| | II. Das Urteil des FG war schon aus verfahrensrechtlichen Gründen aufzuheben, weil sich während des Revisionsverfahrens der Verfahrensgegenstand, über dessen Rechtmäßigkeit das FG zu entscheiden hatte, geändert hat (§ 127 der Finanzgerichtsordnung –FGO–). An die Stelle des Feststellungsbescheids vom 21. Juli 2010, über den das FG entschieden hat, ist während des Revisionsverfahrens der Bescheid vom 18. Februar 2015 getreten und nach § 121 Satz 1 i.V.m. § 68 Satz 1 FGO Gegenstand des Verfahrens geworden. Das angefochtene Urteil ist daher gegenstandslos und aufzuheben (Urteile des Bundesfinanzhofs –BFH– vom 2. März 2011 II R 5/09, BFH/NV 2011, 1147; vom 3. Juni 2014 II R 45/12, BFHE 245, 374, BStBl II 2014, 806, und vom 22. Juli 2015 II R 15/14, BFH/NV 2015, 1584, jeweils m.w.N.). |
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| | Einer Zurückverweisung der Sache an das FG nach § 127 FGO bedarf es jedoch nicht, da sich aufgrund des Änderungsbescheids an den zwischen den Beteiligten streitigen Punkten nichts geändert hat (BFH-Urteile vom 12. Januar 2011 II R 30/09, BFH/NV 2011, 755; in BFHE 245, 374, BStBl II 2014, 806, und in BFH/NV 2015, 1584). Die vom FG getroffenen tatsächlichen Feststellungen bilden nach wie vor die Grundlage für die Entscheidung des BFH; sie fallen durch die Aufhebung des finanzgerichtlichen Urteils nicht weg, da das finanzgerichtliche Urteil nicht an einem Verfahrensmangel leidet (BFH-Urteile in BFHE 245, 374, BStBl II 2014, 806, m.w.N., und in BFH/NV 2015, 1584). |
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| | III. Die Sache ist spruchreif. Der gemäß § 121 Satz 1 i.V.m. § 68 Satz 1 FGO zum Gegenstand des Revisionsverfahrens gewordene Bescheid vom 18. Februar 2015 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten. Der Grundbesitzwert in Höhe von 12.269.500 EUR für die wirtschaftliche Einheit auf den 21. September 2007 ist zutreffend auf der Grundlage des Einzelnachweises gemäß § 138 Abs. 4 BewG in Gestalt eines Sachverständigengutachtens ermittelt worden. Ein Abzug von Sanierungsaufwand kommt nicht in Betracht. |
BFH II R 10/15 |
| | 1. Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit im Besteuerungszeitpunkt niedriger ist als der nach den §§ 145 bis 149 BewG ermittelte Wert, ist der gemeine Wert als Grundbesitzwert festzustellen (§ 138 Abs. 4 BewG). |
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| | a) Der Steuerpflichtige trägt für den niedrigeren gemeinen Wert die Nachweislast und nicht nur eine Darlegungs- und Feststellungslast (vgl. BFH-Urteil vom 11. September 2013 II R 61/11, BFHE 243, 376, BStBl II 2014, 363). Er kann einen Nachweis durch Sachverständigengutachten regelmäßig nur durch ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken führen (zu § 146 Abs. 7 BewG a.F. BFH-Urteil vom 10. November 2004 II R 69/01, BFHE 207, 352, BStBl II 2005, 259). |
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| | b) Ob das Gutachten den geforderten Nachweis erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdigung des FG. Der Nachweis ist erbracht, wenn dem Gutachten ohne Einschaltung bzw. Bestellung weiterer Sachverständiger gefolgt werden kann. Entspricht das Gutachten nicht in jeder Hinsicht den zu stellenden Anforderungen, berechtigt dies nicht ohne weiteres dazu, das Gutachten insgesamt unberücksichtigt zu lassen. Etwaige Lücken im Gutachten können vom FG selbst geschlossen werden, wenn und soweit dies ohne Sachverständige im üblichen Rahmen einer Beweiswürdigung möglich ist (BFH-Urteil vom 5. Mai 2010 II R 25/09, BFHE 230, 72, BStBl II 2011, 203, Rz 18). |
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| | 2. Im Streitfall beträgt der durch den Gutachter ermittelte Wert nach Berichtigung des Fehlers bei der Berechnung der Restnutzungsdauer wie vom FG entschieden 12.269.500 EUR. Das FG ist mit nachvollziehbaren Gründen insoweit dem Gutachten des Sachverständigen gefolgt. Diese Tatsachenfeststellung durch das FG ist möglich und damit für den Senat bindend (§ 118 Abs. 2 FGO; vgl. BFH-Urteile vom 25. November 1997 IX R 8/95, BFH/NV 1998, 832, und vom 12. Juli 2016 VII R 14/15, BFH/NV 2017, 58, Rz 16). |
