Betriebliche Veranlassung Grundschuldbestellung durch Personengesellschaft

Betriebliche Veranlassung einer Grundschuldbestellung durch eine Personengesellschaft

BFH Urteil vom 26. März 2026, IV R 4/24

Das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 26. März 2026

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 26. März 2026 ein wichtiges Urteil mit dem Aktenzeichen IV R 4/24 gefällt. Das Gericht musste über den Fall einer Personengesellschaft entscheiden. Diese Gesellschaft ist eine GmbH & Co. KG. Ihr Hauptgeschäft ist das Vermieten, Verpachten und Verwalten von Immobilien. Die Firma besitzt eine große Immobilie in A-Stadt.

In dem Rechtsstreit ging es um viel Geld. Die Gesellschaft wollte bestimmte Ausgaben als Betriebsausgaben vom Gewinn abziehen. Das Finanzamt war damit jedoch nicht einverstanden. Der Bundesfinanzhof hat am Ende die Klägerin abgewiesen. Die Entscheidung des vorherigen Finanzgerichts Münster war also richtig. Die Klägerin muss nun alle Kosten des Verfahrens bezahlen.

Die Vorgeschichte und das Finanzierungskonzept aus dem Jahr 1998

Der Verkauf der Firmenanteile

Im Jahr 1998 gab es zwei Kommanditisten an der Gesellschaft. Die D-GmbH besaß 90 Prozent der Anteile. Der Gesellschafter E besaß 10 Prozent der Anteile. Im September 1998 verkaufte die D-GmbH ihre gesamten Anteile an viele neue Personen. Insgesamt gab es 14 neue Kommanditisten. Diese neuen Eigentümer kauften unterschiedliche große Anteile von 5 Prozent oder 10 Prozent.

Der Plan zur Finanzierung der Anteile

Der Geschäftsführer der Gesellschaft hatte für diesen Kauf ein Konzept erstellt. Die neuen Eigentümer sollten nur einen kleinen Teil des Geldes selbst bezahlen. Das waren rund 125.000 DM an Eigenkapital. Der große Rest des Geldes sollte über Kredite von einer Bank kommen. Diesen Kredit nannte man Fremdkapital. Die B-Bank gab den Käufern das Geld. Dafür verlangte die B-Bank aber Sicherheiten. Die A-Bank half dabei und gab Garantien ab.

Die Belastung der firmeneigenen Grundstücke

Die Gesellschaft half ihren neuen Eigentümern bei der Absicherung der Kredite. Die Gesellschaft schloss eine Vereinbarung mit der A-Bank ab. Die Firma erlaubte der Bank, Grundschulden auf die firmeneigenen Immobilien einzutragen. Diese Grundschulden hatten einen Wert von insgesamt über 6,3 Millionen DM. Das entspricht mehr als 3,2 Millionen Euro. Die Immobilien der Firma dienten also als Sicherheit für die privaten Kredite der neuen Gesellschafter. Nur ein sehr kleiner Teil der Absicherung betraf ein Konto der Firma selbst.

Die Krise der Gesellschafter und die Folgen ab dem Jahr 2006

Zahlungsprobleme und neue Verträge

Im Jahr 2006 bekamen einige Gesellschafter finanzielle Probleme. Sie bezahlten ihre Kredite nicht mehr an die B-Bank. Die C-Bank war inzwischen der Nachfolger der A-Bank. Die C-Bank musste wegen ihrer Garantien das Geld an die B-Bank zurückzahlen. Dadurch hatte nun die C-Bank die Forderungen gegen die Gesellschafter. Im Jahr 2007 kündigte die C-Bank die ersten Verträge mit den säumigen Gesellschaftern.

Die Änderung der Sicherheiten im Jahr 2007

Im März 2007 vereinbarten die Gesellschaft und die C-Bank eine neue Absicherung. Die Grundschulden auf den Immobilien der Firma wurden erhöht. Sie betrugen nun insgesamt über 3,8 Millionen Euro. Diese Grundschulden sicherten wieder die privaten Kredite der Gesellschafter ab. Zusätzlich sicherten sie nun auch einige Konten und Kredite der Gesellschaft selbst ab.

Die Gesellschafter der Firma merkten aber bald, dass dies gefährlich war. Im September 2007 beschlossen sie, dass die Firma solche privaten Kredite nur noch bis zum April 2008 absichern soll.

Die Kündigung durch die Bank und die Drohung der Versteigerung

Im Jahr 2008 verstarb ein Gesellschafter. Ende 2008 kündigte die Gesellschaft die Vereinbarungen über die Kredite von einigen Gesellschaftern bei der C-Bank. Die betroffenen Personen konnten das Geld aber nicht sofort zurückzahlen. Deshalb kündigte die C-Bank die Grundschulden der Gesellschaft. Die C-Bank drohte der Gesellschaft ganz offen mit einer Zwangsverwaltung der Immobilien. Die Firma stand kurz davor, ihre Häuser und die Mieteinnahmen zu verlieren.

