BGH V ZR 33/18 Erbbaurechtsvertrag

Zusammenfassung des BGH-Urteils V ZR 33/18 vom 29.06.2017

BGH V ZR 33/18 Erbbaurechtsvertrag

Tenor:

Das Urteil des Oberlandesgerichts Zweibrücken wird aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Kernaussage:

Eine in einem Erbbaurechtsvertrag formularmäßig verwendete Klausel, die die Abwendungsbefugnis des Grundstückseigentümers nach § 27 Abs. 3 ErbbauRG ausschließt, ist grundsätzlich unwirksam.

Sachverhalt:

Die Beklagten sind Eigentümer zweier Grundstücke, auf denen ein Erbbaurecht bestellt wurde. Der Erbbaurechtsvertrag enthielt eine Klausel, die die Abwendungsbefugnis des Grundstückseigentümers ausschloss. Nach Ablauf des Erbbaurechts verlangte die Klägerin (Erbbauberechtigte) eine Entschädigung. Das Landgericht wies die Klage ab, das Oberlandesgericht sprach der Klägerin eine Entschädigung zu. Die Beklagten legten Revision ein.

Entscheidungsgründe:

• Abwendungsbefugnis: Nach § 27 Abs. 3 ErbbauRG kann der Grundstückseigentümer seine Entschädigungspflicht abwenden, indem er das Erbbaurecht verlängert. Diese Befugnis kann vertraglich ausgeschlossen werden.
• Inhaltskontrolle: Bei formularmäßigen Klauseln ist eine Inhaltskontrolle nach § 307 BGB durchzuführen.
• Unwirksamkeit der Klausel: Der Ausschluss der Abwendungsbefugnis widerspricht dem gesetzlichen Leitbild des Erbbaurechts und ist daher grundsätzlich unwirksam.
• Schutz des Grundstückseigentümers: Die Abwendungsbefugnis schützt den Grundstückseigentümer vor wirtschaftlichen Schwierigkeiten durch die Entschädigungspflicht.
• Interessenabwägung: Der Ausschluss der Abwendungsbefugnis benachteiligt den Grundstückseigentümer unangemessen, auch wenn die Entschädigung auf zwei Drittel des Verkehrswerts begrenzt ist.
• Zurückverweisung: Das Berufungsurteil wurde aufgehoben und die Sache zurückverwiesen, da das Berufungsgericht prüfen muss, ob es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt.
• Hinweis für das weitere Verfahren: Das Berufungsgericht muss prüfen, ob die Klägerin Verzugszinsen verlangen kann und ob eine Mahnung erforderlich war. Zudem muss die Kostenquote unter Berücksichtigung der rechtskräftig abgewiesenen Klage gegen die Beklagte zu 3 neu festgelegt werden.

Fazit:

Der BGH entschied, dass der formularmäßige Ausschluss der Abwendungsbefugnis des Grundstückseigentümers unwirksam ist, da er dem gesetzlichen Leitbild des Erbbaurechts widerspricht und den Grundstückseigentümer unangemessen benachteiligt. Die Sache wurde zur weiteren Prüfung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.