Das Erbbaurecht

Juni 18, 2024

Das Erbbaurecht

Von RA und Notar Krau


Inhaltsverzeichnis


Das Wichtigste in Kürze
Definition: Was ist das Erbbaurecht?
So funktioniert das Erbbaurecht
Der Erbbaurechtsvertrag: Das steht drin
Was kostet das Nutzungsrecht eines Erbbaugrundstücks?
Erbbaurecht läuft aus: Das passiert mit dem Vertrag
Wie vermeidet man negative Folgen?


Erbbaurecht: Vor- und Nachteile auf einen Blick


Das Wichtigste in Kürze
Das Erbbaurecht ermöglicht es, ein Grundstück zu nutzen, ohne es zu besitzen, und dafür einen Erbbauzins zu zahlen.
Bauherren können auf einem fremden Erbbaugrundstück ein Haus bauen.
Erbbaurechtsgeber sind oft Kirchen, Kommunen oder Stiftungen.
Die Nutzungsdauer beträgt in der Regel bis zu 99 Jahre, danach erlischt das Erbbaurecht und das Grundstück geht an den Eigentümer zurück.
Frühzeitige Verhandlungen über eine Verlängerung des Erbbaurechts sind empfehlenswert.


Definition: Was ist das Erbbaurecht?


Das Erbbaurecht gibt Bauherren das Recht, ein Grundstück zu nutzen, das ihnen nicht gehört. Der Eigentümer des Grundstücks bleibt der Erbbaugeber, während die Nutzer Erbbaurechtsnehmer genannt werden. Das Haus auf dem Grundstück gehört dem Erbbaurechtsnehmer, nicht jedoch das Grundstück selbst.

So funktioniert das Erbbaurecht


Beim Erbbaurecht werden Grundstück und Haus getrennt betrachtet:

Grundstück: Der Eigentümer gewährt dem Erbbaurechtsnehmer das Nutzungsrecht und erhält dafür einen Erbbauzins.


Haus: Der Erbbaurechtsnehmer darf das Grundstück nutzen, um darauf ein Haus zu bauen, zu vermieten, zu vererben oder zu verkaufen. Der Erbbauzins muss auch vom neuen Besitzer gezahlt werden, falls die Immobilie verkauft wird.


Der Erbbaurechtsvertrag: Das steht drin


Ein Erbbaurechtsvertrag regelt die Rechte und Pflichten beider Parteien und hat eine feste Laufzeit zwischen 50 und 99 Jahren. Für die Wirksamkeit des Erbbaurechts sind Einträge im Grundbuch und einem speziellen Erbbaugrundbuch erforderlich.

Verstöße gegen den Vertrag können zum Heimfall führen, wodurch das Grundstück wieder an den Erbbaurechtsgeber fällt, aber der Vertrag bleibt bestehen.

Verstöße umfassen:

Zahlungsverzug beim Erbbauzins
Unzureichende Pflege der Immobilie
Verstöße gegen den Bebauungsplan


Was kostet das Nutzungsrecht eines Erbbaugrundstücks?


Das Nutzungsrecht ist eine kostengünstige Alternative, da der Erbbaurechtsnehmer nur den Erbbauzins zahlt, der etwa 3-6% des Grundstückswerts beträgt. Beispielsweise kostet ein Grundstück im Wert von 150.000 Euro bei einem Erbbauzins von 4% jährlich 6.000 Euro.

Die Höhe des Erbbauzinses kann angepasst werden, wenn der Grundstückswert steigt, üblicherweise alle drei Jahre. Zusätzliche Kosten umfassen:

Grunderwerbsteuer
Erschließungskosten
Versicherungen
Grundsteuer


Erbbaurecht läuft aus: Das passiert mit dem Vertrag


Ein Erbbaurechtsvertrag endet nach maximal 99 Jahren und das Grundstück geht zurück an den Eigentümer, der damit auch Eigentümer des Hauses wird. Dies bedeutet:

Das Haus kann nicht mehr verkauft werden.
Die ehemaligen Hausbesitzer werden zu Mietern.
Im schlimmsten Fall müssen sie ausziehen.
Der Erbbaurechtsgeber muss eine Entschädigung zahlen, die mindestens zwei Drittel des Gebäudewerts beträgt.

Wie vermeidet man negative Folgen?


Frühzeitige Verhandlungen mit dem Erbbaurechtsgeber sind wichtig, idealerweise spätestens zwei Jahre vor Vertragsende. Bei einer Verlängerung werden Vertragslaufzeit und Zinssatz neu festgelegt, der sich nach dem aktuellen Bodenrichtwert richtet. Ein stabiler Zins ist in ländlichen Regionen wahrscheinlicher als in Großstädten.

Vorteile einer frühzeitigen Verlängerung:

Erleichterte Aufnahme von Darlehen für Renovierungen.
Planungen sollten so erfolgen, dass Kredite vor Vertragsende abbezahlt sind.
Umwandlung des Erbbaurechts in Eigentum:
Anstatt den Vertrag auslaufen zu lassen oder zu verlängern, können Erbbaurechtsnehmer das Grundstück nach Vertragsende erwerben. Die Konditionen dafür können bereits im Vertrag festgehalten werden.

Kann ich ein Haus auf einem Erbbaurechtgrundstück verkaufen?


Während der Vertragslaufzeit können Erbbaurechtsnehmer ihre Rechte verkaufen, beleihen, verschenken oder vererben.

Gegen Vertragsende wird es jedoch schwierig, einen Käufer zu finden oder einen lukrativen Verkaufspreis zu erzielen.

Der Erbbaugeber kann ein Mitspracherecht im Vertrag haben und muss dem Verkauf oder Veränderungen zustimmen.

Erbbaurecht: Vor- und Nachteile auf einen Blick


Ob sich das Erbbaurecht lohnt, hängt von der individuellen Situation ab. Hier sind die wichtigsten Punkte:

Vorteile des Erbbaurechts:

Keine Finanzierung des Grundstückspreises notwendig.
Günstigere Kaufnebenkosten im Vergleich zum Grundstückskauf.
Höherer Eigenkapitalanteil und günstigere Finanzierung.
Immobilien auf Erbbaugrundstücken sind oft günstiger.


Nachteile des Erbbaurechts:

Pächter sind nicht Eigentümer des Grundstücks.
Verpächter haben oft ein vertragliches Mitspracherecht.
Langfristige Zahlung des Erbbauzinses, der sich erhöhen kann.
Geringer Verkaufspreis der Immobilie auf dem Grundstück.


Fazit


Das Erbbaurecht bietet eine kostengünstige Möglichkeit, ein eigenes Haus zu bauen oder zu erwerben, ohne den hohen Preis für ein Grundstück zahlen zu müssen.

Es ist besonders in Ballungsräumen eine attraktive Option.

Die wichtigsten Überlegungen betreffen die langfristige Planung, die Verhandlung des Erbbaurechtsvertrags und die potenziellen Kosten und Risiken.

Wer sich gut informiert und den Vertrag sorgfältig verhandelt, kann von den Vorteilen des Erbbaurechts profitieren und gleichzeitig mögliche Nachteile minimieren.

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