz eine Ausnahme zulässt. Wenn Sie aus zwingenden Gründen gehindert sind, das Familienheim weiter selbst zu bewohnen, bleibt die Steuerbefreiung unter Umständen erhalten.

Was sind solche zwingenden Gründe?

  • Pflegebedürftigkeit: Müssen Sie aufgrund von Pflegebedürftigkeit in ein Pflegeheim oder eine betreute Wohneinrichtung ziehen, ist das ein zwingender Grund.
  • Minderjährigkeit: Wenn Sie als Erwerber noch minderjährig sind und die Wohnung deshalb nicht selbst nutzen können, gilt dies ebenfalls als zwingender Grund.
  • Tod: Der Tod des Erwerbers ist natürlich auch ein zwingender Grund.

Was keine zwingenden Gründe sind

Leider akzeptiert das Gesetz nicht jede Verhinderung als zwingenden Grund.

  • Berufliche Gründe: Wenn Sie von vornherein aus beruflichen Gründen nicht in das geerbte Haus einziehen können oder später wegen eines Jobwechsels umziehen müssen, gilt dies in der Regel nicht als zwingender Grund. Das liegt daran, dass solche Entscheidungen oft auch von Ihrem eigenen Willen abhängen.
  • Bauliche Mängel: Musste das Haus wegen baulicher Mängel abgerissen werden, war dies leider kein zwingender Grund für die Steuerbefreiung.

Fazit von RA und Notar Krau

Die Steuerbefreiung für das selbstgenutzte Familienheim ist eine große Hilfe. Beachten Sie aber unbedingt die Zehn-Jahres-Frist und die Bedingungen für die Selbstnutzung. Sollten Sie das Haus nicht mehr selbst bewohnen können, prüfen Sie, ob ein zwingender Grund vorliegt. Im Zweifel sprechen Sie uns an. Wir beraten Sie gerne.

Mit freundlichen Grüßen,

RA und Notar Krau

RA und Notar Krau
Dieser Beitrag wurde von Anwalts- und Notarkanzlei Krau aus Hohenahr im Lahn-Dill-Kreis erstellt. Die Kanzlei berät Mandantinnen und Mandanten in Mittelhessen, insbesondere in der Region Wetzlar, Gießen und Marburg.

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