Das Neue Berliner Vormerkungs-Modell im Grundbuch

Das Neue Berliner Vormerkungs-Modell im Grundbuch – Ein Schutz für Käufer

Die Vormerkung ist ein sehr wichtiges Instrument. Sie ist ein Eintrag im Grundbuch. Das Grundbuch ist wie das Personalausweis-Register für Grundstücke und Häuser. Es zeigt, wem ein Grundstück gehört. Es zeigt auch, welche Rechte andere daran haben.

Die Vormerkung ist ein Sicherungsmittel. Sie soll den Käufer einer Immobilie schützen. Das ist besonders wichtig, weil es lange dauert, bis man wirklich Eigentümer wird.

Was ist eine Vormerkung überhaupt?

Stellen Sie sich vor: Sie kaufen ein Haus. Sie unterschreiben den Kaufvertrag beim Notar. Der Verkäufer verspricht Ihnen damit, das Eigentum zu übertragen. Das nennt man in der Fachsprache Auflassung.

Aber: Sie sind noch nicht sofort der neue Eigentümer. Das Haus gehört dem Verkäufer, bis Sie im Grundbuch als neuer Eigentümer stehen. Das kann Wochen oder Monate dauern.

In dieser Zeit könnte der Verkäufer böse Absichten haben. Er könnte das Haus noch einmal an jemand anderen verkaufen. Oder er könnte das Grundstück mit neuen Schulden belasten.

Genau davor schützt die Vormerkung, auch Auflassungsvormerkung genannt. Der Notar beantragt sie sofort nach dem Kaufvertrag beim Grundbuchamt.

Die Vormerkung ist wie ein Platzhalter im Grundbuch. Sie sagt: „Achtung! Hier hat schon jemand Anspruch auf dieses Haus!“

Die Wirkung der Vormerkung

• Wenn die Vormerkung eingetragen ist, sind spätere Verkäufe oder neue Schulden, die der Verkäufer macht, Ihnen gegenüber unwirksam.
• Sie bekommen das Haus trotzdem.
• Die Vormerkung sichert Ihren Anspruch auf Eigentumserwerb.
• Ihr Anspruch hat Priorität. Das heißt, er kommt zuerst.

Warum braucht es ein „neues Berliner Modell“?

Das neue Modell der Vormerkung hat einen besonderen Hintergrund. Es geht um den Kauf von Immobilien durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR).

Was ist eine GbR?

Eine GbR ist eine einfache Form der Zusammenarbeit von mehreren Personen. Zum Beispiel, wenn unverheiratete Paare oder kleine Gruppen gemeinsam ein Haus kaufen.

Das Neue Berliner Vormerkungs-Modell im Grundbuch

Das Problem mit der GbR

Seit kurzem muss eine GbR, die ein Recht im Grundbuch eintragen lassen will, zuerst in ein eigenes Register eingetragen werden. Dieses Register heißt Gesellschaftsregister.

• Die Eintragung in dieses Gesellschaftsregister dauert oft lange.
• Aber die Vormerkung soll sofort nach dem Kaufvertrag ins Grundbuch, um den Käufer zu schützen.

Wenn die GbR noch nicht im Gesellschaftsregister steht, verweigert das Grundbuchamt oft die Eintragung der Vormerkung für die GbR. Es fehlt dann der notwendige Nachweis der Existenz und Vertretung der GbR. Es entsteht eine gefährliche Schutzlücke. Der Verkäufer ist in dieser Zeit ungeschützt.

Die Lösung: Die „Berliner Vormerkung“

Das neue Modell, die „Berliner Vormerkung“, ist eine clevere Vertragslösung. Sie stammt aus einer Entscheidung des Kammergerichts Berlin.

Anstatt die Vormerkung direkt für die GbR eintragen zu lassen, macht man es anders:

1. Der Verkäufer verpflichtet sich im Kaufvertrag, das Eigentum an die GbR zu übertragen.
2. Zusätzlich und hilfsweise verpflichtet er sich, das Eigentum an die einzelnen Gesellschafter der GbR zu übertragen.

Die Eintragung im Grundbuch

Die Vormerkung wird dann zugunsten der einzelnen Gesellschafter eingetragen, nicht zugunsten der noch nicht eingetragenen GbR.

• Der Anspruch der einzelnen Käufer (der Gesellschafter) ist vormerkungsfähig.
• Die GbR selbst wird in der Vormerkung nicht genannt.

Der Vorteil

• Die Vormerkung kann sofort eingetragen werden. Man muss nicht warten, bis die GbR im Gesellschaftsregister steht.
• Die Käufer sind vom ersten Tag an geschützt.
• Die Kaufpreiszahlung und die gesamte Abwicklung können planmäßig ablaufen.

Das Berliner Modell löst somit ein großes Problem in der Praxis. Es schließt die Schutzlücke, die durch das neue Gesellschaftsregister für GbRs entstanden ist. Die rechtliche Sicherheit für Käufer, die sich in einer noch nicht eingetragenen GbR organisieren, wird so wiederhergestellt. Es ist ein Beispiel dafür, wie die Rechtspraxis auf neue gesetzliche Regeln reagieren kann.