Betriebskosten nicht fristgerecht abgerechnet – Geld zurück?

Betriebskosten nicht fristgerecht abgerechnet – Geld zurück?

Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 9. März 2005 – VIII ZR 57/04: Nebenkostenabrechnung

RA und Notar Krau

Dieses Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 9. März 2005 ist wichtig für Mieter und Vermieter. Es geht darum, was passiert, wenn ein Vermieter trotz Aufforderung keine Nebenkostenabrechnung erstellt. Kurz gesagt: Der BGH stärkt hier die Rechte des Mieters.

Worum ging es in dem Fall?

Ein Mieterpaar hatte eine Wohnung in S. gemietet und seit 1989 dort gewohnt. Der Mietvertrag sah monatliche Vorauszahlungen für die Nebenkosten von 100 DM vor. Für die Jahre 1997 bis 1999 gab es ordentliche Abrechnungen. Im Juli 2001 kündigten die Mieter zum 1. Oktober 2001. Ab diesem Zeitpunkt zahlten sie keine Miete mehr.

Das Problem: Für die Jahre 2000 und 2001 bekamen die Mieter trotz mehrfacher Nachfrage keine Nebenkostenabrechnung. Der Vermieter gab an, der Hausverwalter sei nicht mehr erreichbar und die Unterlagen fehlten. Die Mieter forderten daraufhin die gesamten Nebenkostenvorauszahlungen für diesen Zeitraum (Januar 2000 bis September 2001) in Höhe von insgesamt 1.073,71 Euro zurück.

Das Amtsgericht und das Landgericht wiesen die Klage der Mieter ab. Sie meinten, die Mieter müssten darlegen, wie hoch die tatsächlich entstandenen Nebenkosten mindestens waren, um den Rückzahlungsanspruch zu beziffern. Die Mieter legten Revision beim BGH ein.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH hat die Urteile der Vorinstanzen aufgehoben und den Fall zur neuen Verhandlung zurückverwiesen. Der BGH stellte klar, dass die Mieter nicht gezwungen sind, den Vermieter auf die Erstellung der Abrechnung zu verklagen, wenn dieser die Abrechnung nicht rechtzeitig vorlegt. Stattdessen können die Mieter die gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen zurückverlangen.

Unterscheidung der Rechtslagen für 2000 und 2001

Der BGH unterschied zwischen den Abrechnungszeiträumen 2000 und 2001, weil sich die Gesetzeslage geändert hatte:

• Für das Jahr 2000: Hier galt noch das alte Mietrecht. Es gab keine feste Frist für die Nebenkostenabrechnung und auch keine klaren Folgen bei Verspätung. Der BGH entschied aber, dass der Vermieter die Abrechnung innerhalb einer angemessenen Frist (grundsätzlich ein Jahr) erstellen muss. Wenn er das nicht tut, kann der Mieter die Vorauszahlungen zurückfordern.
• Für das Jahr 2001: Hier galt bereits das neue Mietrecht, das am 1. September 2001 in Kraft trat. Nach Paragraf 556 Abs. 3 Satz 2 BGB muss die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Nach dieser Frist kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Auch hier bestätigte der BGH, dass der Mieter die Vorauszahlungen zurückfordern kann, wenn der Vermieter nicht fristgerecht abrechnet.

Betriebskosten nicht fristgerecht abgerechnet – Geld zurück?

Warum der Mieter nicht auf Abrechnung klagen muss

Der BGH begründete seine Entscheidung damit, dass es für den Mieter, dessen Mietverhältnis beendet ist, unzumutbar ist, zuerst auf die Erstellung der Abrechnung zu klagen. Wenn das Mietverhältnis beendet ist, kann der Mieter auch kein „Druckmittel“ mehr einsetzen, wie zum Beispiel laufende Nebenkostenvorauszahlungen zurückzuhalten.

Es ist allein Sache des Vermieters, fristgerecht und richtig abzurechnen. Der Mieter muss nicht darlegen, wie hoch die entstandenen Nebenkosten waren. Wenn der Vermieter die Abrechnung nicht vorlegt, darf der Mieter die vollen Vorauszahlungen zurückfordern.

Was ist, wenn der Vermieter doch noch abrechnet?

Der BGH stellte klar, dass der Vermieter die Abrechnung auch noch im Gerichtsverfahren nachholen kann. Er kann dann im Prozess seine Ansprüche auf Ersatz der Nebenkosten geltend machen. Wenn der Mieter bereits die Vorauszahlungen zurückerhalten hat und der Vermieter später eine ordnungsgemäße Abrechnung vorlegt, kann der Vermieter seinen Anspruch auf die tatsächlich angefallenen Kosten dann immer noch einklagen. Das frühere Urteil zugunsten des Mieters steht dem nicht entgegen, da es sich um einen vorläufigen Anspruch gehandelt hat, der auf der fehlenden Abrechnung beruhte.

Fazit des BGH

Der BGH hat entschieden, dass die Mieter in diesem Fall die vollen Vorauszahlungen zurückverlangen konnten, da die Beklagte (Vermieterin) ihrer Pflicht zur Abrechnung nicht nachgekommen war. Die fehlenden Unterlagen wegen des nicht mehr erreichbaren Hausverwalters entbinden den Vermieter nicht von seiner Pflicht.

Was bedeutet dieses Urteil für Sie?

Das Urteil stärkt die Position von Mietern erheblich. Wenn Ihr Vermieter trotz Aufforderung keine Nebenkostenabrechnung innerhalb der gesetzlichen Frist (spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums) vorlegt, können Sie als Mieter Ihre geleisteten Vorauszahlungen zurückverlangen. Sie müssen nicht erst auf die Erstellung der Abrechnung klagen und auch nicht schätzen, wie hoch die tatsächlichen Kosten waren. Es liegt in der Verantwortung des Vermieters, die Abrechnung korrekt und rechtzeitig vorzulegen.

Haben Sie ähnliche Probleme mit Ihrer Nebenkostenabrechnung?