Bezugsfertigkeit eines zur Vermietung vorgesehenen Bürogebäudes

Bezugsfertigkeit eines zur Vermietung vorgesehenen Bürogebäudes

BFH, Urteil vom 18. 4. 2012 – II R 58/10

RA und Notar Krau

Die „Bezugsfertigkeit“ eines Bürogebäudes ist ein entscheidender Begriff im deutschen Steuerrecht, insbesondere bei der Erbschaftsteuer. Sie legt den Zeitpunkt fest, ab dem ein Gebäude als fertiggestellt gilt, was wiederum die Berechnung des Gebäudewerts beeinflusst. Ein älteres Gebäude hat nämlich einen geringeren Wert als ein neues, und diese Wertminderung wird pro Jahr seit der Bezugsfertigkeit berechnet.

Was bedeutet „bezugsfertig“ bei Bürogebäuden?

Ein Bürogebäude gilt als bezugsfertig, wenn es seinen zukünftigen Nutzern zugemutet werden kann, es zu verwenden. Dies bedeutet nicht, dass jede einzelne Bürofläche bis ins kleinste Detail fertig sein muss. Im Gegenteil: Es geht um die Fertigstellung der wesentlichen Gebäudeteile , die für die Nutzung grundlegend sind. Dazu gehören:

Außenwände, Fenster, Dach und tragende Innenwände.

Estrichböden und Treppenhäuser.

Installierte Grundleitungen für Wasser, Strom, Heizung und Lüftung.

Entscheidend ist, dass mindestens eine Büroeinheit im Gebäude tatsächlich nutzbar ist. Das Gebäude muss also nicht komplett ausgebaut sein, vor allem wenn der Ausbau der einzelnen Büros den individuellen Wünschen der späteren Mieter angepasst werden soll. Die Bezugsfertigkeit tritt ein, sobald die grundlegende Infrastruktur steht und eine Nutzung, zumindest in Teilen, möglich ist.

Bezugsfertigkeit eines zur Vermietung vorgesehenen Bürogebäudes

Der Fall: Ein Bürogebäude und die Erbschaftsteuer

Der Bundesfinanzhof (BFH) musste in einem konkreten Fall klären, wann ein Bürogebäude als bezugsfertig gilt, das in den 90er Jahren gebaut wurde, aber zunächst nur als Rohbau mit Grundleitungen stand. Der Innenausbau der einzelnen Büros erfolgte erst nach und nach, wenn ein Mieter gefunden war.

Der Sachverhalt:

Ein Bürogebäude wurde zwischen 1992 und 1993 als Rohbau fertiggestellt. Es hatte tragende Wände, Estrich, Fenster, Außenwände und alle notwendigen Grundleitungen, aber keine Bürotrennwände oder finale Innenausstattung. Die ersten Mieter zogen 1994 ein, und der Ausbau der Büroeinheiten wurde bis ins Jahr 2000 schrittweise abgeschlossen.

Als einer der Eigentümer starb, musste der Wert des Gebäudes für die Erbschaftsteuer ermittelt werden. Das Finanzamt war der Meinung, das Gebäude sei erst im Jahr 2000 bezugsfertig gewesen, da erst dann der letzte Innenausbau fertig war. Dies hätte zu einer geringeren Wertminderung und somit zu einer höheren Steuer geführt.

Das Urteil:

Der BFH entschied zugunsten der Erben und bestätigte die Ansicht des Finanzgerichts. Das Gebäude war bereits 1994 bezugsfertig, weil zu diesem Zeitpunkt die wesentlichen Bauteile fertig waren und mehrere Büroeinheiten bereits genutzt wurden. Es spielt keine Rolle, dass der gesamte Innenausbau bis 2000 dauerte, weil die für die Nutzung entscheidenden, grundlegenden Bauteile bereits vorhanden waren. Die altersbedingte Wertminderung, die für die Steuerberechnung wichtig ist, beginnt daher schon ab 1994.

Anmerkung RA Krau

Seit dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 18. April 2012 haben sich durch gesetzliche Änderungen im Bewertungsgesetz (BewG) Anpassungen bei der Bewertung von Immobilien für die Erbschaftsteuer ergeben. Insbesondere das Jahressteuergesetz 2022 hat hierbei wichtige Neuerungen gebracht. 📚

Wesentliche Änderungen seit 2012

Das BFH-Urteil aus 2012 befasste sich mit der Frage, wann ein zur Vermietung vorgesehenes Bürogebäude als bezugsfertig gilt. Es stellte fest, dass die Bezugsfertigkeit bereits gegeben ist, wenn die wesentlichen Bauteile fertiggestellt sind und mindestens eine Büroeinheit benutzbar ist, auch wenn der komplette Innenausbau aller Einheiten noch aussteht.

Nach 2012 gab es weitere Entwicklungen im Bewertungsrecht, insbesondere durch das Jahressteuergesetz 2022. Die dortigen Änderungen hatten das Ziel, die Bewertung von Grundstücken noch näher an den Verkehrswert anzupassen. Die Änderungen betreffen vor allem die Bewertungsmethoden wie das Ertrags- und Sachwertverfahren, aber auch die Grundlagen der Wertberechnung.

Restnutzungsdauer:

Die typisierten Gesamtnutzungsdauern vieler Gebäudearten wurden verlängert. Für Mietwohngrundstücke wurde sie von 70 auf 80 Jahre erhöht. Dies hat direkte Auswirkungen auf die Alterswertminderung, da sich das rechnerische Alter des Gebäudes verlängert.

Liegenschaftszinssätze:

Die Sätze wurden abgesenkt. Ein niedrigerer Liegenschaftszinssatz führt in der Regel zu einem höheren Ertragswert.

Regionalfaktoren und weitere Anpassungen: Im Sachwertverfahren wurde ein Regionalfaktor eingeführt. Zudem wurden weitere Faktoren wie der Alterswertminderungsfaktor und die gesetzlichen Wertzahlen angepasst, um eine realitätsnähere Bewertung zu erreichen.

Auswirkungen auf die Bezugsfertigkeit

Die grundsätzliche Definition der Bezugsfertigkeit im Sinne des BewG hat sich durch diese Gesetzesänderungen nicht grundlegend geändert. Ein Gebäude gilt weiterhin als bezugsfertig, wenn es den zukünftigen Nutzern zugemutet werden kann, es zu benutzen. Das BFH-Urteil von 2012 zur teilweisen Bezugsfertigkeit eines Bürogebäudes ist daher weiterhin relevant. Was sich geändert hat, sind die Berechnungsfaktoren, die auf der Grundlage dieser Bezugsfertigkeit angewendet werden, um den finalen Wert des Gebäudes zu bestimmen.

Die Bewertung des Grundbesitzes ist dadurch komplexer geworden und erfordert oft detailliertere Kenntnisse der aktuellen Gesetzgebung. Für Steuerpflichtige kann dies bedeuten, dass sie in manchen Fällen ein Verkehrswertgutachten benötigen, um einen möglicherweise niedrigeren Wert nachzuweisen.