BGB § 54 Grundbuchfähigkeit der Vereine ohne Rechtspersönlichkeit

BGB § 54 Grundbuchfähigkeit der Vereine ohne Rechtspersönlichkeit

Einleitung: Das Grundbuch und Vereine ohne Rechtspersönlichkeit

Wenn Sie sich mit dem Vereinsrecht beschäftigen, stoßen Sie schnell auf ein komplexes Thema: die Grundbuchfähigkeit. Es geht um die Frage, ob ein Verein, der nicht im Vereinsregister steht, als Eigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen werden darf.

Seit Januar 2024 gilt in Deutschland das MoPeG (Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts). Dieses Gesetz hat vieles verändert. In diesem Text erkläre ich Ihnen, wie die Rechtslage früher war und was sich durch die Reform für verschiedene Arten von Vereinen geändert hat.

Die Rechtslage vor der Reform (bis zum MoPeG)

Bevor das neue Gesetz in Kraft trat, unterschied man rechtlich sehr genau zwischen zwei Arten von Vereinen ohne eigene Rechtspersönlichkeit.

Der nicht eingetragene Verein (neV)

Schon vor der Reform war anerkannt, dass der nicht eingetragene Verein (neV) rechtlich eigenständig handeln kann. Er konnte also Verträge schließen. Doch beim Grundbuch gab es Streit. Die Gerichte waren sich unsicher: Darf der Verein einfach nur mit seinem Namen im Grundbuch stehen? Oder müssen zusätzlich alle Namen der Mitglieder eingetragen werden?

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied im Jahr 2016: Ein neV darf nur eingetragen werden, wenn alle Mitglieder namentlich genannt werden. Der Grund dafür war die Sicherheit. Da der Verein in keinem Register stand, konnte niemand prüfen, wer eigentlich zum Verein gehört oder wer ihn vertreten darf. Nur wenn alle Mitglieder im Grundbuch standen, war für Außenstehende klar, mit wem sie es zu tun hatten. Das war für Vereine mit vielen Mitgliedern ein riesiges Problem. Bei jedem Mitgliederwechsel hätte das Grundbuch geändert werden müssen.

Der nicht konzessionierte Wirtschaftsverein (nkV)

Bei wirtschaftlichen Vereinen war die Lage einfacher, aber strenger. Hier galt direkt das alte Recht der Personengesellschaften. Das bedeutete: Es mussten zwingend immer alle Mitglieder im Grundbuch stehen. Es gab keine Ausnahme.

Die neue Rechtslage seit dem MoPeG

Mit dem MoPeG wollte der Gesetzgeber eigentlich das Recht der Gesellschaften (wie der GbR) modernisieren. Dabei hat er die Vereine ohne Rechtspersönlichkeit ein wenig „übersehen“. Dennoch hat die Reform große Auswirkungen auf sie. Die wichtigste Änderung betrifft den Paragrafen § 47 Abs. 2 der Grundbuchordnung (GBO).

Dieser besagt nun: Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) darf nur noch dann im Grundbuch eingetragen werden, wenn sie zuvor im neuen Gesellschaftsregister eingetragen wurde. Diese Regelung strahlt nun auf die Vereine aus.

Was gilt nun für den wirtschaftlichen Verein (nkV)?

Für den wirtschaftlichen Verein ohne staatliche Verleihung (nkV) ist die Sache nun klar. Er ist nicht mehr grundbuchfähig. Da das Gesetz nun verlangt, dass eine Vereinigung in einem Register (wie dem Gesellschaftsregister) stehen muss, der nkV dort aber nicht eingetragen werden kann, bleibt ihm der Weg ins Grundbuch versperrt. Er muss sich also erst offiziell staatlich anerkennen lassen oder eine andere Rechtsform wählen, wenn er Grundstücke kaufen oder verkaufen möchte.

