Den eigenen Erbteil verkaufen

Sie haben etwas geerbt. Aber Sie sind damit nicht allein. Es gibt noch andere Personen. Sie alle zusammen bilden eine Erbengemeinschaft. Nun möchten Sie Ihren Teil von diesem Erbe verkaufen. Das nennt man in der Fachsprache die Erbteilsveräußerung.

Dieser Text fasst die wichtigsten gesetzlichen Regeln für Sie zusammen. Die Sätze sind extra kurz. Die Sprache ist sehr einfach. So können auch absolute Laien dieses schwere Thema gut verstehen.

Grundlagen zum Verkauf von einem Erbteil

Wenn Sie Ihren Anteil am Erbe verkaufen, schließen Sie einen echten Vertrag ab. Dafür gibt es klare und feste Regeln im Gesetz.

Wie ein normaler Kaufvertrag

Der Verkauf von einem Erbteil ist fast wie ein normaler Kauf. Sie verkaufen ja auch sonst Dinge mit einem Kaufvertrag. Es gelten die normalen Regeln für das Kaufrecht. Diese stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch. Dort gibt es auch besondere Regeln ab dem Paragrafen 2371.

Auch bei Geschenken gelten diese Regeln

Vielleicht möchten Sie Ihren Anteil gar nicht verkaufen. Vielleicht möchten Sie ihn einfach nur verschenken. Das nennt man dann unentgeltlich. Auch dann gelten fast alle diese genannten Regeln. Das Gesetz macht hier bei den strengen Pflichten kaum einen Unterschied. Das Ziel ist nämlich immer die Sicherheit für alle beteiligten Personen.

Die wichtige Form des Vertrages

Ein Handschlag reicht bei einem Erbe niemals aus. Das Gesetz verlangt hier eine sehr strenge Form für den Vertrag.

Der Weg zum Notar ist eine Pflicht

Sie können den Vertrag nicht einfach zu Hause am Tisch unterschreiben. Sie müssen zwingend zu einem Notar gehen. Der Notar muss den Vertrag beurkunden. Das bedeutet: Er liest alles genau vor. Er prüft den Vertrag rechtlich. Und er stempelt ihn am Ende ab. Das gilt für das reine Versprechen, den Teil zu verkaufen. Das gilt aber auch für die tatsächliche rechtliche Übergabe von dem Anteil. Beides braucht zwingend den Notar.

Keine Heilung bei schweren Fehlern

Haben Sie den Vertrag einfach ohne Notar gemacht? Dann ist der Vertrag komplett ungültig. Er ist rechtlich gesehen überhaupt nichts wert. Das gilt auch dann, wenn das Geld vom Käufer schon längst bezahlt wurde. Der Fehler lässt sich durch das gezahlte Geld nicht mehr heilen. Sie müssen dann wirklich alles noch einmal von vorne beim Notar machen. Auch wenn Sie den Vertrag später wieder komplett aufheben wollen, müssen Sie wieder zum Notar gehen.

Strenge Regeln für eine Vollmacht

Manchmal kann man nicht selbst zum Notar gehen. Dann schickt man einen Vertreter. Dafür braucht dieser Vertreter eine schriftliche Vollmacht. Wenn diese Vollmacht später nicht mehr widerrufen werden kann, gelten sehr strenge Regeln. Dann muss nämlich auch diese Vollmacht vorher von einem Notar genau geprüft und beurkundet werden.

Was genau wird eigentlich verkauft?

Das ist eine extrem wichtige Frage. Viele Menschen verstehen das am Anfang völlig falsch. Sie müssen das Vermögen und den rechtlichen Status sehr streng voneinander trennen.

Die Trennung von Vermögen und Titel

Sie verkaufen mit dem Vertrag nur den wirtschaftlichen Teil der Erbschaft. Das bedeutet: Sie verkaufen Ihren Anteil am Geld. Sie verkaufen Ihren Anteil an den Sachen des Toten. Der Käufer bekommt also nur die reinen materiellen Werte von dem Erbe.

Sie bleiben weiterhin immer der Erbe

Sie können Ihre persönliche Rolle als Erbe niemals verkaufen. Das geht rechtlich überhaupt nicht. Sie sind der Erbe durch Ihre eigene Familie geworden. Oder Sie sind der Erbe durch ein Testament geworden. Diese feste rechtliche Stellung bleibt für immer fest bei Ihnen. Sie klebt an Ihrer Person.

