Beurkundung einer Regelung zum Vorkaufsrecht in einem Grundstückskaufvertrag

Beurkundung einer Regelung zum Vorkaufsrecht in einem Grundstückskaufvertrag

BGH, Urteil vom 12.03.2026 – III ZR 182/25

Dieses Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 12. März 2026 ist ein wichtiges Signal für alle Immobilienverkäufer und Notare. Es klärt, wie präzise ein Notar arbeiten muss, wenn es um das gesetzliche Vorkaufsrecht einer Gemeinde geht.

Im Kern geht es darum, dass ein Notar haftet, wenn er eine unklare Vertragsklausel vorschlägt, die später zu jahrelangen Verzögerungen bei der Kaufpreiszahlung führt.

Der Hintergrund: Ein Hausverkauf mit Hindernissen

Stellen Sie sich vor, Sie verkaufen Ihr Grundstück für fast zwei Millionen Euro. Im Vertrag steht, dass der Käufer nicht zahlen muss und Sie vom Vertrag zurücktreten können, falls die Stadt ihr Vorkaufsrecht ausübt. Die Stadt Hamburg tut genau das: Sie meldet Eigenbedarf an, weil das Grundstück in einem speziellen Erhaltungsgebiet liegt.

Doch nun beginnt das Problem: Der ursprüngliche Käufer glaubt, dass die Stadt das Vorkaufsrecht gar nicht rechtmäßig ausübt. Er zieht vor Gericht. Während dieser Rechtsstreit über Jahre tobt, weiß niemand sicher, wer nun der rechtmäßige Käufer ist. Die Folge für Sie als Verkäufer: Niemand zahlt den Kaufpreis. Sie erhalten Ihr Geld erst zwei Jahre später.

Genau das passierte einem Verkäufer, der daraufhin den Notar verklagte. Er war der Meinung: „Hätte der Notar den Vertrag klarer formuliert, wäre dieser jahrelange Schwebezustand gar nicht erst entstanden.“

Die Entscheidung des BGH: Was der Notar falsch gemacht hat

Der BGH gab dem Verkäufer im Grundsatz recht. Ein Notar hat die heilige Pflicht, den Willen der Beteiligten zu erforschen und den Vertrag so klar zu formulieren, dass Zweifel und Irrtümer ausgeschlossen sind.

Das Problem mit dem Wort „zustehen“

Der Notar hatte im Vertrag geschrieben, die Rechtsfolgen treten ein, wenn der Stadt ein Vorkaufsrecht „zusteht“. Das klingt logisch, ist aber rechtlich gefährlich ungenau.

• Es gibt Fälle, in denen einer Stadt ein Vorkaufsrecht zwar theoretisch zusteht (weil das Grundstück im richtigen Gebiet liegt), sie es aber im konkreten Fall nicht ausüben darf (weil das Haus bereits perfekt den Zielen der Stadt entspricht).
• Durch die ungenaue Wortwahl blieb unklar, ob der Vertrag schon dann „platzt“, wenn die Stadt bloß den Anspruch erhebt, oder erst dann, wenn zweifelsfrei feststeht, dass sie auch im Recht ist.

Der Schutz vor Verzögerungen

Das Gericht stellte klar: Ein Notar muss die Vertragsparteien davor schützen, dass sie in eine jahrelange Warteschleife geraten. Er hätte eine Klausel vorschlagen müssen, die den Vertrag sofort beendet, sobald die Stadt die Ausübung erklärt – egal, ob diese Erklärung rechtmäßig ist oder nicht. So hätte der Verkäufer sofort Planungssicherheit gehabt und sein Geld zügig von der Stadt fordern können.

Wer muss was beweisen? Ein Dämpfer für den Verkäufer

Obwohl der BGH die Fehler des Notars bestätigte, hob er das vorherige Urteil auf und schickte den Fall zurück an das Oberlandesgericht. Der Grund ist die sogenannte Beweislast.

Beurkundung einer Regelung zum Vorkaufsrecht in einem Grundstückskaufvertrag

Keine automatische Vermutung

Der Verkäufer muss beweisen, dass der Schaden (die späte Zahlung) direkt auf den Fehler des Notars zurückzuführen ist. Das Gericht sagt: Es ist nicht automatisch klar, dass der Käufer mit einer „härteren“ und klareren Klausel einverstanden gewesen wäre.

• Vielleicht hätte der Käufer gesagt: „Wenn die Klausel so streng ist, kaufe ich gar nicht erst.“
• In einem solchen Haftungsprozess muss der Verkäufer darlegen, dass man sich bei richtiger Beratung auf eine sicherere Formulierung geeinigt hätte. Hier muss das Gericht nun noch einmal genauer hinschauen.

Die „anderweitige Ersatzmöglichkeit“: Ein wichtiger Rechtstipp

Im Notarhaftungsrecht gibt es eine Besonderheit: Man kann einen Notar oft nur dann belangen, wenn man niemanden sonst für den Schaden verantwortlich machen kann.

Der Notar versuchte sich zu wehren und sagte: „Der Verkäufer hätte doch seine alten Anwälte verklagen können, weil die einen Fehler gemacht haben!“ Der BGH schob dem einen Riegel vor: Der Anspruch gegen den eigenen Anwalt zählt hier nicht als Vorrangweg. Der Notar kann sich also nicht so leicht aus der Verantwortung stehlen.

Zusammenfassung für Sie als Immobilienbesitzer

Wenn Sie ein Grundstück verkaufen, verlassen Sie sich nicht blind auf Standardklauseln zum Vorkaufsrecht. Achten Sie darauf:

1. Klarheit vor Schnelligkeit: Der Vertrag sollte regeln, was passiert, wenn die Gemeinde ihr Recht ausübt – auch wenn die Ausübung rechtlich umstritten ist.
2. Zahlung sichern: Ein guter Vertrag verhindert, dass Sie als Verkäufer zum Spielball zwischen der Stadt und dem Käufer werden.
3. Notarhaftung: Wenn der Notar eine unklare Regelung vorschlägt, die Sie Zeit und Zinsen kostet, kann er schadensersatzpflichtig sein.

Dieses Urteil ist ein Sieg für die Rechtssicherheit von Verbrauchern, mahnt aber auch zur Vorsicht bei der Beweisführung in Schadensersatzprozessen.

Wenn Sie sich in einer ähnlichen Situation befinden, einen Hausverkauf planen oder Probleme mit einer Kaufpreiszahlung haben, sollten Sie sich frühzeitig rechtlich absichern. Bei komplizierten Grundstücksfragen und Notarhaftungsfällen ist fachkundige Unterstützung unerlässlich.

Bitte nehmen Sie für eine individuelle Beratung mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt auf.