Bewertung von Grundbesitz bei Erbschaft- und Schenkungsteuer

Mai 31, 2025

Bewertung von Grundbesitz bei Erbschaft- und Schenkungsteuer

RA und Notar Krau

Was gehört überhaupt zum Grundvermögen?

Zum Grundvermögen zählen nicht nur Grundstücke und Gebäude, sondern auch alles, was fest dazugehört. Denken Sie an Anbauten oder Zubehör. Auch besondere Rechte wie das Erbbaurecht (Sie besitzen ein Gebäude, aber nicht den Grund und Boden) oder Wohnungseigentum fallen darunter.

Wichtig: Grundstücke, die Sie land- oder forstwirtschaftlich nutzen oder die zu einem Betrieb gehören, fallen nicht unter diese Regeln.

Das Finanzamt bewertet Ihr Grundstück grundsätzlich mit dem gemeinen Wert. Dieser Wert entspricht dem Preis, den Sie auf dem freien Markt erzielen könnten. Manchmal gelten aber auch spezielle Bewertungsregeln.

Ihr Recht auf einen niedrigeren Wert

Gut zu wissen: Das Finanzamt hat feste Regeln, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Doch diese Regeln sind nicht in Stein gemeißelt. Sie können immer nachweisen, dass der tatsächliche Wert Ihrer Immobilie niedriger ist, als das Finanzamt ihn berechnet hat. Hierfür nutzen Sie die offiziellen Wertermittlungsvorschriften.

Unbebaute Grundstücke: So wird der Wert ermittelt

Bei unbebauten Grundstücken – das sind Grundstücke ohne nutzbare Gebäude – ist die Sache recht einfach. Das Finanzamt nimmt die Fläche Ihres Grundstücks und multipliziert sie mit den Bodenrichtwerten. Diese Bodenrichtwerte sind Durchschnittspreise pro Quadratmeter, die spezielle Gutachterausschüsse regelmäßig ermitteln. Sie geben einen guten Überblick über die üblichen Preise in einer bestimmten Gegend.

Bebauungsarten und ihre Bewertungsmethoden

Bei bebauten Grundstücken wird es etwas differenzierter. Das Finanzamt unterscheidet hier zwischen sechs verschiedenen Arten von Grundstücken:

  • Ein- und Zweifamilienhäuser
  • Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser)
  • Wohnungs- und Teileigentum (Eigentumswohnungen)
  • Geschäftsgrundstücke (Bürogebäude, Läden)
  • Gemischt genutzte Grundstücke (Wohnen und Gewerbe)
  • Sonstige bebaute Grundstücke

Für die Bewertung dieser Grundstücksarten gibt es drei unterschiedliche Verfahren.

Bewertung von Grundbesitz bei Erbschaft- und Schenkungsteuer

1. Das Vergleichswertverfahren: So viel ist ähnliches wert

Dieses Verfahren kommt oft bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz. Das Finanzamt schaut, zu welchem Preis ähnliche Immobilien in der Umgebung verkauft wurden. Es sucht also nach Vergleichsobjekten, die Ihrem Grundstück in Größe, Lage und Ausstattung ähneln.

Dabei berücksichtigt das Finanzamt keine Belastungen, die auf dem Grundstück liegen, wie zum Beispiel Hypotheken.

2. Das Ertragswertverfahren: Was die Immobilie „einbringt“

Das Ertragswertverfahren nutzt das Finanzamt vor allem für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, bei denen eine übliche Miete ermittelbar ist. Hier steht nicht der mögliche Verkaufspreis, sondern der Ertrag im Vordergrund, den die Immobilie erwirtschaftet.

Hierbei berechnet das Finanzamt zunächst den Wert des Bodens (wie bei unbebauten Grundstücken). Dann ermittelt es, wie viel Gewinn das Gebäude voraussichtlich abwirft. Dazu zieht es von den Mieteinnahmen die Bewirtschaftungskosten ab. Dieser bereinigte Gewinn wird dann mit einem bestimmten Faktor multipliziert, der die restliche Lebensdauer des Gebäudes und den sogenannten Liegenschaftszinssatz berücksichtigt. Der Liegenschaftszinssatz ist eine Art „Verzinsung“ des Grundstücks.

3. Das Sachwertverfahren: Was es kosten würde, neu zu bauen

Das Sachwertverfahren wendet das Finanzamt bei sonstigen bebauten Grundstücken an oder wenn keine Vergleichswerte oder üblichen Mieten vorliegen. Bei diesem Verfahren geht es darum, was es kosten würde, das Gebäude heute neu zu bauen.

Das Finanzamt ermittelt hier zuerst den Bodenwert. Dann berechnet es, welche Herstellungskosten das Gebäude heute verursachen würde. Von diesen Kosten zieht es einen Betrag für das Alter und den Verschleiß des Gebäudes ab. Dieser Wert, zusammen mit dem Bodenwert, ergibt dann den sogenannten Sachwert Ihrer Immobilie.

Ich hoffe, dieser Überblick hilft Ihnen, die Immobilienbewertung durch das Finanzamt besser zu verstehen. Bei weiteren Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

RA und Notar Krau
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