Belehrungen beim Bauträgervertrag – Besonderheiten in den neuen Bundesländern und Regelungen bei Auslandsbezug

Belehrungen beim Bauträgervertrag – Besonderheiten in den neuen Bundesländern und Regelungen bei Auslandsbezug

Wichtige Informationen zum Bauträgervertrag

Wenn Sie einen Bauträgervertrag abschließen, gibt es viele rechtliche Details zu beachten. Ein Notar muss Sie über verschiedene Punkte aufklären. Diese Aufklärung nennt man Belehrung. In den folgenden Abschnitten erfahren Sie, welche Belehrungen besonders wichtig sind und worauf Sie bei der Abwicklung achten müssen.

Allgemeine Belehrungen durch den Notar

Bei einem Grundstückskaufvertrag sind bestimmte Standard-Belehrungen üblich. Diese gelten auch für den Bauträgervertrag. Der Notar hat die Aufgabe, Sie vor Risiken zu warnen und Ihnen die rechtlichen Abläufe zu erklären. Dabei geht es vor allem darum, dass der Kauf für beide Seiten sicher abläuft. Sie sollen verstehen, welche Verpflichtungen Sie eingehen und wie Ihr Geld geschützt wird.

Der Umgang mit Globalrechten

Ein wichtiger Punkt sind die sogenannten Globalrechte. Das sind Belastungen oder Grundpfandrechte, die das gesamte Grundstück betreffen, auf dem gebaut wird. Oft hat der Bauträger das Grundstück mit einem Kredit finanziert. Die Bank des Bauträgers hat dann ein Recht an dem gesamten Grundstück.

Damit Sie später ein lastenfreies Eigentum erhalten, müssen diese Rechte abgelöst werden. Der Text stellt klar, dass dies über eine Freistellungsverpflichtung geschieht. Die Abwicklung findet über ein Konto bei der Bank statt, die das Globalrecht hält. So wird sichergestellt, dass Ihr gezahltes Geld auch wirklich dazu führt, dass die Bank das Grundstück für Ihre Wohneinheit freigibt.

Risiken bei der Zahlung nach Baufortschritt

Viele Käufer glauben, dass sie durch Ratenzahlungen nach Baufortschritt vollkommen sicher sind. Der Text weist jedoch darauf hin, dass dies nur teilweise stimmt. Es gibt hier zwei wesentliche Risiken, über die Sie sich im Klaren sein müssen.

Das Risiko von Überzahlungen

Die Zahlungen erfolgen meistens in festen Raten, wenn bestimmte Bauabschnitte fertig sind. Der Text betont, dass diese Raten oft größere „Sprünge“ machen als der tatsächliche, kontinuierliche Fortschritt auf der Baustelle. Das bedeutet für Sie: Es kann sein, dass Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt bereits mehr Geld bezahlt haben, als der aktuelle Wert des Bauwerks auf dem Grundstück eigentlich beträgt. Die Ratenzahlung schützt Sie also nicht lückenlos vor einer Überzahlung.

Das Fertigstellungsrisiko

Ein weiteres großes Thema ist das Fertigstellungsrisiko. Auch wenn Sie nur nach Baufortschritt bezahlen, garantiert Ihnen das nicht, dass das Haus auch wirklich fertig gebaut wird. Wenn der Bauträger während der Bauphase zahlungsunfähig wird, schützt Sie die bloße Ratenzahlung nicht davor, dass der Bau erst einmal stoppt. Sie haben dann zwar nur das bezahlt, was theoretisch gebaut wurde, aber Sie haben kein fertiges Objekt.

Besondere Warnsignale im Grundbuch

Ein besonders kritischer Fall liegt vor, wenn im Grundbuch bereits ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen ist. Wenn der Notar eine solche Eintragung sieht, muss er Sie besonders nachdrücklich warnen.

Ein solcher Vermerk ist ein starkes Anzeichen dafür, dass der Bauträger in einer wirtschaftlichen Schieflage steckt. In diesem Fall ist die Gefahr sehr groß, dass das Projekt nicht wie geplant abgeschlossen werden kann oder Ihr Geld verloren geht. Der Notar hat hier eine gesteigerte Hinweispflicht, um Sie vor einem großen wirtschaftlichen Schaden zu bewahren.

