Das Volumen des Zinsanspruchs in der Zwangsversteigerung

Wenn ein Grundstück zwangsversteigert wird, spielt die Grundschuld eine zentrale Rolle. Ein wichtiger Aspekt dabei ist die Höhe der Zinsen, die mit dieser Grundschuld verbunden sind. In der Praxis zeigt sich oft, dass diese Zinsen einen erheblichen Umfang annehmen können.

Wie sich der Zinsanspruch verdoppeln kann

Die Zinsen für eine Grundschuld sind in der Regel recht hoch angesetzt. Da ein Verfahren zur Zwangsversteigerungmeistens sehr lange dauert, laufen über die Zeit viele Zinsen auf. Das hat eine deutliche Folge für die Verteilung des Geldes. Der Betrag, den ein Gläubiger (zum Beispiel eine Bank) aus der Versteigerung erhält, kann sich durch diese Zinsen massiv erhöhen.

Es ist sogar möglich, dass der Zinsanspruch so groß wird wie der ursprüngliche Hauptbetrag der Grundschuld selbst. In diesem Fall verdoppelt sich die Summe, die dem Gläubiger rechtlich zusteht. Die gesetzliche Grundlage hierfür findet sich im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG).

Die Rolle der Verjährung bei Grundschuldzinsen

Man könnte denken, dass alte Zinsen irgendwann verjähren und nicht mehr gezahlt werden müssen. In der Realität der Zwangsversteigerung spielt die Verjährung jedoch fast keine Rolle. Das liegt an zwei wichtigen Gründen:

1. Rechtsmittel: Die Verjährung wird nur dann beachtet, wenn jemand ausdrücklich ein Rechtsmittel dagegen einlegt. Von alleine prüft das Gericht dies meist nicht in einer Weise, die dem Schuldner hilft.
2. Neubeginn der Frist: Jedes Mal, wenn der Gläubiger eine Maßnahme zur Vollstreckung unternimmt, beginnt die Verjährungsfrist von vorne. Das ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) so festgelegt. Dadurch bleiben die Zinsansprüche über lange Zeiträume hinweg bestehen.

Die Verpflichtungen der Banken im Verfahren

Es stellt sich oft die Frage, ob eine Bank alle Zinsen fordern muss, selbst wenn sie diese gar nicht zur Deckung ihrer eigentlichen Kreditforderung benötigt.

Warum Banken alle Zinsen geltend machen

Selbst wenn die Bank die Zinsen technisch gesehen nicht braucht, ist sie berechtigt, alle realisierbaren Grundschuldzinsen im Verfahren anzumelden. Es gibt in der Rechtswissenschaft sogar die verbreitete Meinung, dass die Bank dazu verpflichtet ist. Sie muss also das Maximum dessen herausholen, was die Grundschuld hergibt.

Unterschiede bei anderen Gläubigern

Nicht jeder Gläubiger muss so handeln. Wenn ein Grundschuldgläubiger die Versteigerung nicht selbst aktiv betreibt, gelten andere Regeln. Er ist grundsätzlich nicht verpflichtet, Zinsen zu fordern, die noch gar nicht angefallenen sind. Hier greift auch das Treuhandverhältnis zwischen der Bank und dem Eigentümer nicht so streng, dass eine Anmeldung erzwungen wäre.

Was passiert mit dem überschüssigen Geld?

Wenn durch die Versteigerung mehr Geld eingenommen wird, als die Bank zur Tilgung der Schulden benötigt, darf sie diesen Rest nicht behalten. Dieser Teil des Erlöses muss weitergeleitet werden.

Der Empfänger ist der Inhaber des sogenannten Rückgewähranspruchs. Meistens ist das der Eigentümer des Grundstücks, der die Sicherheit damals gegeben hat. Es kann aber auch sein, dass eine andere Person diesen Anspruch erhalten hat. Das passiert zum Beispiel, wenn ein nachrangiger Gläubiger diesen Anspruch gepfändet hat.

Zusätzliche Nebenleistungen bei der Grundschuld

Neben dem Hauptbetrag und den laufenden Zinsen gibt es oft noch den Begriff der „Nebenleistungen“. Diese erweitern den finanziellen Rahmen der Sicherheit noch weiter.

Was sind Nebenleistungen?

Das Gesetz fasst unter dem Begriff Nebenleistungen sowohl die Zinsen als auch andere zusätzliche Forderungen zusammen. In den Formularen vieler Banken findet man Klauseln über eine einmalige Nebenleistung. Diese beträgt oft 5 % des gesamten Grundschuldbetrages.

Vorteile und Merkmale dieser Nebenleistung

Diese zusätzliche Summe hat für die Banken einen großen Vorteil: Sie vergrößert den Wert der Sicherheit, ohne dass dadurch höhere Kosten beim Notar oder beim Grundbuchamt entstehen. Die Regeln für diese Nebenleistung sind flexibel:

• Fälligkeit: Die Zahlung kann sofort fällig sein oder an den Zeitpunkt angepasst werden, an dem auch das Kapital der Grundschuld fällig wird.
• Kündigung: Man muss diese Nebenleistung nicht extra kündigen. Sie verhält sich hier ähnlich wie die Grundschuldzinsen.

Die Höhe der zulässigen Nebenleistungen

Bisher haben die Gerichte entschieden, dass solche Nebenleistungen sogar in Höhe von 10 % zulässig sind, selbst wenn sie nicht genauer beschrieben werden. Es gibt jedoch immer mehr Kritik an dieser Praxis.

Experten fordern, dass genau festgelegt werden muss, wofür diese Nebenleistung eigentlich gedacht ist. Zudem wird kritisiert, dass durch solche pauschalen Aufschläge eine planmäßige Übersicherung stattfindet. Das bedeutet, die Bank sichert sich viel mehr ab, als eigentlich nötig wäre.

Probleme in der Beratungspraxis

In der täglichen Arbeit mit Verträgen führen diese Nebenleistungen oft zu großen Schwierigkeiten.

Schwierigkeiten bei der Belehrung

Für einen Laien ist es schwer zu verstehen, warum neben hohen Zinsen auch noch eine einmalige Nebenleistung gezahlt werden soll. Dies führt bei Beratungsgesprächen oft zu Problemen. Es ist für Fachleute kompliziert, die rechtlichen Folgen verständlich zu erklären.

Die Empfehlung zur Streichung

Wenn die Unklarheiten zu groß werden, gibt es eine einfache Lösung: Man kann die Nebenleistung aus dem Formular der Grundschuld streichen. Dies sollte idealerweise nach einer Absprache mit der Bank erfolgen. So vermeidet man unnötige Komplikationen und sorgt für klare Verhältnisse im Vertrag.

Wenn Sie Fragen zu diesen Themen oder zu einer Zwangsversteigerung haben, wenden Sie sich bitte an uns. Nehmen Sie bitte mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt auf.