Der teure Vergleich im Jahr 2011 und die Steuerprüfung

Die Zahlung von 900.000 Euro zur Rettung der Immobilien

Um den Verlust der Häuser abzuwenden, schloss die Firma im Juli 2011 einen Vergleich mit der C-Bank. Die C-Bank forderte eigentlich fast 1,1 Millionen Euro. Die Gesellschaft zahlte an die Bank einen Betrag von 900.000 Euro. Dadurch wurde die Zwangsverwaltung gestoppt. Die Forderungen gegen die Gesellschafter und die Grundschulden gingen auf die Gesellschaft über. Die Firma versuchte nun, das Geld von den betroffenen Gesellschaftern zurückzubekommen. Dafür gab sie im Jahr 2011 auch über 25.000 Euro für Rechtsanwälte aus.

Insolvenzen und der Totalverlust der Forderungen

Die Suche nach dem Geld blieb ohne Erfolg. Im Jahr 2012 wurde über das Vermögen eines Gesellschafters das Insolvenzverfahren eröffnet. Im Jahr 2013 schieden die betroffenen Gesellschafter aus der Firma aus. Die Gesellschaft musste im Jahr 2013 fast alle diese Forderungen abschreiben. Die Gesellschafter waren pleite, und Pfändungen brachten kein Geld. Die Firma verbuchte einen Verlust von über 738.000 Euro in ihrer Bilanz.

Das Finanzamt streicht die Betriebsausgaben

Das Finanzamt machte ab dem Jahr 2012 eine Außenprüfung bei der Firma. Der Prüfer war mit den Steuererklärungen für die Jahre 2011 bis 2013 nicht einverstanden. Er sagte, dass die Grundschulden nicht durch den Betrieb der Firma veranlasst waren. Sie dienten nur dem privaten Zweck der Gesellschafter, nämlich dem Kauf von Firmenanteilen.

Deshalb strich das Finanzamt folgende Beträge als Betriebsausgaben:

• Die Kosten für die Finanzierung der Kredite (10.000 Euro in 2011, 30.000 Euro in 2012 und 26.500 Euro in 2013).
• Die Rechtsberatungskosten in Höhe von 25.208 Euro im Jahr 2011.
• Die Abschreibung der wertlosen Forderungen in Höhe von 738.950 Euro im Jahr 2013.

Das Finanzamt erhöhte dadurch den steuerlichen Gewinn der Firma deutlich. Die Einsprüche der Firma gegen diese Steuerbescheide blieben ohne Erfolg. Auch das Finanzgericht Münster wies die Klage der Firma ab.

Die Begründung des Bundesfinanzhofs

Wann sind Ausgaben echte Betriebsausgaben?

Der Bundesfinanzhof erklärte in seinem Urteil genau die Regeln für Betriebsausgaben. Ausgaben sind nur dann Betriebsausgaben, wenn sie durch den Betrieb veranlasst sind. Es muss einen wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Betrieb geben. Das bedeutet, dass die betriebliche Tätigkeit der Auslöser für die Kosten sein muss. Ein privater Grund des Gesellschafters reicht nicht aus.

Warum lag hier ein privater Grund der Gesellschafter vor?

Das Gericht stellte fest, dass die Grundschulden im Jahr 1998 nur für den Anteilskauf der Gesellschafter eingetragen wurden. Das war ein reiner Vorgang unter den Gesellschaftern. Der Betrieb selbst hatte davon überhaupt keinen Vorteil. Es gab auch keine schriftlichen Verträge zwischen der Firma und den Gesellschaftern über diese Absicherung. Die Gesellschafter gaben der Firma keine Gegenleistung für das große Risiko. Das ist unter fremden Geschäftspartnern völlig unüblich.

Die Rettung der Immobilien ändert den Grund nicht

Die Klägerin argumentierte, dass sie die 900.000 Euro zahlen musste, um ihre Immobilien vor der Zwangsversteigerung zu retten. Ohne die Immobilien hätte die Firma keine Mieteinnahmen mehr gehabt. Das Gericht gab der Firma zwar recht, dass dies ein betrieblicher Grund war. Aber dieser Grund war nicht der wichtigste.

Der ursprüngliche Grund für das ganze Risiko war der private Anteilskauf aus dem Jahr 1998. Dieses private Risiko hat sich im Jahr 2011 einfach nur verwirklicht. Der private Grund überlagerte den betrieblichen Grund. Deshalb sind die Zahlungen an die Bank, die Anwaltskosten und die Abschreibungen keine Betriebsausgaben. Sie dürfen den steuerlichen Gewinn nicht mindern. Dies gilt genauso für die Gewerbesteuer.

Keine Fehler des Finanzgerichts und keine Überraschung

Die Klägerin hatte sich auch darüber beschwert, dass das Finanzgericht Münster sie mit dem Urteil überrascht habe. Der Berichterstatter des Finanzgerichts hatte in einem früheren Termin nämlich noch angedeutet, dass die Anwaltskosten vielleicht doch abziehbar sein könnten.

Der Bundesfinanzhof entschied jedoch, dass das Urteil keine verbotene Überraschungsentscheidung war. Ein erfahrener Berater muss immer damit rechnen, dass das gesamte Gericht am Ende eine andere Meinung hat als ein einzelner Richter im Vorfeld. Alle wichtigen Punkte wurden im Verfahren ausführlich besprochen. Es gab keinen Verstoß gegen das Recht auf rechtliches Gehör. Das Urteil des Finanzgerichts Münster bleibt daher bestehen.

Wenn Sie Fragen zu diesem Urteil haben oder eine Beratung im Gesellschaftsrecht oder Steuerrecht benötigen, sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen.