Berichtigung einer Briefgrundschuld wegen offensichtlicher Unrichtigkeit
OLG Köln Beschluss 30.1.2024 – 2 Wx 12/24
Der Beschluss des OLG Köln vom 30. Januar 2024 befasst sich mit der Frage, ob eine Grundbucheintragung wegen offensichtlicher Unrichtigkeit berichtigt werden kann,
wenn ein Notar entgegen dem ursprünglichen Auftrag statt einer Buchgrundschuld eine Briefgrundschuld beurkundet und deren Eintragung veranlasst hat.
Im vorliegenden Fall hatten die Beteiligten ursprünglich eine Briefgrundschuld beurkunden lassen, die später vom Notar als Buchgrundschuld berichtigt wurde.
Der Notar beantragte die Korrektur des Grundbuchs, da es sich nach seiner Ansicht um eine offensichtliche Unrichtigkeit handle.
Das Grundbuchamt lehnte die Berichtigung ab, da die Eintragung der Briefgrundschuld aufgrund der ursprünglichen Urkunde korrekt erfolgt sei.
Das OLG Köln bestätigte diese Entscheidung und stellte fest, dass die Voraussetzungen für eine Berichtigung nach § 22 GBO nicht vorliegen.
Berichtigung Briefgrundschuld wegen offensichtlicher Unrichtigkeit
Insbesondere war zum Zeitpunkt der Eintragung am 9. Mai 2023 die ursprüngliche, nicht berichtigte Urkunde maßgeblich, sodass die Eintragung einer Briefgrundschuld nicht als falsch anzusehen ist.
Das Gericht äußerte Zweifel, ob die Verwechslung von Buch- und Briefgrundschuld überhaupt als offensichtliche Unrichtigkeit im Sinne des § 44a Abs. 2 BeurkG angesehen werden kann.
Auch sei eine Berichtigung des Grundbuchs nicht allein aufgrund eines nachträglichen Vermerks des Notars möglich,
besonders wenn bereits eine korrekte Eintragung erfolgt sei, die das Vertrauen in die Richtigkeit des Grundbuchs begründet.
Insgesamt wies das Gericht die Beschwerde des Notars zurück, da die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für eine Berichtigung nicht gegeben waren.
Allgemeiner Hinweis:
§ 22 der Grundbuchordnung (GBO) befasst sich mit der Eintragung von Verfügungsbeschränkungen.
Hier ist der genaue Wortlaut des § 22 GBO:
(1) Verfügungsbeschränkungen sind in das Grundbuch einzutragen, wenn sie sich nicht aus dem Inhalt des Eigentumsrechts oder eines anderen Rechts ergeben.
Berichtigung Briefgrundschuld wegen offensichtlicher Unrichtigkeit
(2) Verfügungsbeschränkungen zugunsten einer Person sind auf dem Blatt einzutragen, auf dem das Recht dieser Person eingetragen ist;
Verfügungsbeschränkungen zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks sind auf dem Blatt einzutragen, auf dem dieses Grundstück eingetragen ist.
(3) Verfügungsbeschränkungen, die an ein Recht gebunden sind, erlöschen mit dem Recht.
Was bedeutet das nun?
- Verfügungsbeschränkungen schränken die Möglichkeit des Eigentümers ein, über sein Grundstück frei zu verfügen (z.B. zu verkaufen, zu belasten). Beispiele hierfür sind:
- Vorkaufsrechte: Jemand hat das Recht, das Grundstück vor anderen zu kaufen, wenn der Eigentümer es verkaufen will.
- Wiederkaufsrechte: Der Verkäufer behält sich das Recht vor, das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt zurückzukaufen.
- Veräußerungsverbote: Der Eigentümer darf das Grundstück nicht verkaufen.
- Solche Beschränkungen müssen ins Grundbuch eingetragen werden, damit sie für jeden ersichtlich sind. Ausnahmen sind Beschränkungen, die sich direkt aus dem Gesetz ergeben (z.B. dass man mit einem Grundstück nicht gegen Gesetze verstoßen darf).
- Der Paragraph regelt auch, wo die Beschränkung eingetragen wird:
- Wenn die Beschränkung einer bestimmten Person zugutekommt, wird sie im Grundbuchblatt dieser Person eingetragen.
- Wenn die Beschränkung dem Eigentümer eines anderen Grundstücks zugutekommt, wird sie im Grundbuchblatt dieses Grundstücks eingetragen.
