Belastung von Erbbaurechten in Abteilung III des Grundbuches

Belastung von Erbbaurechten in Abteilung III des Grundbuches

Das Erbbaurecht und das Grundbuch

Ein Erbbaurecht ist ein besonderes Recht an einem Grundstück. Man nennt es oft auch „verkauftes Grundstück auf Zeit“. Der Inhaber des Erbbaurechts darf auf einem fremden Grundstück ein Haus bauen oder ein fertiges Haus nutzen. Dafür zahlt er dem Eigentümer meistens eine monatliche oder jährliche Gebühr. Diese Gebühr heißt Erbbauzins.

Obwohl dem Erbbauberechtigten das Land nicht gehört, wird er im Rechtsverkehr fast wie ein Eigentümer behandelt. Das Erbbaurecht bekommt ein eigenes Blatt im Grundbuch. Dieses Blatt nennt man Erbbaugrundbuch. Genau wie bei einem normalen Grundstück gibt es dort eine Abteilung III. In dieser Abteilung stehen die Schulden, die auf dem Recht lasten.

Was sind Grundpfandrechte?

Wenn Sie ein Haus bauen oder kaufen, brauchen Sie meistens Geld von einer Bank. Die Bank möchte eine Sicherheit für ihr Geld haben. Diese Sicherheit nennt man Grundpfandrecht. Die bekanntesten Formen sind die Hypothek und die Grundschuld.

Wird das Darlehen nicht zurückgezahlt, darf die Bank das Haus versteigern lassen. Beim Erbbaurecht bezieht sich diese Sicherheit nicht auf das nackte Grundstück. Die Sicherheit bezieht sich auf das Recht, das Grundstück zu nutzen, und auf das Gebäude selbst.

Die Belastung des Erbbaurechts

Sie können Ihr Erbbaurecht grundsätzlich mit einer Grundschuld belasten. Das ist rechtlich gesehen kein Problem. Es gibt jedoch eine wichtige Hürde im Gesetz. Oft steht im ursprünglichen Erbbaurechtsvertrag eine wichtige Klausel. Diese Klausel besagt: Der Inhaber des Erbbaurechts darf sein Recht nicht ohne die Zustimmung des Grundstückseigentümers belasten.

Warum will der Eigentümer gefragt werden?

Der Eigentümer des Bodens hat ein Interesse daran, wer auf seinem Land wirtschaftet. Er möchte verhindern, dass das Erbbaurecht durch zu hohe Schulden entwertet wird. Wenn das Erbbaurecht zwangsversteigert wird, bekommt der Eigentümer vielleicht einen neuen Partner, den er sich nicht ausgesucht hat. Deshalb behält er sich oft das Recht vor, „Ja“ oder „Nein“ zu einer Belastung zu sagen.

Die Zustimmung ist meistens Pflicht

Wenn diese Pflicht zur Zustimmung im Grundbuch eingetragen ist, ist sie bindend. Ohne die schriftliche Erlaubnis des Eigentümers trägt das Grundbuchamt keine Grundschuld ein. Sie bekommen dann kein Geld von der Bank.

Belastung von Erbbaurechten in Abteilung III des Grundbuches

Wann muss der Eigentümer zustimmen?

Der Eigentümer darf seine Zustimmung nicht willkürlich verweigern. Das Gesetz schützt Sie als Erbbauberechtigten hier ein Stück weit. In der Erbbaurechtsverordnung steht geschrieben: Der Eigentümer muss zustimmen, wenn die Belastung mit den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft vereinbar ist.

Was bedeutet ordnungsgemäße Wirtschaft?

Das ist ein schwieriger Fachbegriff. Einfach erklärt bedeutet es:

• Das Geld muss für das Haus oder das Grundstück verwendet werden (zum Beispiel für den Bau oder eine Sanierung).
• Die Belastung darf nicht höher sein, als das Objekt wert ist.
• Der Erbbauberechtigte muss in der Lage sein, die Zinsen und Tilgungen zu bezahlen.

