Beschränkte persönliche Dienstbarkeit – Bestimmtheit – keine kirchenunwürdige Nutzung

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit – Bestimmtheit – keine kirchenunwürdige Nutzung

RA und Notar Krau

Das Oberlandesgericht Nürnberg (OLG Nürnberg) hat am 24. Februar 2025 einen Beschluss (Az. 15 W 200/25) zu der Frage gefasst,

ob die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit mit dem Inhalt, eine „kirchenunwürdige Nutzung“ eines Grundstücks zu unterlassen, dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz genügt.

Sachverhalt:

Der Beteiligte zu 1 war Eigentümer eines Grundstücks in Regensburg, auf dem sich ein Kirchengebäude (St. Th.) befand. Er veräußerte eine Teilfläche von 892 qm mit dem Kirchengebäude an den Beteiligten zu

2. Im notariellen Kaufvertrag war festgehalten, dass nach einer geplanten Profanierung die Kirche nicht „kirchenunwürdig“ genutzt werden sollte.

In einer Nachtragsurkunde bestellte der Beteiligte zu 2 zugunsten des Beteiligten zu 1 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit an dem

Grundstück mit dem Inhalt, dass der Eigentümer es unterlassen muss, das Grundstück „kirchenunwürdig“ zu nutzen.

Gastronomische Nutzung, Nutzung als Veranstaltungsräume (insbesondere für freie Trauungen und Hochzeiten) und Ausstellungsräume

sowie die Nutzung für christliche Versammlungen und Veranstaltungen wurden ausdrücklich nicht ausgeschlossen.

Das Grundbuchamt Regensburg wies den Antrag auf Eintragung dieser Dienstbarkeit zurück, da die zu unterlassende Handlung dem Bestimmtheitsgrundsatz nicht genüge.

Eine „kirchenunwürdige Nutzung“ sei zu unbestimmt.

Gegen diese Entscheidung legten beide Beteiligte Beschwerde ein und erweiterten den Inhalt des Eintragungsantrags dahingehend, dass unter „kirchenunwürdiger Nutzung“ alle Nutzungen zu verstehen

seien, die eine „kirchenfeindliche Betätigung“ darstellen und gegen die katholische Kirche, ihre Glaubensbetätigung und ihr Wirken in der Gesellschaft gerichtet seien oder geeignet seien, das Ansehen

der Kirche sowie ihre Glaubens- und Sittenlehre zu bekämpfen oder öffentlich herabzusetzen.

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit – Bestimmtheit – keine kirchenunwürdige Nutzung

Konkret wurden als nicht erlaubte Nutzungen beispielhaft genannt: Spiel- und Wettbetriebe, Diskotheken, Bordelle, Einrichtungen des Rotlichtmilieus, Nutzungen im Zusammenhang mit Gewalt, Pornografie oder

kirchenfeindlichen Darstellungen sowie die Überlassung an nichtchristliche Religions- und Weltanschauungsgemeinschaften (mit Ausnahme jüdischer Gemeinschaften).

Das Grundbuchamt half der Beschwerde nicht ab und wies darauf hin, dass auch die erweiterte Definition unklar bleibe, insbesondere was unter

„kirchenfeindlicher Betätigung“ zu verstehen sei und wo die Grenze zur „kirchenkritischen Betätigung“ verlaufe.

Auch die aktuelle Glaubens- und Sittenlehre sei nicht definiert.

Entscheidung des OLG Nürnberg:

Das OLG Nürnberg wies die Beschwerde zurück.

Es bestätigte die Auffassung des Grundbuchamts, dass der Inhalt der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nicht hinreichend bestimmt sei und somit ein Eintragungshindernis bestehe.

Das Gericht führte aus, dass nach dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheits- und Publizitätsgrundsatz der Inhalt einer Dienstbarkeit so genau bezeichnet sein müsse, dass er durch Auslegung feststellbar und für

Dritte erkennbar und verständlich sei. Dies diene auch der Vermeidung von Streitfällen.

Die Formulierung „kirchenunwürdige Nutzung“ sei bereits für sich genommen zu unbestimmt.

Auch die erweiterte Definition, die auf den Begriff der „kirchenfeindlichen Betätigung“ abstellt, genüge dem Bestimmtheitsgrundsatz nicht.

Der Inhalt dieses Begriffs sei weder eindeutig noch für Dritte erkennbar und verständlich.

Das OLG Nürnberg räumte zwar ein, dass der Begriff des „kirchenfeindlichen Verhaltens“ im Erbbaurecht als Heimfallgrund anerkannt sein könne.

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit – Bestimmtheit – keine kirchenunwürdige Nutzung

Dies liege jedoch daran, dass im Rahmen des Heimfalls grundsätzlich jedes Ereignis als Voraussetzung vereinbart werden könne und

der Bestimmtheitsgrundsatz des Grundbuchrechts hier eine Ausnahme erfahre, um das Rechtsinstitut des Heimfalls nicht zu entwerten.

Diese Ausnahme gelte jedoch nicht für Grunddienstbarkeiten oder beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, da hier der Grundsatz der Bestimmtheit im Liegenschaftsrecht besonders hervortrete.

Die weiteren Ausführungen in der Beschwerdebegründung, wonach „kirchenunwürdige“ Nutzungen solche seien, die gegen die katholische Kirche, ihre Glaubensbetätigung und ihr Wirken in der Gesellschaft

gerichtet seien oder geeignet seien, deren Ansehen sowie Glaubens- und Sittenlehre zu bekämpfen oder herabzusetzen, präzisierten den Begriff nicht ausreichend.

Diese Formulierungen blieben zu vage und ließen keine eindeutige Auslegung zu.

Zudem unterlägen sowohl das Ansehen der Kirche als auch ihre Glaubens- und Sittenlehre einem Wandel, sodass die Bezugnahme

auf solche Wertmaßstäbe für die Bestimmung eines dinglichen Rechts ungeeignet sei.

Die beispielhaft genannten unzulässigen Nutzungen seien zwar weitestgehend präzise, genügten aber nicht,

da durch die Verwendung des Wortes „insbesondere“ nicht der gesamte Inhalt der Dienstbarkeit abschließend definiert werde.

Für Dritte bleibe der Umfang des Verbots über die genannten Beispiele hinaus unklar.

Zulassung der Rechtsbeschwerde:

Das OLG Nürnberg ließ die Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof zu, da die Frage, ob die gewählte Formulierung als Inhalt einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit dem Bestimmtheitsgrundsatz

genüge, soweit ersichtlich noch nicht obergerichtlich entschieden sei und auch in der Literatur keine eindeutigen Meinungen hierzu bestünden.

Eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts sei zur Fortbildung des Rechts erforderlich.