Die gefährliche Haftung für alte Schulden

Das ist ein sehr großes Risiko. Sie bleiben rechtlich weiterhin der Erbe. Darum haften Sie auch für alle alten Schulden des Toten. Sie haften zusammen mit dem neuen Käufer. Wenn der Tote noch alte Rechnungen offen hatte, kann der Gläubiger also immer noch direkt zu Ihnen kommen. Er fordert dann sein Geld von Ihnen.

Neue Werte und der alte Erbschein

Manchmal taucht viel später noch neues Vermögen auf. Oder ein anderer Erbe in der Gruppe fällt plötzlich weg. Dann wächst Ihr eigener Anteil stark an. Dieser neue Zuwachs gehört dann meistens weiterhin nur Ihnen. Er gehört auf keinen Fall automatisch dem Käufer. Weil Sie rechtlich der Erbe bleiben, ändert sich auch der Erbschein überhaupt nicht. Auf dem Erbschein steht immer noch deutlich Ihr Name. Der Käufer wird nicht in den Erbschein eingetragen.

Besondere Testamente und besondere Erben

Manchmal hat der Tote in seinem Testament sehr genaue Regeln aufgeschrieben. Er hat die Erben zum Beispiel zeitlich gestaffelt. Das macht den Verkauf von einem Anteil etwas schwerer.

Der Vorerbe und der Nacherbe

Manchmal sagt das Testament ganz klar: Eine Person erbt zuerst. Danach erbt eine andere Person. Die erste Person ist der sogenannte Vorerbe. Die zweite Person ist dann später der Nacherbe. Der Vorerbe darf seinen Teil am Erbe durchaus verkaufen.

Was passiert genau bei einem Nacherbfall?

Aber der Käufer muss sehr stark aufpassen. Wenn die bestimmte Zeit für den Nacherben kommt, verliert der Käufer den Anteil sofort wieder. Das Erbe geht dann ganz normal und automatisch an den Nacherben über.

Keine Zustimmung der sogenannten Ersatz-Erben

Manchmal gibt es noch weitere Ersatz-Personen für den Nacherben. Diese Personen müssen dem Verkauf von dem Erbteil gar nicht zustimmen. Warum ist das so? Ihre Rechte sind absolut sicher. Die Rechte kleben fest am Erbteil. Wenn der normale Nacherbe vor der Zeit stirbt, erbt eben der Ersatz. Auch dieser Ersatz bekommt den Anteil vom Käufer sofort wieder zurück. Das Gesetz schützt diese Personen also wirklich sehr gut.

Wenn Rechte miteinander verschmelzen

Manchmal kauft der Nacherbe den Anteil direkt vom Vorerben. Dann verschmelzen diese beiden Rechte sofort. Der Käufer wird dann auf einen Schlag zum vollen Erben.

Das starke Vorkaufsrecht der Miterben

Sie sind gemeinsam mit anderen Personen in einer Erbengemeinschaft. Das bringt besondere Regeln mit sich, wenn Sie Ihren Teil schnell loswerden wollen.

Der geplante Verkauf an Fremde

Sie möchten Ihren Anteil oft an eine völlig fremde Person verkaufen. Die anderen Erben in der eigenen Familie wollen aber meistens keine fremden Personen in der Gruppe haben. Das Gesetz schützt die Miterben bei genau diesem Wunsch sehr stark.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht nutzen

Die Miterben haben ein sehr starkes gesetzliches Vorkaufsrecht. Sie finden einen fremden Käufer. Sie machen einen Vertrag beim Notar. Nun können die anderen Erben sofort sagen: Wir wollen den Anteil zu exakt diesen Bedingungen selber kaufen. Dann treten die Miterben direkt in Ihren fertigen Vertrag ein.

Was passiert am Ende mit dem Fremden?

Der fremde Käufer geht dann leider komplett leer aus. Er bekommt am Ende gar nichts. Wenn mehrere Miterben kaufen wollen, wird der Anteil fair aufgeteilt. Jeder bekommt ein Stückchen mehr für seinen eigenen Teil. Weder Sie als Verkäufer noch der fremde Käufer dürfen dieses Vorkaufsrecht blockieren.

