Beweislast für Verletzung eines Beratungsvertrages durch den Verkäufer

Beweislast für Verletzung eines Beratungsvertrages durch den Verkäufer

BGH, Urteil vom 13.06.2008 – V ZR 114/07

Vorinstanzen:

LG Hamburg, Entscheidung vom 22.02.2006 – 317 O 82/05 –

OLG Hamburg, Entscheidung vom 18.06.2007 – 10 U 24/06 –

Dieses Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) ist ein bedeutender Meilenstein für das Immobilienrecht und den Anlegerschutz. Es klärt wichtige Fragen dazu, wer vor Gericht beweisen muss, dass eine Beratung falsch war. Außerdem geht es darum, ob eine Korrektur falscher Informationen noch „in letzter Sekunde“ vor dem Notartermin möglich ist.

Hier erfahren Sie die wichtigsten Details des Falls und die Entscheidung der Richter in verständlicher Sprache.

Der Hintergrund: Eine Wohnung als Rentenanlage

Stellen Sie sich vor, Sie möchten eine Eigentumswohnung kaufen, um fürs Alter vorzusorgen. Eine Verkäuferin bietet Ihnen ein Modell an, das sehr günstig klingt. Sie erhalten eine Berechnung, die zeigt, dass Sie jeden Monat nur einen kleinen Betrag selbst zahlen müssen. Den Rest decken die Mieteinnahmen und Steuervorteile.

Genau das passierte einer Frau und ihrem damaligen Ehemann im Jahr 1993. Ihnen wurde vorgerechnet, dass sie monatlich nur etwa 330 DM (nach Steuern) dazuzahlen müssten. Die Finanzierung sah so aus: Sie nahmen ein Darlehen auf, das sie später durch Bausparverträge ablösen sollten.

Der versteckte Haken in der Rechnung

Die Verkäuferin zeigte in ihrer Berechnung jedoch nur die Kosten für die ersten drei Jahre. In dieser Zeit waren die Sparraten für die Bausparverträge sehr niedrig (104 DM). Was sie nicht deutlich machte: Nach drei Jahren sollten diese Raten deutlich ansteigen. Damit wurde die Wohnung für die Käufer über die Jahre viel teurer als ursprünglich gedacht.

Die Käuferin fühlte sich schlecht beraten. Sie verlangte Jahre später ihr Geld zurück und wollte die Wohnung an die Verkäuferin zurückgeben.

Die Kernfragen des Prozesses

In diesem Rechtsstreit ging es vor allem um drei Punkte:

1. Beratungspflicht: Muss ein Verkäufer von vornherein sagen, wenn die Kosten später steigen?
2. Beweislast: Wer muss beweisen, dass die Beratung unvollständig war – der Käufer oder der Verkäufer?
3. Zeitpunkt der Aufklärung: Reicht es aus, wenn der Verkäufer erst direkt vor der Unterschrift beim Notar auf die höheren Kosten hinweist?

Beweislast für Verletzung eines Beratungsvertrages durch den Verkäufer

Die Entscheidung des BGH: Was Sie wissen müssen

Der Bundesgerichtshof hob das vorherige Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) auf. Die Richter stellten klar, dass der Fall noch einmal neu verhandelt werden muss. Dabei legten sie wichtige Grundsätze fest.

1. Die Pflicht zur ehrlichen Kostenrechnung

Der BGH bestätigte: Wenn ein Verkäufer eine Immobilie als Kapitalanlage empfiehlt und Berechnungen vorlegt, entsteht ein sogenannter Beratungsvertrag.

Die Verkäuferin ist dann verpflichtet, den Käufer richtig und vollständig zu informieren. Das gilt besonders für den monatlichen Eigenaufwand. Wenn absehbar ist, dass die Kosten nach einigen Jahren steigen, darf der Verkäufer das nicht verschweigen. Nur die Kosten für das erste Jahr zu nennen, reicht nicht aus.

2. Wer muss was beweisen? (Beweislast)

Hier korrigierte der BGH die Vorinstanz deutlich. Das OLG hatte argumentiert: Wenn das Papier (die Berechnung) unvollständig ist, muss der Verkäufer beweisen, dass er den Käufer mündlich doch noch richtig aufgeklärt hat.

Der BGH sieht das anders:

• Grundsätzlich muss immer der Käufer beweisen, dass der Berater einen Fehler gemacht hat.
• Allein die Tatsache, dass eine schriftliche Berechnung unvollständig ist, führt nicht dazu, dass sich die Beweislast umkehrt.
• Es gibt keine gesetzliche Pflicht für Verkäufer, jedes Beratungsgespräch schriftlich zu dokumentieren.

Das bedeutet für Sie als Käufer: Sie müssen im Zweifel nachweisen können, dass Ihnen wichtige Informationen vorenthalten wurden.

3. Aufklärung „fünf vor zwölf“ beim Notar

Ein weiterer wichtiger Punkt war der Zeitpunkt der Korrektur. Die Verkäuferin behauptete, sie habe die Käufer direkt vor der Beurkundung beim Notar noch einmal über die steigenden Raten aufgeklärt. Das OLG hielt das für zu spät, da ein Käufer in diesem Moment meist schon fest entschlossen sei und komplexe Zahlen nicht mehr prüfen könne.

Der BGH widersprach hier:

Eine Richtigstellung ist auch unmittelbar vor dem Notartermin noch möglich, solange sie klar und verständlich ist. Der Hinweis, dass die Rate nach drei Jahren von 550 DM auf über 700 DM steigt, sei nicht kompliziert. Wenn der Käufer diese Information bekommt, muss er selbst entscheiden, ob er trotzdem unterschreibt oder den Termin abbricht, um nachzudenken.

Besonderheit: Die Klage gegen den Ex-Ehemann (Drittwiderklage)

In diesem Fall gab es noch eine juristische Besonderheit. Der Ex-Ehemann hatte seine Ansprüche an die Klägerin abgetreten. Die Verkäuferin wollte aber gerichtlich feststellen lassen, dass auch der Ex-Ehemann keine Ansprüche mehr gegen sie hat (eine sogenannte negative Feststellungsklage).

Das Gericht entschied, dass dies zulässig ist. Es ist für eine Firma wichtig, „Rechtssicherheit“ zu haben. Sie soll nicht befürchten müssen, dass der Ex-Partner später doch noch einmal separat klagt, falls die Abtretung der Ansprüche aus irgendeinem Grund ungültig war.

Zusammenfassung der wichtigsten Punkte

Was bedeutet das für die Praxis?

Wenn Sie eine Immobilie als Anlage kaufen, sollten Sie alle Berechnungen genau prüfen. Achten Sie darauf, ob die Kosten über die gesamte Laufzeit gleich bleiben oder ob es Sprünge gibt. Da Sie im Streitfall die Beweislast tragen, ist es ratsam, bei Beratungsgesprächen Zeugen hinzuzuziehen oder sich wichtige Zusagen schriftlich bestätigen zu lassen.