Steuerliche Aspekte und Haftung

Normalerweise gehören steuerliche Beratungen nicht zu den Aufgaben eines Notars. In der Regel führt der Notar diese Belehrungen also nicht durch. Es gibt jedoch Ausnahmen. Wenn ein Notar Ihnen doch ausnahmsweise steuerliche Hinweise gibt, dann muss er auch dafür geradestehen. Er haftet in diesem speziellen Fall für die Richtigkeit seiner Aussagen. Dennoch sollten Sie bei steuerlichen Fragen immer zusätzlich einen Experten wie einen Steuerberater befragen.

Belehrungen beim Bauträgervertrag – Besonderheiten in den neuen Bundesländern und Regelungen bei Auslandsbezug

Besonderheiten in den neuen Bundesländern

In den neuen Bundesländern gelten für Bauträgerverträge grundsätzlich keine anderen rechtlichen Besonderheiten als im restlichen Deutschland. Es gibt jedoch ein paar Ausnahmen, die auf dem Einigungsvertrag basieren.

Genehmigungen und rechtliche Folgen

Manchmal ist eine Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung (GVO) nötig. Der Text erwähnt jedoch, dass dies meistens nicht der Fall ist, weil der vorherige Erwerb bereits genehmigt wurde. Trotzdem muss man prüfen, ob solche Sonderregeln greifen.

Praktische Schwierigkeiten

Auch heute kann es in den neuen Bundesländern noch zu praktischen Problemen kommen. Dazu gehören zum Beispiel:

• Ungeklärte Eigentumsverhältnisse an Grundstücken.
• Beteiligte Personen, die nicht auffindbar oder unbekannt sind.
• Ansprüche auf Rückgabe von Grundstücken.

Obwohl diese Fälle seltener geworden sind, müssen sie bei der Beurkundung und Planung berücksichtigt werden.

Verträge mit Auslandsberührung

Es kommt immer häufiger vor, dass Verträge einen Bezug zum Ausland haben. Das kann passieren, wenn die Käufer aus dem Ausland kommen oder wenn eine Immobilie im Ausland gekauft wird.

Ehegatten und Lebenspartner aus dem Ausland

Wenn Sie als Ehepaar oder Lebenspartner eine Immobilie kaufen und eine Verbindung zum Ausland besteht, muss der Güterstand geklärt werden. Das bedeutet, man muss wissen, wem was gehört und wer worüber verfügen darf. Hierbei gibt es komplizierte Verordnungen der Europäischen Union (wie die EuGüVO oder die EuPartVO), die regeln, welches Recht anzuwenden ist. Dies hängt oft davon ab, wann die Ehe geschlossen wurde oder wo die Partner leben.

Der Kauf von Immobilien im Ausland

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, die sich im Ausland befindet, ist Vorsicht geboten. Der Text rät dazu, dass deutsche Notare ohne Spezialkenntnisse im ausländischen Recht Sie an Fachleute verweisen sollten. Das können deutsche Spezialisten für internationales Recht oder Notare im jeweiligen Land sein. Das Recht vor Ort kann sich stark vom deutschen Recht unterscheiden.

Welches Recht wird angewendet?

Wenn ein Vertrag einen Auslandsbezug hat, muss man festlegen, welches Recht gilt. Dies regelt die sogenannte Rom I-Verordnung.

Der Ort der Immobilie ist entscheidend

In der Regel gilt das Recht des Ortes, an dem die Immobilie steht. Wenn die Wohnung also in Deutschland gebaut wird, gilt deutsches Recht. Man kann zwar theoretisch wählen, welches Recht gelten soll, aber das hat Grenzen.

Schutz der Verbraucher

Man kann durch eine Rechtswahl nicht einfach den Verbraucherschutz umgehen. Bestimmte Schutzrechte für Sie als Käufer bleiben also erhalten. Ein Beispiel ist die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Diese Regeln gelten für alle Bauvorhaben in Deutschland. Das gilt auch dann, wenn der Unternehmer selbst gar keine spezielle Erlaubnis nach der Gewerbeordnung benötigt. Der Schutz des Käufers steht hier im Vordergrund.

Wenn Sie Fragen zu diesen komplexen Themen haben oder eine Beratung zu Ihrem Bauträgervertrag benötigen, sollten Sie professionelle Hilfe in Anspruch nehmen.

Bitte nehmen Sie für weitere Informationen oder eine rechtliche Beratung Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr auf.