Bundesfinanzhof hält Grundsteuer „Bundesmodell“ für verfassungskonform
BFH, 12.11.2025 – II R 25/24
Das Wichtigste zuerst: Das Urteil zur Grundsteuer
Der Bundesfinanzhof hat eine wichtige Entscheidung getroffen. Der Bundesfinanzhof ist das höchste Gericht für Steuern in Deutschland. Das Gericht hat entschieden, dass die neue Grundsteuer rechtmäßig ist. Das bedeutet, die neuen Regeln verstoßen nicht gegen das Grundgesetz. Das ist die Meinung der Richter in München. Die Reform darf so weitergehen, wie sie geplant war. Zumindest gilt das für die meisten Bundesländer in Deutschland.
Warum gab es überhaupt eine Reform?
Die Grundsteuer musste geändert werden. Das hat das Bundesverfassungsgericht schon im Jahr 2018 bestimmt. Das Bundesverfassungsgericht ist das höchste Gericht in Deutschland. Die alten Regeln waren nämlich ungerecht. Sie basierten auf sehr alten Werten. In Westdeutschland stammten die Werte aus dem Jahr 1964. In Ostdeutschland waren die Werte sogar aus dem Jahr 1935. Diese Zahlen hatten nichts mehr mit der Wirklichkeit zu tun. Deshalb mussten neue Regeln her. Diese neuen Regeln gelten seit dem Anfang dieses Jahres.
Wer ist von der Steuer betroffen?
Fast jeder Mensch in Deutschland hat mit der Grundsteuer zu tun. Das betrifft Eigentümer von Häusern. Es betrifft Eigentümer von Wohnungen. Auch Firmen und Gewerbe müssen die Steuer zahlen. Sogar Bauern und Besitzer von Wäldern sind betroffen. Aber auch Mieter spüren die Steuer. Vermieter dürfen die Kosten für die Grundsteuer nämlich auf die Mieter umlegen. Die Mieter zahlen das dann über die Nebenkosten.
Die verschiedenen Modelle der Bundesländer
Die Bundesländer konnten sich nicht auf eine einzige Regel einigen. Deshalb gibt es verschiedene Modelle. Elf Bundesländer nutzen das sogenannte „Bundesmodell“. Das ist die Regel, die der Staat vorgeschlagen hat. Das aktuelle Urteil bezieht sich auf dieses Bundesmodell. Fünf Bundesländer machen aber ihr eigenes Ding. Diese Länder sind Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Über die Regeln in diesen fünf Ländern wurde noch nicht entschieden. Dazu wird es später eigene Urteile geben.
Warum das Gericht die Regeln für in Ordnung hält
Die Richter haben erklärt, warum das Bundesmodell okay ist. Es gibt in Deutschland Millionen von Grundstücken. Es gibt ungefähr 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten. Niemand kann jedes einzelne Haus ganz genau prüfen. Das wäre viel zu viel Arbeit für die Ämter. Deshalb muss der Staat vereinfachen. Er darf Dinge zusammenfassen und pauschalisieren. Das nennt man ein Massenverfahren. Dabei werden nicht alle kleinen Details berücksichtigt. Das ist aber laut Gericht erlaubt. Wichtig ist nur, dass die Bewertung im Durchschnitt ungefähr stimmt.
Gerechtigkeit und das Grundgesetz
Das Gericht hat geprüft, ob die Steuer gerecht ist. Im Grundgesetz steht, dass alle Menschen gleich behandelt werden müssen. Das gilt auch für Steuern. Die Richter sagen: Die neuen Regeln verletzen diesen Grundsatz nicht. Der Gesetzgeber darf sich am Normalfall orientieren. Er muss nicht jede kleine Besonderheit beachten. Es ist wichtiger, dass die Steuer einfach zu berechnen ist. Dabei darf es auch kleine Ungenauigkeiten geben. Das System muss handhabbar bleiben. Der Wert der Grundstücke wird dabei realitätsnah geschätzt. Das reicht für die Verfassung aus.
Was Experten zu dem Urteil sagen
Fachleute finden das Urteil richtig. Ein Experte ist Professor Dennis Klein aus Bremen. Er sagt, dass man bei 36 Millionen Grundstücken nicht alles einzeln prüfen kann. Das Bundesmodell beachtet schon sehr viele Details. Manche Leute fanden es sogar schon zu kompliziert. Wenn man es noch genauer machen würde, könnte man es nicht mehr automatisch berechnen. Computer müssen die Arbeit machen können. Ohne Vereinfachung funktioniert das Steuersystem nicht.
Ein anderer Experte ist Marcel Krumm von der Universität Münster. Er stimmt dem Gericht auch zu. Er sagt, die Vernunft hat gesiegt. Es gibt in den Finanzämtern nicht genug Personal. Die Beamten können sich nicht jedes Haus ansehen. Sie werden für andere wichtige Steuern gebraucht. Zum Beispiel für die Einkommensteuer. Daher ist die grobe Bewertung bei der Grundsteuer notwendig.
Ein wichtiger Hinweis für Eigentümer
Es gibt aber eine Ausnahme. Experten weisen auf eine frühere Entscheidung hin. Manchmal ist der berechnete Wert viel zu hoch. Wenn der echte Wert des Hauses viel niedriger ist als der Steuerwert, kann man sich wehren. Der Unterschied muss aber groß sein. Experten sprechen von etwa 40 Prozent Unterschied. Wenn der tatsächliche Wert so stark abweicht, darf man das beweisen. Dann muss die Steuer angepasst werden.
Das letzte Wort ist noch nicht gesprochen
Der Bundesfinanzhof hat zwar entschieden. Aber das ist noch nicht das endgültige Ende. Das allerletzte Wort hat das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe. Der Bundesfinanzhof selbst ist nicht davon überzeugt, dass das Gesetz falsch ist. Deshalb haben sie es nicht direkt nach Karlsruhe geschickt. Aber viele Bürger haben sich beschwert. Es liegen schon Klagen in Karlsruhe vor. Auch der Bund der Steuerzahler unterstützt diese Klagen. Es kann also sein, dass das Bundesverfassungsgericht später noch anders entscheidet. Jedes Finanzgericht in den Bundesländern kann das Gesetz auch zur Prüfung vorlegen. Das passiert, wenn ein Richter dort das Gesetz für falsch hält.
Fazit für den Moment
Für den Moment bleibt alles so, wie es ist. Die Politik und die Finanzämter sind erleichtert. Es gibt erst einmal keine neue Diskussion über eine Reform. Auch Steuerberater können nun mit den aktuellen Regeln weiterarbeiten. Es bleiben aber noch Fragen offen. Zum Beispiel ist unklar, wie es mit leeren Grundstücken weitergeht. Besonders in Nordrhein-Westfalen gibt es dazu noch offene Fragen. Dort entscheiden die Gemeinden selbst über bestimmte Steuern für baureife Grundstücke. Trotzdem bringt das Urteil erst einmal Ruhe in die Debatte.
