Definitionsmerkmale eines Bauträgervertrags

Juni 17, 2024

Definitionsmerkmale eines Bauträgervertrags

Von RA und Notar Krau


Ein Bauträgervertrag stellt eine Kombination aus Kauf- und Werkvertrag dar. Er umfasst die Errichtung eines Bauwerks auf einem Grundstück, das dem Erwerber noch nicht gehört, sowie die anschließende Übereignung des bebauten Grundstücks oder der Eigentumswohnung an den Erwerber. Das Kaufelement liegt in der Übereignung der Immobilie, das Werkelement in deren Errichtung. Üblicherweise werden die Bauleistungen nicht direkt durch den Bauträger, sondern durch beauftragte Subunternehmer erbracht. Das Objekt kann sowohl Wohn- als auch gewerblichen Zwecken dienen und kann als Einzelgebäude oder in Sondereigentum aufgeteilt errichtet werden.

Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
Ein Bauträger, der gewerbsmäßig tätig ist, benötigt eine Genehmigung nach § 34c Gewerbeordnung (GewO) und unterliegt den Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Diese verpflichtet den Bauträger, erhaltene Kaufpreisraten objektbezogen zu verwenden. Gewinne dürfen erst nach vollständiger Fertigstellung und Begleichung aller Handwerkerrechnungen entnommen werden. Zudem muss der Bauträger alle Werbematerialien fünf Jahre lang aufbewahren und regelmäßige Prüfungen durch Wirtschaftsprüfer über sich ergehen lassen. Verstöße gegen die MaBV können zur Unwirksamkeit der Vereinbarungen, Bußgeldern oder zur Rücknahme der Erlaubnis führen.

Modifizierter Bauträgervertrag: Erwerbermodell
Bei speziellen Objekten wie Apartment-Hotels oder Betreutem Wohnen ergänzt der Bauträgervertrag weitere Verträge wie Betreiberverträge oder Steuerberatungsverträge. Diese Verträge werden häufig durch einen Treuhänder abgeschlossen, der auch die Mittelverwendungskontrolle übernimmt. Der Treuhänder muss nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz ein Volljurist sein.

Generalübernehmer- und Generalunternehmermodell
Hierbei werden der Grundstückskauf und der Bauvertrag getrennt abgeschlossen, allerdings wirtschaftlich verflochten. Beim Generalübernehmermodell erbringt der Bauunternehmer die Leistungen selbst, beim Generalunternehmermodell beauftragt er zusätzlich Subunternehmer. Beide Verträge unterliegen der Beurkundungspflicht und die Grunderwerbsteuer wird auf das Gesamtvolumen erhoben.

Definitionsmerkmale eines Bauträgervertrags

Bauherren- und Fondsmodelle
Bei Bauherrenmodellen ist der Erwerber selbst der Bauherr, häufig in Form einer Personengesellschaft. Es bestehen Verträge mit Baubetreuern und Treuhändern, die die Interessen der Bauherren verwalten. Der Treuhänder muss zur Rechtsberatung befugt sein. Bei Bauherrenmodellen und Immobilienfonds ist die Richtigkeit und Vollständigkeit des Prospekts von besonderer Bedeutung.

Vertragsschluss
Ein Bauträgervertrag muss beurkundet werden, sonst ist er nichtig. Spätere Änderungen können in engen Grenzen formfrei getroffen werden. Die Baubeschreibung ist Bestandteil des Vertrags und muss verständlich und übersichtlich sein. Der Fertigstellungstermin ist ebenfalls zu regeln.

Verfahren
Zum Schutz des Verbrauchers muss der Vertragsentwurf zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin vorliegen. Der Vertragstext muss in Gegenwart des Erwerbers beurkundet werden, und der Notar muss die Baubeschreibung komplett verlesen.

Klauselkontrolle
Ein Bauträgervertrag muss den Anforderungen des BGB und der MaBV genügen und der Klauselkontrolle unterliegen. Änderungen des Leistungsumfangs sind nur aus triftigem Grund und wenn sie dem Erwerber zumutbar sind, wirksam.

