BGH V ZR 89/22 – Fehlvorstellung Käufer über räumliche Grenzen Grundstück
Sachverhalt:
Die Kläger kauften von den Beklagten ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück.
Sie gingen irrtümlich davon aus, dass zu dem Grundstück auch ein angrenzendes Flurstück gehöre, das tatsächlich im Eigentum eines Dritten stand.
Die Kläger verlangten daraufhin die Rückabwicklung des Kaufvertrags und Freistellung von allen Schäden.
Entscheidungsgründe:
Kein Rücktritt wegen Sachmangels:
Ein Rücktritt wegen Sachmangels (§ 437 Nr. 2 BGB) scheidet aus, da es nicht zur Beschaffenheit eines Grundstücks gehört, dass es sich auf ein Nachbargrundstück erstreckt.
Eine solche Vereinbarung betrifft den Kaufgegenstand selbst.
BGH V ZR 89/22 – Fehlvorstellung Käufer über räumliche Grenzen Grundstück
Keine falsa demonstratio:
Die Grundsätze der falsa demonstratio (versehentliche Falschbezeichnung) greifen nicht ein.
Zwar ist der Wortlaut eines Kaufvertrags nicht maßgeblich, wenn die Parteien Begriffe anders verstehen oder mit den Grundstücksangaben andere Vorstellungen verbinden.
Im vorliegenden Fall steht aber weder fest noch lässt sich dem Vortrag der Kläger entnehmen, dass die Parteien sich auf den Kauf eines Grundstücks geeinigt haben, das beide Flurstücke umfasst.
Es fehlten besondere und gewichtige Indizien für eine solche Einigung.
Insbesondere rechtfertigt eine gemeinsame Besichtigung des Grundstücks nicht die Annahme, dass die Parteien nicht das vermessene, sondern das bei der Besichtigung wahrgenommene Grundstück kaufen wollten.
Zudem spricht der Umstand, dass das vermeintlich mitverkaufte Grundstück nicht im Eigentum des Verkäufers stand, gegen eine solche Annahme.
Verjährung des Anspruchs aus culpa in contrahendo:
Ein Anspruch aus culpa in contrahendo (§ 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB) wegen Verletzung der Aufklärungspflicht der Beklagten scheidet aufgrund von Verjährung aus.
BGH V ZR 89/22 – Fehlvorstellung Käufer über räumliche Grenzen Grundstück
Ein solcher Anspruch verjährt in zehn Jahren ab Vertragsschluss.
Da der Vertrag im Jahr 2009 geschlossen wurde, war der Anspruch im Zeitpunkt der Klageerhebung im Jahr 2020 bereits verjährt.
Kein Anfechtungsrecht:
Ein Anfechtungsrecht ist ebenfalls ausgeschlossen, da seit der Abgabe der Willenserklärung mehr als zehn Jahre vergangen sind.
Tenor:
Die Revision der Kläger gegen die Abweisung ihrer Klage wird zurückgewiesen.
Ergänzende Anmerkungen:
Die Entscheidung verdeutlicht die Grenzen der falsa demonstratio bei Grundstückskaufverträgen.
Die Bedeutung der Aufklärungspflicht des Verkäufers über die Eigentumsverhältnisse wird hervorgehoben.
BGH V ZR 89/22 – Fehlvorstellung Käufer über räumliche Grenzen Grundstück
Leitsätze:
Zur Beschaffenheit eines verkauften Grundstücks gehört es nicht, dass es sich auf ein Nachbargrundstück erstreckt.
Der Wortsinn einer Erklärung in einem Grundstückskaufvertrag ist nicht maßgeblich, wenn feststeht, dass die Parteien Begriffe anders verstehen
oder mit Grundstücksangaben andere Vorstellungen verbinden (falsa demonstratio).
Aus dem Umstand, dass die Parteien die tatsächlichen Verhältnisse bei einer Besichtigung zur Kenntnis genommen haben,
kann nur im Ausnahmefall auf eine Einigung über den Mitverkauf eines fremden Grundstücks geschlossen werden.
Weckt der Verkäufer falsche Vorstellungen über den Umfang seines Eigentums oder klärt er den Käufer nicht über den wahren Grenzverlauf auf,
fehlt es in aller Regel an einer Einigung über den Verkauf eines fremden Grundstücks.
Der Verkäufer kann aber zum Schadensersatz verpflichtet sein.