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| | Der Abzug von Sanierungsaufwand wie im Gutachten des Sachverständigen vom 8. Dezember 2010 vorgenommen scheidet aus. Wie das FG anhand des Sachverständigengutachtens bindend festgestellt hat, ergibt sich daraus nicht mit hinreichender Klarheit, welche Baumängel dem vom Gutachter auch der Höhe nach nicht näher begründeten Sanierungsaufwand zugrunde gelegen haben. Das Gutachten entspricht insoweit nicht den zu stellenden Anforderungen. Vom Sachverständigen zur Ermittlung des gemeinen Werts (§ 9 Abs. 2 BewG) vorgenommene Abschläge müssen objektivierbar und grundstücksbezogen begründet sein, und zwar nicht nur dem Grunde nach, sondern auch hinsichtlich der Höhe (BFH-Urteil in BFHE 230, 72, BStBl II 2011, 203, Rz 18, m.w.N.). |
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| | Die insoweit im Gutachten vom 8. Dezember 2010 enthaltenen Lücken konnte das FG nicht im üblichen Rahmen einer Beweiswürdigung ohne Sachverständige schließen. Eine hinreichende Substantiierung ergibt sich nach den revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden Feststellungen des FG weder aus der Änderungsvereinbarung vom 7. Dezember 2010 noch aus den sonstigen von der Klägerin vorgelegten Unterlagen. |
BFH II R 10/15 |
| | Ob die Baumängel bereits zum Bewertungszeitpunkt 21. September 2007 vorhanden waren und ob sie ggf. bei der Bewertung zu berücksichtigen wären, obwohl sie seinerzeit noch nicht bekannt waren, kann danach auf sich beruhen. |
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| | 3. Ein niedrigerer Grundbesitzwert als 12.269.500 EUR wird auch nicht durch den Kaufvertrag vom 14. Oktober 2008 und die Änderungsvereinbarung vom 7. Dezember 2010 nachgewiesen. |
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| | a) Ein niedrigerer gemeiner Wert kann auch durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zum maßgeblichen Besteuerungsstichtag erzielten Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück nachgewiesen werden (BFH-Urteil vom 8. Oktober 2003 II R 27/02, BFHE 204, 306, BStBl II 2004, 179). Ein zeitnah erzielter Kaufpreis ist regelmäßig ein solcher, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt zustande gekommen ist. Grundstücksverkäufe, die eine wesentlich längere Zeit als ein Jahr entfernt liegen, bieten im Allgemeinen keine geeignete Grundlage zur unmittelbaren Ableitung des gemeinen Werts (BFH-Urteil vom 2. Juli 2004 II R 55/01, BFHE 205, 492, BStBl II 2004, 703). Als gewöhnlicher Geschäftsverkehr ist der Handel nach den wirtschaftlichen Grundsätzen von Angebot und Nachfrage zu verstehen, bei dem die Vertragspartner ohne Zwang und nicht aus Not, sondern in Wahrung ihrer eigenen Interessen handeln (BFH-Urteil vom 26. April 2006 II R 58/04, BFHE 213, 207, BStBl II 2006, 793, unter III.1.a, m.w.N.). |
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| | b) Die in den Verträgen vom 14. Oktober 2008 und 7. Dezember 2010 vereinbarten Kaufpreise sind danach nicht zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts geeignet. Die Verträge sind nicht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen. Vielmehr befand sich die Klägerin nach den vom FG getroffenen Feststellungen aufgrund der Nichterfüllung der vertraglichen Zahlungspflichten der A-KG ihr gegenüber und der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der A-KG am 1. September 2008 in einer Notlage. Ihr Betriebsmodell war zusammengebrochen. Die Änderungsvereinbarung vom 7. Dezember 2010 wurde zudem erst mehr als drei Jahre nach dem Bewertungsstichtag (21. September 2007) getroffen und kann schon deshalb nicht zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts herangezogen werden. |
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| | 4. Die Kostenentscheidung folgt für das finanzgerichtliche Verfahren aus § 136 Abs. 1 Satz 1 FGO und für das Revisionsverfahren aus § 135 Abs. 2 FGO. BFH II R 10/15 |
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