Sachverhaltsprüfung
Der Käufer muss sich rechtzeitig über das Objekt und seine Qualität informieren. Der Bauträger ist verpflichtet, alle Anschluss- und Erschließungskosten zu tragen.

Sonderwünsche
Sonderwünsche des Käufers nach Vertragsabschluss sind oft mit Mehrkosten verbunden und müssen mit dem Bauträger abgestimmt werden.

Kaufpreis
Der Kaufpreis wird in der Regel als Pauschalfestpreis vereinbart. Die Erwerbsnebenkosten wie notarielle Beurkundung und Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. Der Kaufpreisanspruch verjährt in zehn Jahren.

Fälligkeit und Abschlagszahlungen
Abschlagszahlungen des Käufers während der Bauphase sind gestattet und mindern die Vorausleistungspflicht des Bauträgers. Der Bauträger muss bestimmte Bauleistungen erbracht haben, bevor er Zahlungen verlangen kann.

Sicherheitsleistungen
Zur Absicherung der Baufortschrittsraten stellt die MaBV zwei Varianten zur Verfügung: die Vormerkungslösung und die Bürgschaftslösung. Die Vormerkungslösung schützt den Käufer durch die Eintragung einer Eigentumsvormerkung im Grundbuch, die Bürgschaftslösung ermöglicht Zahlungen bereits vor der Eintragung.

Ratenplan
Der Ratenplan der MaBV enthält Höchstsätze für Baufortschrittsraten, die in der Praxis als unmittelbare Raten durchgesetzt werden. Die MaBV sieht 13 Gewerke vor, die in höchstens sieben Ratenpaketen fällig gestellt werden können.

Definitionsmerkmale eines Bauträgervertrags

Fertigstellungsrisiko
Die MaBV sichert nicht das allgemeine Fertigstellungsrisiko ab. Bei einer Insolvenz des Bauträgers kann der Käufer im Fall der Vormerkungssicherung das teilfertige Objekt übernehmen und selbst fertigstellen. Seit 2009 muss bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks geleistet werden.

Kaufpreisfinanzierung
Zur Finanzierung des Kaufpreises nimmt der Käufer meist einen Kredit auf, der durch eine Grundschuld auf dem Bauträgerobjekt abgesichert wird. Die Grundschuld wird gleichzeitig mit dem Bauträgervertrag beurkundet, um Kosten zu sparen.

Eigentumsübertragung
Der Bauträger kann das Eigentum am Objekt zurückbehalten, bis der Kaufpreis entrichtet ist. Dies kann durch verschiedene Wege abgesichert werden, wie die Einigung über den Übergang des Eigentums oder eine separate Urkunde zur Auflassung.

Abnahme und Sachmängel
Die Abnahme des Bauwerks beinhaltet die tatsächliche Übergabe und die rechtliche Anerkennung der Leistung als vertragsgemäß. Die Abnahme trennt die Phase der Neuherstellung von der Gewährleistungsphase und kehrt die Beweislast für Sachmängel um. Der Käufer hat Rechte auf Nacherfüllung, Minderung und Schadensersatz bei Mängeln. Die Gewährleistungsfrist beträgt bei Bauwerken fünf Jahre.

Besonderheiten bei Gemeinschaftseigentum
Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum wird zwischen den Rechten der Eigentümergemeinschaft und der einzelnen Erwerber unterschieden. Die Eigentümergemeinschaft kann das Wahlrecht zur Mangelbeseitigung ausüben.

Verjährung
Die Gewährleistungsfrist beginnt mit der Abnahme und kann durch gerichtliche Geltendmachung oder Stundungsvereinbarung unterbrochen werden. Zwingende Schiedsgutachterklauseln werden skeptisch betrachtet.

Diese Zusammenfassung bietet einen Überblick über die wichtigsten Aspekte eines Bauträgervertrags und die damit verbundenen rechtlichen Bestimmungen und Verfahren.

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