Bestellung des Bauträgers zum Wohnungseigentumsverwalter – Stimmrecht des Bauträgers selbst
November 9, 2025
Bestellung des Bauträgers zum Wohnungseigentumsverwalter – Stimmrecht des Bauträgers selbst
Ein Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 19. September 2002 klärte wichtige Fragen zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Das Aktenzeichen dieser Entscheidung ist V ZB 30/02. Der Beschluss befasst sich mit den Rechten von Wohnungseigentümernund der Abwahl ihres Verwalters.
🏛️ Wichtige Punkte des Urteils
Der BGH traf mehrere wichtige Feststellungen:
Ein Negativbeschluss kann angefochten werden, wenn ein Eigentümer das Abstimmungsergebnis als falsch ansieht.
Mit dieser Anfechtung darf man einen Antrag verbinden. Dieser Antrag zielt darauf ab, dass das Gericht feststellt, dass es eigentlich einen positiven Beschluss gab.
Durch das Verbinden der Anträge verliert die Anfechtung des Negativbeschlusses nicht ihre Zulässigkeit.
Die Art der Abstimmung über Bestellung oder Abwahl eines Verwalters darf von der Regel abweichen. Es darf nicht nur nach dem Kopfprinzip (jeder Eigentümer hat eine Stimme) abgestimmt werden. Eine Abstimmung nach Wertprinzip (Stimmergebnis hängt von der Größe des Eigentumsanteils ab) oder Objektprinzip (Stimmergebnis hängt von der Anzahl der Wohnungen ab) ist erlaubt, wenn dies so vereinbart wurde.
Ein Wohnungseigentümer, der selbst der Verwalter ist, hat bei der Abstimmung über seine Abberufung (Entlassung) Stimmrecht. Dies gilt auch, wenn gleichzeitig über das Ende des Verwaltervertrages entschieden wird.
Ein Stimmverbot für den Verwalter-Eigentümer besteht nur dann, wenn ein wichtiger Grund für die Abberufung vorliegt.
Hat ein Eigentümer bei der Abstimmung über seine Verwaltertätigkeit mehr Stimmen als andere (Stimmenübergewicht), führt das allein noch nicht zu einem Missbrauch des Stimmrechts.
Missbraucht ein Eigentümer sein Stimmrecht, ist seine Stimme ungültig. Sie darf bei der Zählung des Abstimmungsergebnisses nicht berücksichtigt werden.
🏘️ Der konkrete Fall
In dem Fall ging es um eine Wohnanlage mit 90 Wohnungen. Antragstellerinnen waren zwei Eigentümerinnen. Die Antragsgegnerin zu 2 war eine andere Eigentümerin. Sie besaß 40 der 90 Wohnungen. In der Teilungserklärung war festgelegt, dass jede Wohneinheit ein Stimmrecht hat. Das ist das Objektprinzip.
Die Antragsgegnerin zu 2 war gleichzeitig die Verwalterin der Anlage. Ihr Vertrag sollte bis Ende 2003 laufen. Im Jahr 2000 sollte in einer Eigentümerversammlung über ihre fristgemäße Abberufung zum 31. Dezember 2000 entschieden werden.
Es gab 21 Ja-Stimmen für die Abberufung.
Es gab 58 Nein-Stimmen gegen die Abberufung.
Der Antrag auf Abberufung wurde damit abgelehnt.
Die Antragsgegnerin zu 2 hatte an dieser Abstimmung teilgenommen. Sie stimmte mit ihren eigenen Stimmen (40 Stück) und mit Vollmachten anderer Eigentümer gegen die Abberufung.
Die Antragstellerinnen meinten, die Verwalterin hätte nicht mitstimmen dürfen. Sie klagten darauf, dass festgestellt wird: Der Beschluss zur Abberufung sei eigentlich mit Mehrheit gefasst worden.
