Das Problem mit den Baumängeln am Gemeinschaftseigentum

Das Problem mit den Baumängeln am Gemeinschaftseigentum

Wie verhalten sich die Individualansprüche der einzelnen Wohnungskäufer und die Verpflichtungen der Gemeinschaft bei Baumängeln zueinander?

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine schicke neue Eigentumswohnung von einem Bauträger. Nach dem Einzug bemerken Sie jedoch Risse in der Fassade oder ein undichtes Dach. Da diese Teile nicht nur zu Ihrer Wohnung gehören, spricht man vom Gemeinschaftseigentum.

Hier entsteht oft Verwirrung. Wer muss sich um den Schaden kümmern? Haben Sie als Käufer eigene Rechte gegen den Verkäufer? Oder muss die gesamte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (kurz: WEG) handeln? In der juristischen Fachsprache gibt es hier ein komplexes Zusammenspiel zwischen Ihrem privaten Kaufvertrag und den Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

In diesem Text erklären wir Ihnen diese Zusammenhänge ganz einfach. Wir schauen uns an, warum Ihre persönlichen Rechte wichtig bleiben und wie die Gemeinschaft ins Spiel kommt.

Der Kaufvertrag: Ihr persönliches Recht gegenüber dem Bauträger

Wenn Sie eine Wohnung kaufen, schließen Sie einen Vertrag mit dem Bauträger ab. Dieser Vertrag ist meist ein Werkvertrag. Das bedeutet: Der Bauträger schuldet Ihnen ein mangelfreies Gebäude.

Was sind Individualansprüche?

Ein Individualanspruch ist Ihr ganz persönliches Recht. Es leitet sich direkt aus Ihrem Vertrag ab. Wenn die Tiefgarage unter Wasser steht, ist das ein Mangel am Gemeinschaftseigentum. Da Ihnen aber ein Anteil an dieser Garage gehört, haben Sie einen direkten Anspruch auf Nachbesserung gegen den Bauträger.

Die Rolle der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Die WEG ist als Verband rechtlich eigenständig. Sie kann Verträge abschließen oder klagen. Doch bei Baumängeln aus dem Kaufvertrag ist Vorsicht geboten. Die Gemeinschaft selbst hat diesen Kaufvertrag nämlich nicht unterschrieben. Das haben Sie als Käufer getan.

Das Problem mit den Baumängeln am Gemeinschaftseigentum

Deshalb bleiben die Rechte aus dem Gesetz (konkret aus Paragraf 634 BGB) erst einmal bei Ihnen. Die Gemeinschaft wird nicht automatisch zur Inhaberin Ihrer Rechte. Sie können also grundsätzlich selbst fordern, dass der Bauträger den Mangel behebt. Dies gilt auch dann, wenn andere Eigentümer in ihrem Vertrag vielleicht andere Bedingungen ausgehandelt haben. Jeder Vertrag ist rechtlich gesehen eine eigene „Insel“.

Die Pflicht zur Verwaltung: Wann die Gemeinschaft aktiv werden muss

Obwohl Sie persönliche Rechte haben, leben Sie in einer Gemeinschaft. Das Gesetz schreibt vor, dass das Gemeinschaftseigentum ordnungsgemäß verwaltet werden muss. Dies regelt Paragraf 21 WEG.

Was bedeutet ordnungsmäßige Instandhaltung?

Zur Verwaltung gehört die Instandhaltung und Instandsetzung. Das bedeutet: Das Haus muss in einem guten Zustand gehalten werden. Wenn von Anfang an Baumängel vorhanden sind, fällt deren Beseitigung ebenfalls unter diesen Begriff.

Hier treffen zwei Welten aufeinander:

1. Ihr privater Anspruch auf Reparatur durch den Bauträger.
2. Die Pflicht der Gemeinschaft, sich um den Erhalt des Hauses zu kümmern.

Die Kollision der Interessen

Es kann zu Konflikten kommen. Vielleicht möchten Sie, dass der Bauträger den Mangel sofort behebt. Die Gemeinschaft möchte aber eventuell erst ein Gutachten abwarten. Oder die Gemeinschaft möchte den Mangel selbst beheben und die Kosten vom Bauträger zurückfordern.