Wenn diese Punkte erfüllt sind, hat der Erbbauberechtigte einen Anspruch auf Zustimmung. Der Eigentümer darf dann nicht einfach grundlos ablehnen.

Probleme bei der Erteilung der Zustimmung

In der Praxis gibt es oft Streit. Ein häufiges Problem ist die sogenannte Stillhalteerklärung. Banken verlangen oft, dass ihre Grundschuld im Rang vor dem Erbbauzins des Eigentümers steht. Der Erbbauzins ist die regelmäßige Zahlung an den Eigentümer.

Der Rangstreit im Grundbuch

Im Grundbuch gilt das Prinzip: Wer zuerst kommt, mahlt zuerst. Das nennt man den Rang. Wenn der Eigentümer an erster Stelle steht, bekommt er bei einer Versteigerung zuerst sein Geld. Die Bank möchte aber fast immer an die erste Stelle.

Der Eigentümer soll also „zurücktreten“. Das bedeutet, er lässt die Bank im Grundbuch an sich vorbeiziehen. Viele Eigentümer weigern sich jedoch, ihren sicheren ersten Platz aufzugeben. Wenn der Eigentümer nicht zurücktritt, gibt die Bank oft keinen Kredit. Dies ist ein typischer Konfliktfall bei Erbbaurechten.

Besondere Regeln für Banken und Versicherungen

Im Gesetz gibt es die Paragrafen 18 und folgende der Erbbaurechtsverordnung. Diese Regeln klingen kompliziert. Sie betreffen vor allem die Sicherheit der Anlage.

Bestimmte Institute wie Hypothekenbanken oder private Versicherungen unterliegen strengen Prüfungen. Sie dürfen nur Geld verleihen, wenn das Geschäft „mündelsicher“ oder sehr gut abgesichert ist. Für den normalen Bürger bedeutet das: Die Bank prüft das Erbbaurecht viel strenger als ein normales Grundstück.

Was passiert bei einer Versagung?

Wenn der Eigentümer die Zustimmung verweigert, obwohl die Belastung vernünftig ist, kann das rechtliche Folgen haben.

1. Klage auf Zustimmung: Sie können den Eigentümer vor Gericht verklagen. Das Gericht prüft dann, ob die Ablehnung rechtmäßig war.
2. Schadenersatz: Wenn Ihnen durch die unberechtigte Ablehnung ein Schaden entsteht, muss der Eigentümer diesen unter Umständen bezahlen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Ihnen ein günstiger Kredit entgeht.

Zusammenfassung der Fachbegriffe

Damit Sie alles gut verstehen, hier noch einmal die wichtigsten Begriffe kurz erklärt:

• Abt. III des Grundbuches: Hier werden Schulden wie Grundschulden eingetragen.
• Erbbaurecht: Das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu haben.
• Grundpfandrecht: Eine Sicherheit für die Bank (meist eine Grundschuld).
• Mündelsicherheit: Ein Begriff für eine besonders sichere Geldanlage.
• Zustimmungsvorbehalt: Der Eigentümer muss gefragt werden, bevor etwas passiert.
• Rang: Die Reihenfolge, in der Gläubiger bei einer Versteigerung Geld erhalten.

Belastung von Erbbaurechten in Abteilung III des Grundbuches

Fazit für die Praxis

Die Belastung eines Erbbaurechts ist möglich, aber bürokratisch aufwendiger als bei normalem Wohneigentum. Sie müssen den Erbbaurechtsvertrag genau lesen. Prüfen Sie frühzeitig, ob der Eigentümer zustimmen muss. Sprechen Sie mit Ihrer Bank über deren Anforderungen an den Rang im Grundbuch. Oft müssen der Eigentümer, die Bank und Sie als Nutzer einen Kompromiss finden.

Da diese Verträge rechtlich sehr kompliziert sind, sollten Sie sich immer professionell beraten lassen. Ein Fehler im Grundbuch kann später teure Folgen haben.

Bitte nehmen Sie bei weiteren Fragen oder für eine detaillierte Beratung Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau auf.