Bewertung beschränkte persönliche Dienstbarkeit als Recht auf unbeschränkte Dauer

Bewertung beschränkte persönliche Dienstbarkeit als Recht auf unbeschränkte Dauer

RA und Notar Krau

Das Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt hat am 18. September 2024 unter dem Aktenzeichen 2 Wx 5/24 einen Beschluss zur Bewertung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit gefasst.

Anlass war die Beschwerde der G. GmbH (Beteiligte zu 1) gegen eine Kostenrechnung des Amtsgerichts Oschersleben (Grundbuchamt) vom 4. Oktober 2023.

Diese hatte für die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Beteiligten zu 1 eine Gebühr von 83,00 € auf Basis eines Geschäftswerts von 12.061,20 € festgesetzt.

Die Beteiligte zu 1 beantragte eine Reduzierung der Kosten, da sie den angesetzten Geschäftswert für überhöht hielt und argumentierte,

dass lediglich der einmalige Entschädigungsbetrag von 603,06 € maßgeblich sei.

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit betraf das Recht der Beteiligten zu 1, eine unterirdisch verlegte Ferngasleitung in einem sechs Meter breiten Schutzstreifen auf zwei Grundstücken zu betreiben,

dauerhaft zu belassen und die Grundstücke zum Bau, Betrieb und zur Unterhaltung der Anlage jederzeit zu betreten, zu befahren und zu nutzen.

Zudem umfasste die Dienstbarkeit das Recht, vom jeweiligen Grundstückseigentümer die Unterlassung von Gebäuden, baulichen Anlagen und sonstigen Einwirkungen

einschließlich Anpflanzungen auf dem Schutzstreifen zu verlangen.

Das Oberlandesgericht gab der Beschwerde der Beteiligten zu 1 statt und hob die Kostenrechnung des Amtsgerichts auf.

Bewertung beschränkte persönliche Dienstbarkeit als Recht auf unbeschränkte Dauer

Es wies das Grundbuchamt an, eine neue Kostenrechnung auf der Grundlage eines Geschäftswerts von 3.015,30 € zu erstellen.

In seiner Begründung stellte das Gericht zunächst fest, dass die Bewertung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit

gemäß Paragraf 52 Abs. 1 des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) in den Anwendungsbereich dieser Vorschrift fällt.

Die hier vorliegende Dienstbarkeit wurde als ein Recht von unbeschränkter Dauer im Sinne von Paragraf 52 Abs. 3 Satz 1 GNotKG eingestuft, da ein zukünftiger Wegfall des Anspruchs ungewiss sei.

Das Gericht betonte, dass die Neuregelung des Paragraf 52 Abs. 1 GNotKG im Vergleich zu den Paragrafen 22 und 24 der Kostenordnung (KostO)

eine ausschließliche Orientierung am Wert der Dienstbarkeit für den Berechtigten nach objektiven Kriterien vorsieht.

Eine Berücksichtigung der Wertminderung für den Belasteten oder ein Wertvergleich seien somit ausgeschlossen.

Dies bedeute, dass die frühere Rechtsprechung, die unter Umständen auf den Betrag einer einmaligen Gesamtentschädigung abstellte, überholt sei.

Nur wenn sich in der einmaligen Entschädigung wirtschaftlich ein kapitalisiertes, vorausbezahltes Nutzungsentgelt verberge,

könne dies anders zu beurteilen sein, was im vorliegenden Fall jedoch nicht zutraf.

Bezüglich der Ermittlung des Jahreswerts gemäß Paragraf 52 Abs. 3 Satz 1 GNotKG stellte das Oberlandesgericht klar, dass dieser nach der Rangfolge des Paragraf 52 Abs. 5 GNotKG zu bestimmen sei.

Zunächst sei zu prüfen, ob ein von den Beteiligten direkt bezifferter Jahreswert vereinbart wurde.

Dies war hier nicht der Fall, da der einmalige Entschädigungsbetrag weder einen Monats- noch einen Jahreswert der Dienstbarkeit widerspiegele.

Bewertung beschränkte persönliche Dienstbarkeit als Recht auf unbeschränkte Dauer

Auch ein leicht bezifferbarer Jahreswert lag nicht vor, da die Vereinbarung über die Dienstbarkeit keine Anhaltspunkte für die Wertbemessung aus Sicht der Rechteinhaberin enthielt.

Daher griff das Gericht auf den Ersatzwert gemäß Paragraf 52 Abs. 5 GNotKG zurück, der 5 % des Werts des tatsächlich genutzten Gegenstands beträgt.

Hierbei sei jedoch lediglich die Grundstücksteilfläche zu berücksichtigen, welche die Nutzungen gewährt, also der unmittelbare Ausübungsbereich der Dienstbarkeit – der sechs Meter breite Schutzstreifen.

Auf den beiden betroffenen Grundstücken umfasste diese forstwirtschaftlich genutzte Fläche insgesamt 1.058 m².

Das Gericht beanstandete nicht, dass die Beteiligte zu 1 für die Ermittlung des Grundstückswerts auf die amtlich veröffentlichten Bodenrichtwerte zurückgegriffen

und dabei sogar den Höchstwert der Wertspanne zugrunde gelegt hatte.

Daraus ergab sich ein Jahreswert des eingetragenen Rechts von 150,76 €.

Gemäß Paragraf 52 Abs. 3 Satz 1 und Abs. 5 GNotKG sei dieser Jahreswert mit dem Vervielfältiger von 20 zu multiplizieren, da es sich um ein Recht von unbeschränkter Dauer handele.

Dieser Vervielfältiger war zwischen den Beteiligten unstrittig.

Somit errechnete sich ein Geschäftswert von 3.015,30 € (150,76 € x 20).

Die Kostenentscheidung beruhte auf Paragraf 81 Abs. 8 GNotKG, wonach die Festsetzung des Geschäftswerts wegen der Gebührenfreiheit des Beschwerdeverfahrens entbehrlich war.

Eine Auslagenerstattung fand nicht statt.

Zusammenfassend stellte das Oberlandesgericht fest, dass für die Bewertung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ausschließlich der Wert für den Berechtigten nach objektiven Kriterien

maßgeblich ist und der Betrag einer einmaligen Gesamtentschädigung regelmäßig keinen Anhaltspunkt für die Ermittlung des Jahreswerts bietet.

Bei der Anwendung des Ersatzwerts nach Paragraf 52 Abs. 5 GNotKG sei lediglich die unmittelbar durch die Dienstbarkeit genutzte Grundstücksteilfläche zu berücksichtigen.