Eine wichtige Ausnahme beim Erbeserben

Es gibt aber eine kleine Ausnahme. Manchmal ist ein Erbe schon gestorben. Dann erbt dessen eigener Erbe den Anteil. Das ist der sogenannte Erbeserbe. Dieser Erbeserbe hat das volle Vorkaufsrecht. Er wird wie ein normaler Miterbe vom Gesetz streng und gerecht behandelt.

Das Grundbuch und die Immobilien

Gehören Häuser oder Grundstücke zum Erbe? Dann gibt es oft kleine Probleme mit dem Grundbuch. Das Grundbuch ist ein wichtiges Verzeichnis bei dem Gericht.

Das Buch wird plötzlich falsch

Mit dem Vertrag beim Notar wechselt das Eigentum an dem Grundstück meistens in der gleichen Sekunde. Der Käufer hat nun alle finanziellen Rechte am Grundstück. Aber im Grundbuch stehen oft noch die alten Erben oder sogar noch der Tote. Das Grundbuch ist ab diesem Moment also falsch. Juristen sagen dazu sehr gerne: Es ist unrichtig geworden.

Die extrem schnelle Korrektur

Das Grundbuch muss nun sehr schnell berichtigt werden. Man braucht dafür aber keine neue Erlaubnis von Ihnen. Der Käufer nimmt einfach den geschriebenen Vertrag vom Notar. Er geht damit direkt zum Grundbuchamt. Das Amt ändert dann das Grundbuch mit diesem starken Beweis.

Der direkte Eintrag spart sehr viel Zeit

Oft steht noch der Tote direkt im Grundbuch. Dann muss ein Verkäufer sich gar nicht erst in das Buch eintragen lassen. Das Amt kann den toten Besitzer sofort streichen. Danach kann das Amt direkt den neuen Käufer in das Buch eintragen. Das spart allen sehr viel Zeit und völlig unnötige Arbeit.

Wichtige Ausnahmen bei Nacherben

Es gibt besondere Fälle bei den Nacherben. Wenn der Nacherbe den Anteil vom Vorerben kauft, wird er direkt zum vollen Erben. Dann braucht man oft besondere Hinweise im Grundbuch gar nicht mehr. Man kann diese sogenannten Nacherbenvermerke dann einfach löschen lassen. Wenn die Erben ein Grundstück direkt weiterverkaufen wollen, kann man auf eine Berichtigung für eine kurze Zeit sogar komplett verzichten.

Der wichtige Erbschein für das Amt

Für das Grundbuchamt braucht man sehr oft einen Erbschein als Beweis. Auch der Käufer von dem Erbteil darf diesen Erbschein beim Gericht für das Amt beantragen. Das ist für ihn sehr wichtig. Er muss dem Gericht als Beweis nur den Notar-Vertrag zeigen. Aber Achtung: Der Erbschein wird trotzdem nur auf den Namen der echten Erben lauten. Der Käufer wird darauf nicht genannt.

Ein kurzes Fazit am Ende

Der Verkauf von einem Anteil am Erbe ist definitiv nicht einfach. Es lauern sehr viele juristische Fallen auf diesem Weg.

Viele strenge Regeln beachten

Es gibt extrem viele strenge Regeln. Sie brauchen wirklich immer einen echten Notar. Sie haften vielleicht weiterhin für alte Schulden aus dem Nachlass. Es gibt starke Vorkaufsrechte für die restlichen Verwandten. Und es gibt Probleme mit dem Grundbuch bei Häusern und Grundstücken. Machen Sie bei diesen Themen besser keine Fehler. Fehler können hier sehr schnell sehr viel Geld kosten. Suchen Sie sich deshalb unbedingt Hilfe von echten Profis.

Nehmen Sie nun Kontakt auf

Haben Sie noch offene Fragen zu diesem schweren Thema? Möchten Sie Ihren Anteil am Erbe absolut sicher und völlig ohne Streit in der Familie verkaufen? Oder wollen Sie das Vorkaufsrecht der Miterben vorher genau prüfen lassen? Wir lassen Sie mit all diesen Fragen nicht im Stich.

Bitte nehmen Sie für diese wichtigen Schritte und für eine gute und sichere rechtliche Beratung einfach Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau auf.