In solchen Fällen müssen die Interessen abgewogen werden. Die Gemeinschaft kann beschließen, die Durchsetzung der Rechte an sich zu ziehen. Das nennt man „Ansichziehen“. Sobald die Gemeinschaft einen gültigen Beschluss dazu fasst, koordiniert sie die Mängelbeseitigung. Das verhindert ein Chaos, bei dem zehn verschiedene Eigentümer zehn verschiedene Forderungen an den Bauträger stellen.

Wichtige Fachbegriffe einfach erklärt

Damit Sie den rechtlichen Hintergrund noch besser verstehen, erklären wir hier die wichtigsten Begriffe:

• Bauträger: Das ist das Unternehmen, das das Grundstück kauft, das Haus baut und die Wohnungen dann verkauft.
• Gemeinschaftseigentum: Das sind alle Teile des Hauses, die nicht einer Person allein gehören. Beispiele sind das Dach, das Treppenhaus, die Außenwände oder die Zentralheizung.
• Werkvertrag: Ein Vertragstyp, bei dem ein Erfolg geschuldet wird. Der Bauträger schuldet Ihnen ein fertiges und fehlerfreies Haus.
• Nachfüllung / Nacherfüllung: Das Recht und die Pflicht des Verkäufers, einen Mangel zu reparieren oder eine neue Sache zu liefern.
• Vorschuss: Wenn der Bauträger nicht repariert, kann man Geld verlangen, um die Reparatur selbst zu bezahlen. Dies nennt man Vorschuss auf die Selbstvornahmekosten.

Die Besonderheit: Nacherfüllung und Vorschuss

Ein wichtiger Punkt im Gesetz betrifft die Dauer Ihrer Ansprüche. Sie können die Nacherfüllung (also die Reparatur durch den Bauträger) verlangen. Diesen Anspruch behalten Sie recht lange. Er erlischt erst dann, wenn die Gemeinschaft oder Sie bereits Geld als Vorschuss für die Mängelbeseitigung erhalten haben.

Warum ist das so? Wenn Sie Geld für die Reparatur bekommen haben, können Sie nicht gleichzeitig verlangen, dass der Bauträger die Arbeit noch selbst ausführt. Das wäre eine doppelte Leistung. Sobald das Geld fließt, ändert sich die Art des Anspruchs. Das Ziel ist es, den Schaden so effizient wie möglich zu beheben, ohne den Bauträger unbillig zu belasten.

Zusammenfassung der Rechtslage

Zusammenfassend lässt sich sagen: Sie sind als Käufer in einer starken Position. Ihre privaten Rechte aus dem Kaufvertrag bleiben bestehen. Sie sind nicht allein auf die Entscheidung der Hausverwaltung angewiesen. Dennoch ist das Wohnungseigentumsrecht ein Mannschaftssport. Sobald es um das gesamte Haus geht, müssen Sie sich mit den anderen Eigentümern abstimmen.

Die Gemeinschaft hat die Pflicht, das Haus instand zu setzen. Das schließt Baumängel ein. In der Praxis führt dies oft dazu, dass die Gemeinschaft die Verhandlungen mit dem Bauträger übernimmt. Dies ist sinnvoll, da Mängel am Dach oder im Keller meist alle Bewohner betreffen.

Was Sie jetzt tun sollten

Baurecht und Wohnungseigentumsrecht sind sehr komplizierte Gebiete. Ein kleiner Fehler in der Kommunikation mit dem Bauträger kann dazu führen, dass Ansprüche verjähren. Verjährung bedeutet, dass Sie Ihr Recht zwar noch haben, es aber nicht mehr vor Gericht durchsetzen können.

Das Problem mit den Baumängeln am Gemeinschaftseigentum

Auch die Beschlussfassung innerhalb der Eigentümergemeinschaft ist an strenge Regeln gebunden. Wenn ein Beschluss falsch formuliert ist, kann er angefochten werden. Das verzögert die Reparaturen oft um Jahre.

Wenn Sie Mängel an Ihrer Wohnung oder am Gemeinschaftseigentum feststellen, sollten Sie daher nicht zögern. Handeln Sie frühzeitig, um Ihre Investition zu schützen. Ein Fachmann kann prüfen, ob Ihre Verträge wirksame Klauseln enthalten und wie Sie am besten gegenüber dem Bauträger auftreten.

Für eine umfassende rechtliche Prüfung Ihrer Situation und eine fachkundige Beratung bei Baumängeln oder Streitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau Kontakt aufnehmen.