Beurkundungspflicht des Bauträgervertrages

Beurkundungspflicht des Bauträgervertrages

Einleitung: Warum die Form des Vertrages so wichtig ist

Wenn Sie eine Immobilie erwerben, die erst noch gebaut oder saniert werden muss, schließen Sie oft einen sogenannten Bauträgervertrag ab. Dieser Vertrag besteht aus zwei Teilen: dem Kauf des Grundstücks (oder eines Anteils daran) und der Verpflichtung, darauf ein Gebäude zu errichten.

Nach dem deutschen Gesetz, genauer gesagt nach § 311b Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), müssen solche Verträge notariell beurkundet werden. Das bedeutet, ein Notar muss den gesamten Inhalt des Vertrages prüfen und dokumentieren. In den folgenden Abschnitten erfahren Sie, was das für Sie bedeutet und welche Risiken bestehen, wenn man versucht, diese Pflicht zu umgehen.

Die Pflicht zur vollständigen Beurkundung

Sie müssen wissen, dass die Beurkundungspflicht den gesamten Vertrag umfasst. Es reicht nicht aus, nur den Teil über das Grundstück notariell zu beglaubigen. Auch der Teil, der den Bau des Hauses betrifft, muss in die Urkunde aufgenommen werden.

Keine Aufspaltung der Verträge

Manche Beteiligte kommen auf die Idee, den Vertrag aufzuteilen. Sie möchten einen notariellen Vertrag für das Grundstück und einen separaten, einfachen schriftlichen Vertrag für die Bauleistung abschließen. Der Gesetzgeber lässt dies jedoch nicht zu. Da der Bauträgervertrag ein einheitliches Rechtsgeschäft ist, muss er als Ganzes beurkundet werden. Eine Aufspaltung würde den gesetzlichen Anforderungen des BGB nicht genügen.

Ausnahmen und Sonderfälle bei Renovierungen

Es gibt seltene Fälle, in denen eine Trennung der Verträge möglich erscheint. Dies betrifft vor allem Renovierungsleistungen. Wenn die Renovierung lediglich als eine Option angeboten wird, über die Sie als Erwerber frei entscheiden können, kann eine Trennung vorliegen.

Unabhängigkeit der Verträge

Damit zwei getrennte Verträge gültig sind, müssen sie rechtlich völlig unabhängig voneinander sein. Das ist laut Text jedoch nur in ganz bestimmten Situationen denkbar:

• Bei einem freistehenden Einzelhaus.
• Wenn nur die Eigentumswohnung selbst renoviert werden muss, aber nicht das gemeinschaftliche Eigentum (wie etwa das Treppenhaus oder das Dach).

Beurkundungspflicht des Bauträgervertrages

Die Vermutung der Abhängigkeit

Sie sollten vorsichtig sein, wenn beide Verträge gleichzeitig unterschrieben werden. Auch wenn der Renovierungsvertrag zeitlich vor dem Grundstückskauf abgeschlossen wird, geht man rechtlich meist davon aus, dass beide Verträge zusammengehören. In diesem Fall entsteht sofort wieder die Pflicht, beide Teile gemeinsam notariell beurkunden zu lassen.

Verträge mit Dritten und die Gefahr der Verknüpfung

Ein interessanter Fall tritt ein, wenn der Bauunternehmer gar nicht der Eigentümer des Grundstücks ist. Hier unterschreiben Sie vielleicht einen Kaufvertrag mit einem Verkäufer (einem Dritten) und einen Bauvertrag mit dem Bauunternehmer.

Wann liegt ein einheitliches Vertragswerk vor?

Auch bei verschiedenen Vertragspartnern kann eine Beurkundungspflicht für das gesamte Paket entstehen. Das ist der Fall, wenn alle Beteiligten wollen, dass der Grundstückskauf nur stattfindet, wenn auch der Bauvertrag zustande kommt.

Es reicht sogar aus, wenn nur eine Seite diese Verknüpfung möchte und die andere Seite das zumindest so hinnimmt. Besonders deutlich wird diese Verbindung, wenn der Bauunternehmer oder eine mit ihm verbundene Firma Ihnen das Grundstück vermittelt hat. In solch einer Situation hängen die Verträge faktisch zusammen.

Das Risiko der Nichtigkeit

Falls die Beteiligten behaupten, die Verträge seien unabhängig, obwohl sie es eigentlich nicht sind, drohen schwere Folgen. Wenn die notwendige Beurkundung fehlt, können beide Verträge nichtig sein. Das bedeutet, sie sind rechtlich ungültig. In der Praxis sollte deshalb immer auf dieses Risiko und auf den Sinn einer festen Verzahnung der Verträge hingewiesen werden.

Steuerliche Aspekte und die Grunderwerbsteuer

Oft versuchen Beteiligte, die Verträge zu trennen, um Steuern zu sparen. Sie hoffen, dass die Grunderwerbsteuer dann nur auf den Grundstückspreis und nicht auf die Baukosten anfällt. Der Text stellt jedoch klar, dass diese Rechnung meist nicht aufgeht.

Der sachliche Zusammenhang

Die Finanzbehörden und die Rechtsprechung schauen genau hin. Wenn ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen dem Kauf des Grundstücks und dem Bauvertrag besteht, wird die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Aufwand berechnet. Das umfasst sowohl den Preis für den Boden als auch die Kosten für das Bauvorhaben.

Umsatzsteuer und Vorsteuer

Ein weiterer technischer Punkt betrifft die Umsatzsteuer. Normalerweise sind Leistungen eines Bauträgers von der Umsatzsteuer befreit, weil sie bereits der Grunderwerbsteuer unterliegen. Reine Bauleistungen hingegen sind umsatzsteuerpflichtig.

Für Sie als Käufer entsteht dadurch jedoch meist keine große Mehrbelastung. Der Grund dafür ist, dass ein Bauträger die von ihm gezahlten Vorsteuern nicht vom Finanzamt zurückerhalten kann. Er gibt diese Kosten daher ohnehin über den Verkaufspreis an Sie weiter.

Zusammenfassung der wichtigsten Punkte

Für Sie als Erwerber ist es entscheidend, dass alle Vereinbarungen transparent und in der richtigen Form festgehalten werden. Eine Umgehung der Beurkundungspflicht führt nicht nur zu rechtlicher Unsicherheit und der möglichen Ungültigkeit Ihrer Verträge, sondern bringt in der Regel auch keine steuerlichen Vorteile.

Achten Sie darauf, dass bei einem Bauträgerprojekt alles „aus einer Hand“ beurkundet wird, um Ihre Rechte vollumfänglich zu schützen.

Bei weiteren Fragen zu diesem Thema oder zur Prüfung Ihres Vertrages sollten Sie professionelle Hilfe in Anspruch nehmen. Bitte nehmen Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt auf.