BGB Paragraf 95 Nur vorübergehender Zweck – Verbindung in Ausübung eines Rechts am Grundstück 

BGB Paragraf 95 Nur vorübergehender Zweck – Verbindung in Ausübung eines Rechts am Grundstück 

Die rechtliche Behandlung von Bauwerken auf fremden Grundstücken

In diesem Abschnitt geht es um eine wichtige Ausnahme im deutschen Sachenrecht. Normalerweise wird alles, was fest mit einem Grundstück verbunden ist, Teil des Grundstücks. Der Paragraf 95 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regelt jedoch eine besondere Situation.

Es geht um den Fall, dass jemand eine Sache mit einem Grundstück verbindet, das ihm gar nicht gehört. Dies geschieht oft, weil die Person ein bestimmtes Recht an diesem fremden Grundstück ausübt.

Der Grundgedanke der Regelung

Warum gibt es diese Regelung? Der Gesetzgeber geht davon aus, dass jemand, der ein Recht an einem fremden Grundstück nutzt, das Grundstück nicht dauerhaft aufwerten möchte. Wenn diese Person dort ein Gebäude errichtet oder eine Sache einbaut, möchte sie in erster Linie ihr eigenes Recht ausüben.

Das Gebäude soll also nicht automatisch dem Grundstückseigentümer gehören. Es soll vielmehr demjenigen zugeordnet bleiben, der das Recht zur Nutzung des Grundstücks hat.

Der Anwendungsbereich der Vorschrift

Die Vorschrift des Paragraf 95 Abs. 1 S. 2 BGB betrifft vor allem Gebäude. Sie gilt aber auch für andere „Werke“, die mit einem fremden Grundstück verbunden werden.

Wichtig ist hierbei: Die Regelung gilt nicht nur, wenn etwas direkt mit dem Boden verbunden wird. Sie greift auch dann, wenn eine Sache mit einem Gebäude verbunden wird, das bereits auf dem Grundstück steht. Da das Gebäude ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks ist, gilt die Verbindung mit dem Gebäude rechtlich als Verbindung mit dem Grundstück selbst.

Welche Rechte an einem fremden Grundstück sind gemeint?

Nicht jede Form der Nutzung führt dazu, dass die oben genannte Regelung greift. Der Text unterscheidet hier sehr genau zwischen verschiedenen Arten von Rechten.

Dingliche Rechte als Voraussetzung

Nach der Fachsprache des BGB sind mit „Rechten an einem fremden Grundstück“ nur sogenannte dingliche Rechte gemeint. Das sind Rechte, die direkt an der Sache (dem Grundstück) haften.

Dies ist ein wichtiger Unterschied zu rein schuldrechtlichen Nutzungsrechten. Wenn Sie also nur einen Vertrag mit dem Eigentümer haben, reicht das für diese spezielle Vorschrift nicht aus.

Beispiele für anerkannte dingliche Rechte

Es kommen nur solche dinglichen Rechte infrage, die es erlauben, ein Gebäude oder ein Werk auf dem Grundstück zu errichten oder mit ihm zu verbinden. Dazu gehören laut Text:

• Dienstbarkeiten: Das sind Rechte, die dem Inhaber bestimmte Nutzungen am Grundstück erlauben.
• Der Nießbrauch: Hier darf jemand eine fremde Sache umfassend nutzen und Früchte daraus ziehen.
• Das Recht zum Überbau: Dies beinhaltet eine Pflicht des Nachbarn, ein hinübergreifendes Gebäude zu dulden.
• Das dingliche Staurecht: Ein spezielles Recht zur Wasserstauung.
• Landesrechtliche Sonderrechte: Zum Beispiel Rechte zur Weidenutzung oder Kaserhaltung.

BGB Paragraf 95 Nur vorübergehender Zweck – Verbindung in Ausübung eines Rechts am Grundstück 

Rechte, die nicht ausreichen

Es gibt auch dingliche Rechte, die nicht unter diese Regelung fallen. Das liegt daran, dass sie keine bauliche Verbindung mit dem Grundstück vorsehen. Beispiele hierfür sind:

• Grundpfandrechte: Hierzu zählen etwa Hypotheken. Sie dienen nur der Absicherung von Geld, nicht der Bebauung.
• Das dingliche Vorkaufsrecht: Dieses Recht gibt nur den Vorrang beim Kauf, erlaubt aber keine baulichen Maßnahmen vorab.

Sonderfall: Versorgungsleitungen und eigene Grundstücke

Ein interessanter Spezialfall sind Versorgungsleitungen. Wenn Abwasser- oder Versorgungsleitungen in einem fremden Grundstück verlegt werden, geschieht dies oft aufgrund eines nachbarrechtlichen Duldungsanspruchs.

Obwohl dies kein klassisches dingliches Recht ist, wirkt dieser Anspruch wie eine Grunddienstbarkeit. Daher bleiben solche Leitungen im Eigentum desjenigen, der sie verlegt hat. Sie werden nicht Bestandteil des fremden Grundstücks.

Verbindung auf dem eigenen Grundstück

Normalerweise spricht das Gesetz von einem fremden Grundstück. Was passiert aber, wenn jemand ein dingliches Recht an seinem eigenen Grundstück ausübt (eine sogenannte Eigentümerdienstbarkeit)? In diesem Fall kann die Regelung des Paragraf 95 Abs. 1 S. 2 BGB entsprechend angewendet werden.

Das Erbbaurecht als besonderer Fall

Das Erbbaurecht ist eine sehr häufige Form, wie Gebäude auf fremdem Boden rechtlich behandelt werden. Hier gibt es klare gesetzliche Vorgaben.

Gebäude als Bestandteil des Erbbaurechts

Wenn jemand ein Bauwerk aufgrund eines Erbbaurechts errichtet, gehört dieses Gebäude nicht zum Grundstück. Es gilt stattdessen als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts selbst. Das Erbbaurecht wird rechtlich fast so behandelt wie ein eigenes Grundstück.

Dies gilt übrigens nicht nur für neue Gebäude. Wenn bei der Bestellung des Erbbaurechts bereits ein Gebäude vorhanden war, wird auch dieses zum Bestandteil des Erbbaurechts.

Was passiert beim Erlöschen des Rechts?

Ein Erbbaurecht besteht oft über viele Jahrzehnte. Wenn die Zeit abläuft und das Erbbaurecht erlischt, ändert sich die rechtliche Zuordnung. In diesem Moment werden die Gebäude und Bestandteile wieder zu Bestandteilen des eigentlichen Grundstücks. Sie fallen also an den Grundstückseigentümer zurück.

Die Bedeutung der Erwartung bei Mietern

Ein wichtiger Praxishinweis betrifft Mieter. Nehmen wir an, ein Mieter errichtet mit Zustimmung des Eigentümers ein massives Gebäude. Der Mieter tut dies in der Erwartung, dass ihm bald ein Erbbaurecht eingeräumt wird. Der Eigentümer weiß von dieser Erwartung.

Wenn es dann aber doch nicht zur Bestellung des Erbbaurechts kommt, greift die Schutzregelung des Paragraf 95 Abs. 1 S. 2 BGB nicht. Das Gebäude wird in diesem Fall sofort ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Der Mieter verliert also das rechtliche Eigentum an dem Bauwerk an den Grundstückseigentümer.

Bei weiteren Fragen zu diesen komplexen Themen des Grundstücksrechts oder wenn Sie eine individuelle Beratung benötigen, sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen.