Bewilligung Löschung für den Preußischen Staat eingetragenen Vormerkung durch Testamentsvollstrecker
OLG Brandenburg, Beschl. v. 5.6.2025 – 5 W 110/23
Der Fall: Ein altes Recht aus Preußen im Grundbuch
Worum geht es überhaupt? Dieser Fall handelt von einem Grundstück und einem Eintrag im Grundbuch. Das Grundbuch ist ein wichtiges Register. Darin steht, wem ein Stück Land gehört. Es steht dort auch, welche Rechte andere Personen an diesem Land haben.
In diesem speziellen Fall ist ein Mann gestorben. Wir nennen ihn den Erblasser. Er hat ein Testament hinterlassen. Ein Rechtsanwalt wurde beauftragt, sich um das Erbe zu kümmern. Dieser Anwalt ist der sogenannte Testamentsvollstrecker.
Zu dem Erbe gehört ein Grundstück. Es liegt in einem Ort in Brandenburg. Im Grundbuch dieses Grundstücks steht eine Besonderheit. Es gibt dort einen sehr alten Eintrag. Dieser Eintrag stammt aus dem Jahr 1936. Es handelt sich um eine sogenannte Vormerkung.
Was ist eine Vormerkung? Eine Vormerkung sichert einen Anspruch. Das bedeutet: Jemand hat das Recht, das Grundstück später zu kaufen oder übertragen zu bekommen. In diesem Fall war der Berechtigte der „Preußische Staat“. Der Eintrag sollte die Finanzverwaltung von Preußen absichern. Das ist fast 90 Jahre her.
Das Problem des Testamentsvollstreckers Der Anwalt wollte das Grundbuch bereinigen. Er wollte, dass dieser alte Eintrag gelöscht wird. Seine Begründung klang logisch. Er sagte: Den Staat Preußen gibt es gar nicht mehr. Er wurde nach dem Zweiten Weltkrieg aufgelöst. Wenn es den Berechtigten nicht mehr gibt, kann auch das Recht nicht mehr existieren.
Deshalb stellte er im Oktober 2022 einen Antrag beim Grundbuchamt. Er forderte die Löschung der Vormerkung. Er dachte, das sei eine einfache Sache. Er berief sich darauf, dass das Grundbuch offensichtlich falsch sei.
Die Entscheidung des Grundbuchamtes
Die erste Reaktion des Amtes Das Grundbuchamt sah die Sache anders. Die Beamten dort sind sehr genau. Sie sagten: Nur weil der Name „Preußen“ dort steht und es Preußen nicht mehr gibt, ist das Recht nicht einfach verschwunden. Rechte an Grundstücken können auf andere übergehen.
Das Amt erklärte dem Anwalt, was er tun muss. Er braucht eine Bewilligung. Das ist eine offizielle Erlaubnis zur Löschung. Diese Erlaubnis muss von demjenigen kommen, der heute für das alte preußische Vermögen zuständig ist. Das Amt nannte auch den Namen dieser Stelle. Es ist die „Bundesanstalt für Immobilienaufgaben“.
Zusätzlich stellte das Amt eine wichtige Bedingung. Diese Erlaubnis muss eine bestimmte Form haben. Sie muss gesiegelt sein. Das bedeutet, sie braucht einen offiziellen Dienststempel oder ein Siegel der Behörde.
Der Fehler des Anwalts Der Anwalt versuchte, diese Forderung zu erfüllen. Er wandte sich an die Bundesanstalt. Er bekam auch ein Schreiben von dort. Dieses Schreiben reichte er beim Grundbuchamt ein.
Aber er machte einen Fehler. Er schickte nur eine einfache Kopie des Schreibens. Er schickte nicht das Original mit dem echten Siegel. Das Grundbuchamt lehnte den Antrag daraufhin ab. Der Anwalt legte Beschwerde ein. Der Fall landete schließlich vor dem Oberlandesgericht in Brandenburg.
Die Begründung des Gerichts
Das Gericht hat den Fall geprüft. Es hat dem Grundbuchamt recht gegeben. Die Richter haben ihre Entscheidung sehr genau begründet. Dabei haben sie zwei Hauptpunkte erklärt. Erstens: Wer ist heute der Eigentümer des alten preußischen Rechts? Zweitens: Warum reicht eine Kopie nicht aus?
Bewilligung Löschung für den Preußischen Staat eingetragenen Vormerkung durch Testamentsvollstrecker
1. Was geschah mit dem Vermögen von Preußen? Das Gericht bestätigte zuerst, was der Anwalt gesagt hatte. Ja, der Staat Preußen wurde aufgelöst. Das passierte offiziell am 25. Februar 1947 durch ein Gesetz der Siegermächte des Zweiten Weltkriegs. Preußen existiert völkerrechtlich nicht mehr.
Aber das Vermögen hat sich nicht in Luft aufgelöst. Es gab eine lange Kette von Ereignissen. Nach dem Krieg wurde Deutschland geteilt. In der DDR gab es eigene Regeln. Die alten Länder wurden dort aufgelöst. Das Vermögen ging an den Staat DDR über. Es gab keine Trennung mehr zwischen dem Vermögen der einzelnen Länder und dem Zentralstaat.
Dann kam die Wiedervereinigung im Jahr 1990. Im Einigungsvertrag wurde geregelt, was mit dem Vermögen der DDR passiert. Ein großer Teil des Finanzvermögens ging an die Treuhandanstalt oder direkt an den Bund.
Für Grundstücke und Rechte, die dem Bund gehören, gibt es eine spezielle Behörde. Das ist die bereits genannte Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (kurz: BImA). Ein Gesetz regelt ihre Aufgaben. Das Gesetz heißt BImA-Gesetz. Darin steht: Diese Anstalt ist Eigentümerin der Grundstücke und Rechte der Bundesrepublik Deutschland. Sie darf die Bundesrepublik im Rechtsverkehr vertreten.
Das bedeutet für unseren Fall: Der alte Eintrag für „Preußen“ ist nicht wertlos. Er gehört heute der Bundesrepublik Deutschland. Und die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben verwaltet dieses Recht. Nur diese Anstalt darf entscheiden, ob der Eintrag gelöscht wird. Der Anwalt hatte also Unrecht, als er sagte, der Berechtigte sei ersatzlos weggefallen.
2. Warum ist die Form so wichtig? Das deutsche Grundbuchrecht ist sehr streng. Das ist wichtig für die Sicherheit im Rechtsverkehr. Jeder muss sich auf das Grundbuch verlassen können. Deshalb darf man dort nichts einfach auf Zuruf ändern.
Das Gesetz verlangt für Löschungen klare Beweise. Es gibt dafür den Paragraphen 29 in der Grundbuchordnung. Dieser Paragraph regelt, wie Dokumente aussehen müssen. Wenn eine Privatperson etwas im Grundbuch ändern will, muss sie oft zum Notar gehen. Wenn eine Behörde etwas ändern will, muss sie das Dokument unterschreiben und siegeln.
Ein Siegel ist ein offizieller Stempel. Er beweist, dass das Dokument wirklich von dieser Behörde kommt. Er beweist auch, dass derjenige, der unterschrieben hat, dazu berechtigt war.
Eine einfache Fotokopie bietet diese Sicherheit nicht. Eine Kopie kann man leicht fälschen. Man kann nicht prüfen, ob das Original wirklich existiert oder ob es nachträglich verändert wurde. Das Grundbuchamt muss sicher sein. Es darf keine Zweifel geben. Deshalb verlangt das Gesetz das Original oder eine öffentlich beglaubigte Kopie. Eine einfache Kopie aus dem Kopierer oder ein Ausdruck reicht niemals aus.
Das Ergebnis
Der Anwalt hat dem Gericht nur eine einfache Kopie vorgelegt. Das war auch im Beschwerdeverfahren so. Er hat das Original mit dem Siegel nicht nachgereicht. Das Gericht sagte deshalb: Die Voraussetzungen für die Löschung sind nicht erfüllt.
Das Grundbuchamt hat völlig korrekt gehandelt. Es durfte die Löschung nicht vornehmen. Der Eintrag „Preußischer Staat“ bleibt also vorerst im Grundbuch stehen. Er bleibt dort so lange, bis der Anwalt das richtige Dokument vorlegt. Er muss die Löschungsbewilligung der Bundesanstalt im Original einreichen. Auf diesem Original müssen eine Unterschrift und ein offizielles Siegel zu sehen sein.
Zusammenfassung der Lehre aus dem Fall Dieser Fall zeigt, wie langlebig Rechte an Immobilien sind. Selbst wenn ein Staat untergeht, bleiben die Rechte im Grundbuch bestehen. Sie gehen auf den Nachfolgestaat über.
Außerdem zeigt der Fall, wie wichtig Formalien sind. Im Umgang mit dem Grundbuchamt reicht der gute Wille nicht aus. Man muss sich exakt an die Formvorschriften halten. Eine einfache Kopie ist im Rechtsverkehr mit dem Grundbuchamt wertlos. Wer eine Löschung will, muss die richtigen Papiere im Original vorlegen. Ohne Siegel und Unterschrift gibt es keine Änderung im Grundbuch. Das dient der Sicherheit aller Eigentümer.
Der Anwalt muss nun also das Originaldokument bei der Bundesanstalt anfordern und beim Amt einreichen. Erst dann wird der fast 90 Jahre alte Eintrag gelöscht.
