Beurkundungsverbote für den Notar

Beurkundungsverbote für den Notar

Der Notar als neutraler Schiedsrichter: Was er darf und was nicht

Wenn wir an einen Notar denken, stellen wir uns oft eine Person vor, die wichtige Dokumente vorliest, stempelt und unterschreibt. Das ist auch richtig. Aber die wichtigste Eigenschaft eines Notars ist nicht seine Unterschrift, sondern seine Neutralität.

Ein Notar ist kein Anwalt. Ein Anwalt kämpft für eine Seite. Ein Notar hingegen ist unparteiisch. Er steht zwischen den Parteien und muss dafür sorgen, dass alles rechtlich sauber und fair abläuft. Er ist quasi der Schiedsrichter im Spiel der Verträge.

Damit dieser Schiedsrichter niemals parteiisch pfeift, gibt es im deutschen Gesetz (genauer gesagt im Beurkundungsgesetz) strenge Regeln. Diese Regeln nennt man Beurkundungsverbote. Sie legen fest, in welchen Situationen ein Notar nicht tätig werden darf.

In diesem Artikel erklären wir Ihnen ganz einfach, wann ein Notar „Stopp“ sagen muss, warum das so ist und was passiert, wenn er es trotzdem tut.

Warum gibt es diese Verbote überhaupt?

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein Haus. Der Notar, der den Kaufvertrag aufsetzt und vorliest, ist zufällig der Ehemann der Verkäuferin. Hätten Sie in diesem Moment ein gutes Gefühl? Wahrscheinlich nicht. Sie würden sich fragen: „Hat er vielleicht eine Klausel in den Vertrag geschmuggelt, die schlecht für mich, aber gut für seine Frau ist?“

Beurkundungsverbote für den Notar

Genau dieses Misstrauen will der Gesetzgeber verhindern. Das öffentliche Vertrauen in die Richtigkeit von Notarurkunden ist heilig. Eine Urkunde vom Notar gilt vor Gericht als besonders starkes Beweismittel. Damit das so bleibt, muss jeder Zweifel an der Unabhängigkeit des Notars ausgeschlossen werden.

Es geht also nicht nur darum, tatsächlichen Betrug zu verhindern. Es geht darum, schon den bloßen Anschein einer Interessenkollision zu vermeiden.

Die Rote Karte: Wann darf der Notar nicht tätig werden?

Das Gesetz (§ 3 des Beurkundungsgesetzes) ist hier sehr streng. Es gibt drei große Bereiche, in denen für den Notar ein absolutes Verbot gilt.

1. Die eigene Angelegenheit („In eigener Sache“)

Das ist das logischste Verbot: Ein Notar darf keine Urkunden für sich selbst erstellen.

• Beispiel: Notar Müller kauft ein Haus von Herrn Schmidt. Notar Müller darf diesen Kaufvertrag nicht selbst beurkunden. Er muss zu einem Kollegen gehen.
• Der Grund: Niemand kann gleichzeitig Spieler und Schiedsrichter sein. Die Gefahr, dass der Notar sein Fachwissen zu seinem eigenen Vorteil nutzt, wäre viel zu groß.

2. Die liebe Verwandtschaft

Hier wird es für Laien oft überraschend. Der Notar darf nicht tätig werden, wenn bestimmte Personen an dem Geschäft beteiligt sind, die ihm nahestehen. Aber Achtung: Das gilt nicht für alle Verwandten.

Wer ist tabu? Der Notar darf nicht beurkunden für:

• Seinen Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner.
• Seinen Verlobten oder seine Verlobte.
• Verwandte in gerader Linie. Das sind: Eltern, Großeltern, Kinder und Enkelkinder.
• Personen, mit denen er in gerader Linie verschwägert ist (z. B. Schwiegereltern oder Stiefkinder).
• Verwandte bis zur dritten Seitenlinie (Geschwister, Onkel, Tanten, Nichten, Neffen)

3. Wenn der Notar Vertreter ist

Ein Notar darf nicht beurkunden, wenn er selbst eine der Parteien vertritt oder in der Angelegenheit eine Vollmacht hat.

• Beispiel: Notar Müller ist nicht nur Notar, sondern auch Geschäftsführer einer kleinen Immobilien-GmbH. Wenn diese GmbH ein Grundstück verkauft, darf Müller diesen Vertrag nicht als Notar beurkunden. Er ist hier „Partei“ (als Chef der GmbH) und kann nicht gleichzeitig neutraler Notar sein.

Das Problem mit den „zwei Hüten“: Anwalt und Notar

In vielen Teilen Deutschlands (zum Beispiel in Hessen, Berlin oder Niedersachsen) gibt es sogenannte Anwaltsnotare. Diese Juristen haben zwei Jobs: Sie sind tagsüber Anwalt und Notar in einer Person.

Hier wird es besonders kritisch.

• Als Anwalt muss man parteiisch sein. Man kämpft nur für seinen Mandanten.
• Als Notar muss man neutral sein. Man ist für alle da.

Das Gesetz sagt klipp und klar: Man darf die Hüte nicht wechseln. Das nennt man das Verbot der Vorbefassung.

Ein konkretes Szenario: Herr Meyer und Frau Meyer wollen sich scheiden lassen. Sie streiten heftig. Frau Meyer geht zu Anwalt Müller. Anwalt Müller schreibt böse Briefe an Herrn Meyer, um für die Frau viel Unterhalt herauszuholen. Monate später einigen sich die Eheleute doch noch. Sie wollen eine friedliche Scheidungsfolgenvereinbarung unterschreiben. Darf Anwalt Müller jetzt seinen „Notar-Hut“ aufsetzen und diese Vereinbarung beurkunden? Nein, auf keinen Fall! Da er vorher als Anwalt schon für eine Seite (die Frau) gekämpft hat, ist er „infiziert“. Er ist nicht mehr neutral. Er darf in dieser Sache nie wieder als Notar tätig werden.

Dasselbe gilt andersherum: Wenn er als Notar einen Ehevertrag für das Paar beurkundet hat, darf er später keinen der beiden in der Scheidung als Anwalt vertreten, wenn es um genau diesen Vertrag geht.

Was ist eigentlich mit Mitarbeitern?

Oft bereiten die Mitarbeiter im Notariat die Verträge vor. Dürfen diese Mitarbeiter selbst als Käufer oder Verkäufer im Vertrag stehen, den ihr Chef (der Notar) beurkundet? Ja, das ist grundsätzlich erlaubt. Die Mitarbeiter sind nicht der Notar selbst und auch nicht mit ihm verheiratet (in der Regel). Allerdings wird ein kluger Notar auch hier sehr vorsichtig sein, um den Anschein zu vermeiden, dass sein Mitarbeiter „Sonderkonditionen“ in den Vertrag schreibt.

Der „Super-GAU“: Was passiert, wenn gegen das Verbot verstoßen wird?

Jetzt kommen wir zum wichtigsten Punkt. Was, wenn der Notar (aus Versehen oder Absicht) doch den Hauskauf seiner eigenen Ehefrau beurkundet?

Die Konsequenzen sind drastisch und betreffen vor allem Sie als Bürger:

1. Die Urkunde ist nichtig (ungültig): Das ist das Schlimmste, was passieren kann. „Nichtig“ bedeutet juristisch: Es ist so, als hätte es den Vertrag nie gegeben.
   • Beim Hauskauf: Das Grundbuchamt wird die Umschreibung ablehnen. Das Haus gehört Ihnen nicht, obwohl Sie vielleicht schon bezahlt haben.
   • Beim Testament: Wenn der Notar das Testament seines Vaters beurkundet, ist es unwirksam. Der letzte Wille gilt nicht, es tritt die gesetzliche Erbfolge ein. Das kann Familien zerstören.
2. Haftung und Schadenersatz: Wenn durch die unwirksame Urkunde ein Schaden entsteht (z. B. Steuerverluste, Rückabwicklungskosten), muss der Notar dafür haften. Er hat eine Berufshaftpflichtversicherung, aber der Ärger für die Beteiligten ist riesig.
3. Strafe für den Notar: Für den Notar geht es um seine Existenz. Ein Verstoß gegen die Beurkundungsverbote ist ein Dienstvergehen. Ihm drohen Disziplinarverfahren, hohe Geldbußen und im schlimmsten Fall die Amtsenthebung. Er verliert also seinen Job als Notar.

Ein Sonderfall: Beglaubigung vs. Beurkundung

Vielleicht haben Sie schon einmal gehört, dass man nur eine Unterschrift „beglaubigen“ lassen wollte.

• Beurkundung: Der Notar liest den ganzen Text vor, prüft den Inhalt und belehrt die Parteien. (Nötig bei Immobilien, Eheverträgen, GmbH-Gründung).
• Beglaubigung: Der Notar bestätigt nur: „Ja, Herr Müller hat das hier vor meinen Augen unterschrieben.“ Der Inhalt des Papiers ist dem Notar dabei fast egal.

Gilt das Verbot auch hier? Ja! Auch bei einer reinen Unterschriftsbeglaubigung darf der Notar nicht tätig werden, wenn es um ihn selbst oder seine engsten Verwandten (Ehefrau, Kinder, Eltern) geht. Er darf also nicht einmal beglaubigen, dass seine Frau unter einem Antrag für den Sportverein unterschrieben hat. Er muss sie zu einem Kollegen schicken.

Beurkundungsverbote für den Notar

Fazit: Neutralität ist der Schutzschild der Bürger

Die Beurkundungsverbote wirken auf den ersten Blick vielleicht bürokratisch oder lästig. „Warum darf Notar Müller nicht kurz den Vertrag für seinen Sohn machen? Er kennt sich doch am besten aus!“

Aber diese Regeln sind Verbraucherschutz. Sie schützen Sie davor, über den Tisch gezogen zu werden. Wenn Sie einem Notar gegenübersitzen, müssen Sie sich blind darauf verlassen können, dass dieser Mensch keine eigenen Interessen verfolgt und nicht heimlich auf der Seite Ihres Vertragspartners steht.

Wenn ein Notar also zu Ihnen sagt: „Tut mir leid, in dieser Sache darf ich nicht tätig werden, da ich den Verkäufer früher mal anwaltlich vertreten habe“ – dann seien Sie nicht ärgerlich. Seien Sie froh. Es zeigt, dass dieser Notar seinen Job ernst nimmt und Sie vor einem unwirksamen Vertrag schützt.

Die Lösung ist dann ganz einfach: Man geht zum nächsten Notar ein paar Straßen weiter. In Deutschland gibt es genug Auswahl, und die Gebühren sind gesetzlich festgelegt – es kostet beim Kollegen also exakt das Gleiche.