Bodenrichtwert bei abweichender tatsächlicher Nutzung bei der Grundbesitzwertfeststellung
Januar 2, 2026
Bodenrichtwert bei abweichender tatsächlicher Nutzung bei der Grundbesitzwertfeststellung
Gericht: Finanzgericht Berlin-Brandenburg 3. Senat Entscheidungsdatum: 08.10.2025 Aktenzeichen: 3 K 3154/22 ECLI: ECLI:DE:FGBEBB:2025:1008.3K3154.22.00 Dokumenttyp: Urteil
Hier ist eine leicht verständliche Zusammenfassung des Urteils vom Finanzgericht Berlin-Brandenburg.
Der Streit um den Grundstückswert: Trafo-Stationen im Wohngebiet
In diesem Gerichtsfall ging es darum, wie viel ein kleines Grundstück wert ist, auf dem eine technische Anlage zur Stromversorgung steht. Das Finanzgericht musste entscheiden, ob für ein solches Spezialgrundstück die normalen Preise für Wohnbauland gelten oder ob es einen deutlichen „Rabatt“ gibt.
Worum ging es in dem Fall genau?
Eine Firma, die für das Stromnetz in Berlin zuständig ist, besitzt ein kleines Grundstück (64 Quadratmeter). Auf diesem Grundstück steht eine sogenannte Kompaktstation. Das ist ein technischer Kasten, der Strom von Hochspannung in normale Haushaltsspannung umwandelt.
Als die Firma den Besitzer wechselte, musste für die Grunderwerbsteuer der Wert des Grundstücks ermittelt werden. Das Finanzamt legte einen Wert von 350 Euro pro Quadratmeter fest. Das ist der normale Preis für Bauland in dieser Wohngegend (der sogenannte Bodenrichtwert).
Die Sicht der Eigentümerin
Die Firma war mit diesem hohen Wert nicht einverstanden. Sie forderte, dass der Quadratmeter nur mit 15 Euro bewertet wird. Ihre Argumente waren:
Das Grundstück kann nicht für Wohnhäuser genutzt werden, weil die Trafo-Station dort fest steht.
Die Station kann aus technischen Gründen nicht einfach woanders hingestellt werden.
Es handelt sich um eine Sonderfläche für die öffentliche Versorgung, nicht um normales Bauland.
Die Entscheidung des Gerichts
Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat die Klage der Firma abgewiesen. Das bedeutet: Der hohe Wert vom Finanzamt bleibt bestehen.
Warum gilt der normale Bodenrichtwert?
Das Gericht erklärte, dass die gesetzlichen Regeln zur Bewertung von Grundstücken (das Bewertungsgesetz) eine Vereinfachung vorsehen. Für die Steuer zählt erst einmal der durchschnittliche Wert der Lage.
Bodenrichtwert bei abweichender tatsächlicher Nutzung bei der Grundbesitzwertfeststellung
Hier sind die wichtigsten Gründe des Gerichts:
1. Die technische Nutzung ist nur eine „Nebenanlage“
Auch wenn auf dem Grundstück eine Stromstation steht, ändert das nichts an der grundsätzlichen Einstufung der Gegend. In einem Wohngebiet sind kleine Anlagen für die Stromversorgung (wie Trafos) rechtlich gesehen normale Nebenanlagen. Sie gehören zur Infrastruktur dazu und machen das Land nicht automatisch zu minderwertigem „Sonderland“.
2. Das Grundstück ist theoretisch bebaubar
Das Gericht stellte fest, dass das Grundstück als „baureif“ gilt. Früher stand dort sogar ein größeres, begehbares Gebäude für die Technik. Nur weil die Firma das Grundstück aktuell nur für einen kleinen Kasten nutzt, verliert der Boden nicht seinen Wert als Bauland.
3. Ein „gedachter Käufer“ entscheidet
Für die Bewertung spielt es eine Rolle, was ein theoretischer Käufer mit dem Grundstück machen könnte. Das Gericht sagte: Ein Käufer könnte die Station theoretisch entfernen und das Land anders nutzen (zum Beispiel als Gartenfläche für ein Nachbarhaus). Dass die Stromversorgung der Nachbarschaft dann gefährdet wäre, ist ein technisches Problem der Netzbetreiber, mindert aber nicht den steuerlichen Bodenwert des Grundstücks an sich.
Was bedeutet das für die Praxis?
Dieses Urteil zeigt, dass es sehr schwierig ist, bei der Steuer von den offiziellen Bodenrichtwerten abzuweichen.
Das Problem mit der Typisierung
Das Steuerrecht arbeitet mit festen Durchschnittswerten, um die Verwaltung einfach zu halten. Individuelle Nachteile eines Grundstücks (wie Lärm, technische Anlagen oder schwierige Formen) werden dabei oft ignoriert.
Wie kann man sich wehren?
Wer meint, sein Grundstück sei viel weniger wert als der offizielle Richtwert, hat nur einen Ausweg: Ein Verkehrswertgutachten. Man muss einen offiziellen Sachverständigen beauftragen, der den niedrigeren Wert genau beweist. Das hatte die Firma in diesem Fall jedoch nicht getan.
Zusammenfassung der Kernpunkte
Punkt
Entscheidung des Gerichts
Gilt der Wohngegend-Preis?
Ja, auch für Strom-Grundstücke.
Ist die Trafo-Station ein Hindernis?
Nein, sie gilt baurechtlich als normale Nebenanlage.
Helfen Vergleiche mit anderen Fällen?
Nein, das Gericht prüft jeden Fall individuell nach dem Gesetz.
Das Gericht hat wegen der Bedeutung des Falls die Revision zugelassen. Das bedeutet, dass die nächste Instanz (der Bundesfinanzhof) das Urteil noch einmal überprüfen kann.
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