Die schwierige Lage beim nicht eingetragenen Verein (neV)

Beim klassischen „Idealverein“, der nicht eingetragen ist, streiten sich die Experten momentan heftig. Es gibt drei verschiedene Meinungen dazu:

1. Erste Meinung: Der Verein darf nun ganz einfach nur mit seinem Namen ins Grundbuch. Man argumentiert, dass er dem eingetragenen Verein (eV) rechtlich gleichgestellt wurde.
2. Zweite Meinung: Alles bleibt beim Alten. Der Verein darf ins Grundbuch, aber nur, wenn weiterhin alle Mitglieder namentlich mit eingetragen werden.
3. Dritte Meinung (die herrschende Ansicht): Der Verein ist nun gar nicht mehr grundbuchfähig. Wer ins Grundbuch will, muss sich als eingetragener Verein (eV) im Vereinsregister registrieren lassen.

BGB § 54 Grundbuchfähigkeit der Vereine ohne Rechtspersönlichkeit

Warum der neV nicht mehr ins Grundbuch kommen sollte

Die Fachwelt neigt immer mehr der dritten Meinung zu. Warum ist das so? Hier sind die wichtigsten Gründe in einfacher Sprache:

• Fehlende Transparenz: Wenn ein Verein nicht im Register steht, weiß das Grundbuchamt nicht, wer ihn vertreten darf. Es gibt keine amtliche Liste der Vorstände.
• Gleichbehandlung mit der GbR: Wenn eine GbR sich registrieren muss, um Grundstücke zu besitzen, wäre es unlogisch, wenn ein privater Verein dies nicht tun müsste. Beides sind Gruppen von Menschen, die nicht staatlich registriert sind.
• Schutz des Grundbuchs: Das Grundbuch soll absolut verlässlich sein. Die Beamten dort können nicht jedes Mal mühsam prüfen, ob die Satzung eines nicht eingetragenen Vereins noch aktuell ist oder wer gerade Mitglied geworden ist.

Selbst für politische Parteien oder Gewerkschaften gibt es keine Ausnahme. Auch sie müssen sich eintragen lassen, wenn sie direkt als Eigentümer im Grundbuch stehen wollen. Alternativ können sie Grundstücke über einen Treuhänder halten.

Welche Folgen hat das für Ihren Verein?

Wenn ein Verein nicht grundbuchfähig ist, bedeutet das nicht, dass er gar nichts mehr darf. Er bleibt rechtsfähig. Das hat jedoch praktische Konsequenzen:

Was der Verein noch darf

Wenn der Verein bereits Eigentümer ist (zum Beispiel durch eine Erbschaft), kann er das Grundstück weiterhin nutzen. Er kann es vermieten oder verpachten. Er kann auch vor Gericht ziehen, wenn jemand das Grundstück unberechtigt nutzt.

Was der Verein nicht mehr darf

Der Verein kann das Grundstück nicht mehr belasten (zum Beispiel eine Hypothek bei der Bank aufnehmen) und er kann es in der Regel nicht mehr verkaufen. Das Grundbuchamt wird solche Änderungen ablehnen, solange der Verein nicht im Vereinsregister als „e.V.“ eingetragen ist.

Die Lösung: Eintragung ins Register

Der Verein steht also vor einer Wahl: Entweder er verzichtet auf die wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks (Verkauf/Beleihung), oder er lässt sich in das Vereinsregister eintragen. Mit der Eintragung wird er zum „e.V.“ und damit voll grundbuchfähig.

Fazit und Kontakt

Das neue Recht macht die Verwaltung von Grundstücken für nicht eingetragene Vereine deutlich komplizierter. Die Zeit der „namenlosen“ Eintragungen oder der endlosen Listen von Mitgliedern im Grundbuch ist vorbei. Sicherheit und Transparenz stehen nun an erster Stelle.

Haben Sie Fragen zur Eintragung Ihres Vereins oder zu Grundstücksgeschäften im Rahmen des neuen MoPeG? Die rechtlichen Fallstricke sind vielfältig und eine falsche Entscheidung kann teuer werden.

Für eine rechtssichere Beratung und Unterstützung bei Ihren Vorhaben nehmen Sie bitte Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr auf. Wir unterstützen Sie gerne dabei, Ihren Verein fit für die Zukunft und das Grundbuch zu machen.