Buchgrundschuld und Briefgrundschuld

Buchgrundschuld und Briefgrundschuld

Einführung in die Grundschuldarten

Wenn Sie eine Immobilie finanzieren, begegnen Ihnen in der Regel zwei Arten von Grundschulden: die Buchgrundschuld und die Briefgrundschuld. Laut Gesetz ist die Briefgrundschuld eigentlich der Normalfall. Das steht so im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in Paragraph 1116. In der heutigen Praxis sieht das jedoch anders aus. Die Briefgrundschuld ist inzwischen eine seltene Ausnahme geworden. Meistens wird die Buchgrundschuld genutzt.

Der große Unterschied ist, dass bei der Briefgrundschuld ein echtes Dokument aus Papier erstellt wird. Dieses Dokument heißt Grundschuldbrief. Eine Briefgrundschuld kann man übertragen, ohne dass dies sofort im Grundbuch steht. Man braucht dafür nur eine schriftliche Erklärung und muss den Brief an die neue Person übergeben. Das geht schnell und kostet erst einmal keine Gebühren beim Grundbuchamt. Außerdem erfahren Dritte nichts davon. Doch trotz dieser scheinbaren Vorteile gibt es viele Nachteile, die Sie kennen sollten.

Höhere Kosten bei der Briefgrundschuld

Ein wichtiger Punkt für Sie sind die Kosten. Wenn Sie sich für eine Briefgrundschuld entscheiden, müssen Sie mehr bezahlen. Das Grundbuchamt erhebt hierfür höhere Gebühren. Während bei einer normalen Eintragung eine Gebühr von 1,0 berechnet wird, steigt diese bei einer Briefgrundschuld auf eine Gebühr von 1,3 an. Die rechtliche Grundlage hierfür findet sich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Sie zahlen also mehr Geld für die Erstellung des Briefes.

Die Pflicht zur Vorlage des Briefes

Ein weiterer Nachteil ist die sogenannte Vorlagepflicht. Wenn der Gläubiger, also zum Beispiel Ihre Bank, Rechte aus der Grundschuld geltend machen will, muss er den Brief vorlegen. Das gilt immer dann, wenn Sie als Eigentümer dies verlangen. Dies regelt Paragraph 1160 des BGB.

Aber auch bei Änderungen im Grundbuch wird der Brief zwingend benötigt. Das ist in der Grundbuchordnung (GBO) festgeschrieben. Möchten Sie die Grundschuld löschen lassen? Dann muss der Brief vorliegen. Soll der Rang der Grundschuld geändert werden? Auch dann ist der Brief nötig. Selbst für eine einfache Freigabe muss das Dokument physisch vorhanden sein. Ohne den Brief bewegt sich beim Grundbuchamt nichts.

Was passiert, wenn der Brief verloren geht?

Ein besonders großes Problem entsteht für Sie, wenn der Grundschuldbrief verloren geht. Ein Verlust führt zu einem komplizierten und langwierigen Verfahren. Dieses Verfahren nennt man Aufgebotsverfahren. Ziel ist es, den verlorenen Brief für kraftlos zu erklären. Erst wenn dieses Verfahren abgeschlossen ist, kann man weitere Schritte unternehmen.

Buchgrundschuld und Briefgrundschuld

Zusätzlich müssen Sie nachweisen können, dass der alte Brief ursprünglich ordnungsgemäß übergeben wurde. Nur so kann nach der Kraftloserklärung ein neuer Brief erstellt werden. Auch eine Abtretung der Grundschuld kann erst dann im Grundbuch eingetragen werden.

Wegen dieser Gefahren gibt es strenge Regeln für Notare. Wenn ein Notar einen Grundschuldbrief per Post verschickt, muss er besondere Vorsichtsmaßnahmen treffen. Er muss sicherstellen, dass man sofort merkt, ob der Brief angekommen ist oder nicht. Deshalb wird ein solcher Brief meist per Einschreiben mit Rückschein und einer zusätzlichen Empfangsbestätigung versendet.