- Ist die Verfügungsbeschränkung an ein bestimmtes Recht gebunden (z.B. an ein Nießbrauchrecht), so erlischt sie automatisch, wenn dieses Recht erlischt.
Zusammenfassend
stellt § 22 GBO sicher, dass Verfügungsbeschränkungen im Grundbuch eingetragen werden und somit öffentlich bekannt sind.
Dies schützt die Beteiligten und sorgt für Klarheit über die rechtlichen Verhältnisse eines Grundstücks.
Weiterer Hinweis:
Die Berichtigung einer Briefgrundschuld wegen offensichtlicher Unrichtigkeit ist im Grundbuchverfahren möglich.
Hierbei ist zwischen der Berichtigung der Grundschuldbestellungsurkunde und der Berichtigung des Grundbucheintrags zu unterscheiden.
1. Berichtigung der Grundschuldbestellungsurkunde:
- § 44a BeurkG: Offensichtliche Unrichtigkeiten in einer notariellen Urkunde können nach § 44a BeurkG berichtigt werden. Dies gilt auch für Grundschuldbestellungsurkunden.
- Voraussetzungen:
- Die Unrichtigkeit muss offensichtlich sein, d.h. sie muss sich aus der Urkunde selbst oder aus den Umständen ihrer Beurkundung ergeben.
- Die Berichtigung darf nicht zu einer inhaltlichen Änderung der Urkunde führen.
- Verfahren:
- Der Notar stellt die Unrichtigkeit fest und berichtigt sie in einem Nachtragsvermerk.
- Der Nachtragsvermerk wird von dem Notar und den Beteiligten unterschrieben.
- Der Nachtragsvermerk wird der Urschrift beigefügt.
Berichtigung Briefgrundschuld wegen offensichtlicher Unrichtigkeit – OLG Köln 2 Wx 12/24
2. Berichtigung des Grundbucheintrags:
- § 22 GBO: Die Berichtigung eines Grundbucheintrags wegen offensichtlicher Unrichtigkeit erfolgt nach § 22 GBO.
- Voraussetzungen:
- Der Grundbucheintrag muss unrichtig sein.
- Die Unrichtigkeit muss offensichtlich sein, d.h. sie muss sich aus dem Grundbuch selbst oder aus den Grundakten ergeben.
- Verfahren:
- Der Notar stellt die Unrichtigkeit fest und beantragt beim Grundbuchamt die Berichtigung.
- Dem Antrag ist die berichtigte Grundschuldbestellungsurkunde beizufügen.
- Das Grundbuchamt berichtigt den Eintrag im Grundbuch.
Beispiele für offensichtliche Unrichtigkeiten:
- Schreibfehler: z.B. falscher Name des Gläubigers oder falsche Höhe der Grundschuld
- Rechenfehler: z.B. falsche Berechnung der Zinsen
- Falsche Bezeichnung des Grundstücks: z.B. falsche Flurstücknummer
Besonderheiten:
- Die Berichtigung einer Briefgrundschuld wegen offensichtlicher Unrichtigkeit ist auch nach Erteilung des Grundschuldbriefs möglich.
- Die Berichtigung ist auch dann zulässig, wenn die Grundschuld bereits an einen Dritten abgetreten wurde.
- In Zweifelsfällen ist es ratsam, sich an einen Notar oder Rechtsanwalt zu wenden.
Zusätzliche Hinweise:
Berichtigung Briefgrundschuld wegen offensichtlicher Unrichtigkeit – OLG Köln 2 Wx 12/24
- Die Rechtsprechung zur Berichtigung von Grundschulden wegen offensichtlicher Unrichtigkeit ist komplex.
- Es gibt zahlreiche Gerichtsurteile, die sich mit diesem Thema befassen.
- Es ist empfehlenswert, sich vor der Beantragung einer Berichtigung über die rechtlichen Konsequenzen im Klaren zu sein.
Zusammenfassend lässt sich sagen:
Die Berichtigung einer Briefgrundschuld wegen offensichtlicher Unrichtigkeit ist sowohl in der Grundschuldbestellungsurkunde als auch im Grundbucheintrag möglich.
Voraussetzung ist, dass die Unrichtigkeit offensichtlich ist und die Berichtigung nicht zu einer inhaltlichen Änderung der Urkunde führt.