⚖️ Die gerichtliche Prüfung
1. Darf man Anfechtung und Feststellung verbinden?
Das Gericht stellte klar, dass die Klage der Eigentümerinnen richtig verstanden werden muss. Sie wollten nicht nur den negativen Beschluss anfechten (Negativbeschluss). Sie wollten auch erreichen, dass das Gericht einen positiven Beschluss feststellt. Das heißt, das Gericht sollte entscheiden: Der Antrag auf Abberufung wurde eigentlich angenommen.
Der BGH sagt: Das ist zulässig.
Ein Negativbeschluss kann angefochten werden. Er kann mit dem Antrag verbunden werden, dass das Gericht ein anderes, nämlich ein positives, Ergebnis feststellt.
Das Gericht prüft hier nur, ob das Ergebnis der Abstimmung richtig festgestellt wurde. Es ersetzt nicht die Entscheidung der Eigentümer.
Bestellung des Bauträgers zum Wohnungseigentumsverwalter – Stimmrecht des Bauträgers selbst
2. War die Klage wegen einer späteren Abstimmung unwichtig geworden?
Später gab es eine neue Abstimmung über die Abwahl. Diese Abstimmung führte auch wieder zu einem negativen Ergebnis. Das Gericht fragte: Hat diese neue Abstimmung die Klage überflüssig gemacht?
Der BGH sagt: Nein.
Das Ziel der Klägerinnen war die Feststellung eines positiven Beschlusses. Wenn das Gericht feststellt, dass die Verwalterin bereits durch den ersten Beschluss abberufen wurde, dann ginge der zweite Negativbeschluss ins Leere. Der erste Beschluss ist dann wichtig.
3. War die Abstimmung nach dem Objektprinzip in Ordnung?
In dieser Wohnanlage galt das Objektstimmrecht. Das bedeutet, die Anzahl der Wohnungen bestimmte die Stimmenzahl.
Der BGH sagt: Das ist erlaubt.
Das Gesetz sieht zwar das Kopfprinzip (jeder Eigentümer eine Stimme) vor. Aber eine andere Regelung, wie das Objektprinzip, darf in der Teilungserklärung vereinbart werden.
Es ist keine unzulässige Einschränkung der Verwalterbestellung oder -abberufung. Der Schutz vor schlechten Entscheidungen ist durch die Möglichkeit der Beschlussanfechtung gegeben.
4. Durfte die Verwalterin mitstimmen?
Die wichtigste Frage war: Durfte die Antragsgegnerin zu 2 bei ihrer eigenen Abberufung mitstimmen? Ein Stimmverbot aus § 25 Abs. 5 WEG gilt, wenn es um ein Rechtsgeschäft mit dem Eigentümer geht (zum Beispiel einen Vertrag).
Der BGH stellte klar: Die Entscheidung über die Bestellung oder Abberufung des Verwalters ist eine Mitgliedschaftsangelegenheit. Das bedeutet, sie betrifft das Miteinander in der Eigentümergemeinschaft.
Es ist kein Rechtsgeschäft im Sinne des Stimmverbots. Daher hat der Verwalter-Eigentümer grundsätzlich ein Stimmrecht.
Das gilt auch, wenn gleichzeitig über die ordentliche Kündigung des Verwaltervertrags entschieden wird. Die Abberufung als Akt der Mitverwaltung überwiegt.
Ein Stimmverbot besteht nur, wenn die Abberufung wegen eines wichtigen Grundes erfolgt. Zum Beispiel, wenn dem Verwalter etwas Schlimmes vorgeworfen wird. Ein solcher wichtiger Grund lag hier nicht vor. Es ging nur um eine fristgemäße Kündigung.
5. War das Stimmübergewicht ein Missbrauch?
Die Antragsgegnerin hatte 40 von 90 Stimmen. Sie nutzte dieses Stimmenübergewicht und stimmte mit 58 Nein-Stimmen gegen ihre Abberufung. Die Klägerinnen sahen darin einen Missbrauch des Stimmrechts (auch Majorisierung genannt).
Der BGH entschied: Nein, das ist allein noch kein Missbrauch.
Ein Stimmenübergewicht zu nutzen, um die eigene Abberufung zu verhindern, ist nicht automatisch verboten.
Rechtsmissbrauch liegt nur vor, wenn weitere Umstände hinzukommen. Zum Beispiel, wenn der Eigentümer dadurch unangemessene Vorteile erhält. Oder wenn ein unfähiger Verwalter im Amt bleibt. Solche weiteren Umstände wurden hier nicht festgestellt.
➡️ Das Ergebnis
Die Antragsgegnerin zu 2 durfte mitstimmen. Ihre 40 Nein-Stimmen und die weiteren Nein-Stimmen waren gültig. Der Antrag auf Abberufung wurde mit 58 Nein-Stimmen abgelehnt. Der Negativbeschluss war richtig. Die Klage der Antragstellerinnen war deshalb unbegründet.
Bestellung des Bauträgers zum Wohnungseigentumsverwalter – Stimmrecht des Bauträgers selbst
📝 Fremdworte und Fachbegriffe
Fremdwort / Fachbegriff
Einfache Erklärung
Bundesgerichtshof (BGH)
Das höchste deutsche Gericht für Zivil- und Strafsachen. Es entscheidet über die Auslegung von Gesetzen.
Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
Ein Gesetz, das regelt, wie Eigentümergemeinschaften verwaltet werden.
Aktenzeichen
Eine Nummer, die den Fall bei Gericht kennzeichnet.
Wohnungseigentümer
Personen, denen eine Wohnung in einer Gemeinschaft gehört.
Verwalter
Die Person oder Firma, die die Geschäfte der Eigentümergemeinschaft führt.
Abwahl / Abberufung
Die Entlassung des Verwalters durch die Eigentümer.
Negativbeschluss
Ein Beschluss der Eigentümer, bei dem ein Antrag abgelehnt wurde.
Positiver Beschluss
Ein Beschluss der Eigentümer, bei dem ein Antrag angenommen wurde.
Antrag anfechten
Vor Gericht klagen, um einen Beschluss der Eigentümer für ungültig erklären zu lassen.
Zulässigkeit
Die Frage, ob eine Klage oder ein Antrag überhaupt vom Gericht bearbeitet werden darf.
Kopfprinzip
Die Regel, dass jeder Eigentümer unabhängig von der Größe seiner Wohnung eine Stimme hat.
Objektprinzip
Die Regel, dass die Anzahl der Stimmen sich nach der Anzahl der Wohnungen richtet, die ein Eigentümer besitzt.
Wertprinzip / Anteilsprinzip
Die Regel, dass die Stimmen nach der Größe der Eigentumsanteile (Quadratmeter) berechnet werden.
Stimmverbot
Ein Verbot, bei bestimmten Themen mitzustimmen. Es soll Interessenkonflikte verhindern.
Wichtiger Grund
Ein schwerwiegender Grund, der eine sofortige Entlassung rechtfertigt (z. B. Betrug oder grobe Pflichtverletzung).
Stimmenübergewicht / Majorisierung
Wenn ein Eigentümer oder eine kleine Gruppe von Eigentümern sehr viele Stimmen hat und dadurch alles entscheiden kann.
Missbrauch des Stimmrechts
Wenn das Stimmrecht nur zum eigenen Vorteil und gegen die Interessen der Gemeinschaft genutzt wird (Treu und Glauben – § 242 BGB).
Teilungserklärung
Das Dokument, das bei der Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft festlegt, wem was gehört und welche Regeln gelten.
Mitgliedschaftsangelegenheit
Eine Entscheidung, die die Organisation und das Zusammenleben der Eigentümer betrifft.
Die auf dieser Homepage wiedergegebenen Gerichtsentscheidungen bilden einen kleinen Ausschnitt der Rechtsentwicklung über mehrere Jahrzehnte ab. Nicht jedes Urteil muss daher zwangsläufig die aktuelle Rechtslage wiedergeben.
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