Schwierigkeiten bei der Wiederverwendung

Oft möchte man eine Grundschuld später erneut nutzen, zum Beispiel für einen neuen Kredit. Bei einer Briefgrundschuld kann das schwierig sein. Wenn die Grundschuld einmal an Sie als Eigentümer zurückgefallen ist, gibt es rechtliche Hürden. Das passiert zum Beispiel, wenn Sie den Kredit abbezahlt haben oder die Bank auf die Grundschuld verzichtet.

In einem solchen Fall haben andere Gläubiger, die im Grundbuch hinter dieser Stelle stehen, oft einen gesetzlichen Anspruch auf Löschung. Das bedeutet, diese Gläubiger können verlangen, dass Ihre Grundschuld aus dem Grundbuch verschwindet. Wenn dieser Löschungsanspruch nicht ausdrücklich ausgeschlossen wurde, können Sie die Grundschuld nicht einfach wieder für eine neue Absicherung verwenden. Die eigentlich geplante Flexibilität geht dadurch verloren.

Schutz vor Risiken durch Abtretungsbeschränkungen

Es gibt Situationen, in denen eine Grundschuld Gefahren für Sie birgt. Das ist besonders dann der Fall, wenn der Gläubiger kein deutsches Kreditinstitut ist. Auch wenn der Gläubiger keine offizielle Erlaubnis für Bankgeschäfte in Deutschland hat, ist Vorsicht geboten.

Eine Grundschuld ist rechtlich gesehen unabhängig von der eigentlichen Forderung. Das kann gefährlich werden, wenn die Grundschuld an eine unbekannte dritte Person verkauft wird. Zwar schützt das Gesetz Sie ein Stück weit durch Paragraph 1192 BGB. Sie können Einreden aus Ihrem Vertrag auch gegenüber neuen Käufern der Grundschuld nutzen. Aber wenn die Zwangsvollstreckung droht, müssten Sie selbst aktiv werden und eine Klage erheben. Das ist teuer und anstrengend.

Um Ihnen diesen Ärger zu ersparen, kann man die Abtretung der Grundschuld von Anfang an einschränken oder ganz verbieten.

Beispiele für Formulierungen

Man kann im Vertrag genau festlegen, an wen die Grundschuld übertragen werden darf. Eine sichere Formulierung sieht vor, dass die Grundschuld nur an bestimmte Institute gehen darf. Diese Institute müssen zum Zeitpunkt der Übertragung ihre Hauptniederlassung in Deutschland haben. Außerdem müssen sie eine Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) besitzen.

Es ist sehr wichtig, dass diese Beschränkung direkt im Grundbuch eingetragen wird. Es reicht nicht aus, wenn im Grundbuch nur auf die Urkunde verwiesen wird. Der Text muss klar im Grundbuch selbst stehen. Nur so haben Sie den vollen Schutz.

Grenzen der Beschränkung

Sie sollten wissen, dass ein solcher Schutz nicht alles verhindern kann. Wenn eine Firma durch das Umwandlungsgesetz verschmilzt oder eine Rechtsnachfolge eintritt, wirkt die Beschränkung oft nicht. Das bedeutet, die Grundschuld geht dann trotzdem auf den neuen Inhaber über. Aber keine Sorge: Die Bindungen aus Ihrem ursprünglichen Sicherungsvertrag bleiben bestehen. Der neue Gläubiger muss sich an die gleichen Regeln halten wie der alte. Das ist gesetzlich so geregelt.

Nachträgliche Zustimmung zur Abtretung

Auch wenn Sie eine Abtretung ursprünglich ausgeschlossen oder beschränkt haben, bleibt ein gewisser Spielraum. Wenn Sie als Schuldner später doch mit einer Übertragung einverstanden sind, kann diese vereinbart werden. Dafür müssen Sie Ihre Zustimmung geben.

Damit das Grundbuchamt diese Änderung einträgt, muss Ihre Zustimmung in einer speziellen Form vorliegen. Sie muss notariell beglaubigt sein. Wichtig ist dabei: Ihre Zustimmung gilt erst ab dem Moment, in dem sie gegeben wird. Sie wirkt nicht rückwirkend für die Vergangenheit.

Wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben oder Unterstützung bei der Gestaltung Ihrer Grundschuldbestellung benötigen, nehmen Sie bitte Kontakt auf. Der Leser sollte mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen.